آیا الان باید وام مسکن بگیرم؟ آیا اکنون ارزش وام مسکن را دارد؟

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

وضعیت اقتصادی در روسیه در حال حاضر بسیار دشوار است و بسیاری از شهروندان به این فکر می کنند که چگونه با سرمایه گذاری در خرید یک آپارتمان، ایمنی پس انداز خود را تضمین کنند. برخی قصد دارند با هزینه سرمایه شخصی در املاک سرمایه گذاری کنند، برخی دیگر به وام بانکی متکی هستند. اما آیا اکنون ارزش وام گرفتن را دارد؟ شاید راه های بهتری برای سرمایه گذاری وجود داشته باشد؟

وام مسکن در بحران: دو گروه از شاخص ها

برای پاسخ به این سوال که آیا اکنون وام مسکن باید وام گرفت، زمانی که شرایط اقتصادی دشوار در روسیه ایجاد شده است، مفید خواهد بود که با تجزیه و تحلیل مولفه های کلیدی بحران بانکی که تحلیلگران درباره آن صحبت می کنند شروع کنیم. بسیار سپس ما سعی خواهیم کرد تعیین کنیم که تحریم های اتحادیه اروپا و ایالات متحده علیه روسیه تا چه اندازه در وضعیت فعلی مقصر هستند - آنها نقش کلیدی در این واقعیت دارند که گرایش های بحرانی در اقتصاد روسیه به وجود آمده است.

بنابراین، مشکلات سیستم بانکی ملی روسیه چیست؟ کارشناسان دو گروه اصلی از شاخص های بحران را شناسایی می کنند که به نوبه خود تحت تأثیر تعداد زیادی از شاخص های مختلف شکل می گیرند.عوامل.

بحران پرداخت بدهی

نخستین شاخص بحران: توان پرداخت بدهی جمعیت رو به کاهش است. مردم به سادگی نمی توانند وام های جدید بگیرند. این به نوبه خود به دلیل عوامل اصلی زیر است.

اول، با افزایش تورم، افزایش قیمت برای اکثر کالاهای مصرفی، به ویژه کالاهای وارداتی. محسوس ترین افزایش قیمت لوازم خانگی. و این در حالی است که دستمزدهای واقعی، اگر در حال رشد باشند، به نسبت متناسبی نیستند. همچنین به طور پیوسته افزایش قیمت برای مسکن و خدمات عمومی، حمل و نقل. نتیجه: شهروندان وجوه رایگانی برای ارائه وام ندارند.

ثانیاً، این بار بدهی بخش قابل توجهی از شهروندان است. بسیاری به این فکر نمی کنند که آیا اکنون ارزش وام گرفتن را دارد یا خیر، بلکه به نحوه پرداخت وام های قبلی فکر می کنند. بسیاری از روس‌ها در پرداخت بدهی فعلی مشکل دارند.

حال بیایید تعیین کنیم که تحریم های اقتصادی علیه روسیه چگونه بر ظهور اولین شاخص بحران تأثیر گذاشته است. در مورد عامل اول، احتمالاً تأثیری وجود دارد. کارشناسان افزایش قیمت تمام شده محصولات را به تحریم غذایی فدراسیون روسیه علیه تامین کنندگان اروپایی نسبت می دهند - و این به نوعی با تحریم ها مرتبط است. این پاسخ روسیه به آنها است. در مورد عامل دوم به احتمال زیاد تقصیر تحریم ها در اینجا نسبی است. واقعیت این است که عمده وام ها مدت ها قبل از بدتر شدن اوضاع سیاسی توسط روس ها صادر شده است.

شاید این حق را نیز داشته باشیم که توجه داشته باشیم که هر دو عامل شکل دهندهنشانگر مربوطه مرتبط هستند. بدیهی است که افزایش بهای تمام شده محصولات و خدمات، توان پرداخت بدهی وام گیرنده بالقوه را به شرط داشتن وام محدودتر می کند.

بحران در بانک ها

نشانگر دوم بحران: بدتر شدن وضعیت بانک ها در نتیجه - ناتوانی موسسات مالی در صدور وام از جمله وام مسکن و همچنین ارائه آنها با شرایطی که برای مصرف کننده راحت باشد. عوامل وضعیت فعلی به نوبه خود به شرح زیر است.

اولاً، بانک ها سرمایه آزاد بسیار محدودی دارند. برای اینکه چیزی به وام گیرندگان بدهند، بانک ها باید چیزی داشته باشند. نقدینگی موسسات اعتباری روسیه توسط بسیاری از کارشناسان کم ارزیابی می شود.

ثانیاً، بانک ها، به اندازه کافی عجیب، در وضعیت مشابهی با وام گیرندگان هستند - از نظر بار بدهی. واقعیت این است که آنها خودشان به چه کسی بدهکار هستند - طلبکاران خارجی، بانک مرکزی روسیه.

به نوبه خود سعی کنیم مشخص کنیم که آیا تحریم ها مقصر وضعیت فعلی هستند؟ بسیاری از کارشناسان معتقدند که این چنین است. چرا؟ حامیان این دیدگاه بر این واقعیت تمرکز می کنند که بخش قابل توجهی از موسسات مالی روسیه بدهکار طلبکاران خارجی هستند. در سال‌های قبل از تحریم‌ها با استفاده از جذابیت شرایط بهره، فعالانه وام‌های خارجی می‌گرفتند. بازگشت بدهی ها عمدتاً از طریق مکانیسم های تامین مالی مجدد - از طریق وام های خارجی جدید - انتظار می رفت. اکنون که در شرایط تحریم، بانک های روسیه عملا ضرر کرده اندفرصت وام گرفتن در خارج از کشور، سرمایه داران باید به دنبال منابع جدیدی برای پرداخت باشند. بسیاری از موسسات اعتباری، تحلیلگران معتقدند، ذخایر خود را برای این کار ندارند. و حتی بیشتر از آن، سرمایه ای برای صدور آن به عنوان وام ندارند.

آیا وضعیت بانک ها در اولویت است؟

پیش بینی ها در مورد چگونگی توسعه وام مسکن، انتظارات از بازار، تا حد زیادی، به اعتقاد تحلیلگران، هنوز به وضعیت واقعی امور در بانک ها بستگی دارد. جنبه منعکس کننده فعالیت وام گیرندگان بالقوه در این مرحله ثانویه است. حتی اگر روس‌ها با افزایش قیمت‌ها (به ویژه برای کالاهای الکترونیکی و سایر کالاهای وارداتی) و عدم رشد واقعی دستمزدها مشکلی با پرداخت بدهی نداشتند، وضعیت صنعت بانکداری به خودی خود بسیار دور از حد مطلوب است. اقتصاددانان معتقدند که بازار وام مسکن مانند چند سال گذشته فعالانه توسعه خواهد یافت.

پس زدن با علاقه

به احتمال زیاد، تحلیلگران بر این باورند که بانک ها، اگر بخواهند فعالانه به شهروندان در شرایط بحرانی وام بدهند، این کار را با افزایش چشمگیر نرخ بهره انجام خواهند داد. یا با تشدید ضوابط تایید اعتبار تا حد امکان. بنابراین ، سناریویی کاملاً امکان پذیر است که در آن شخص حتی مجبور نیست به این فکر کند که آیا اکنون ارزش وام گرفتن را دارد یا خیر. به احتمال زیاد، بانک به سادگی قادر به ارائه وام با شرایط راحت نخواهد بود. یا حتی درخواست را به دلایل بحران داخلی رد کنید. آیا در شرایطی که وضعیت بانک ها از وضعیت مطلوب فاصله دارد، اکنون وام مسکن منطقی است؟ بسیاری از کارشناسان معتقدند که این نوعتصمیمات هنوز خیلی موجه نیستند.

در صورت تأیید درخواست

بیایید یک سناریوی موفق را در نظر بگیریم - فرض کنید یک فرد روسی با وام های موجود مشکلی ندارد، حقوق بالایی دارد و بانک اصولاً آماده است تا به او وام خرید خانه بدهد. آیا اکنون ارزش وام مسکن برای این شهروند را دارد؟ پاسخ به این سوال را می توان بر اساس بررسی جنبه کلیدی معامله آتی داد: آیا بعد از خرید آپارتمان بعد از مدتی ارزان می شود تا وام مسکن برای شخص زیان آور باشد؟

در این جنبه، هنگام تصمیم گیری برای گرفتن وام مسکن، بهتر است بازار را نه از نظر وضعیت بحرانی در بانک ها و تحریم ها، بلکه از نظر تحلیل روندهایی که منعکس کننده پویایی ها هستند، بررسی کنید. خرید و فروش املاک و مستغلات. البته شرایط سیاسی در اینجا نقش دارد. اما به گفته کارشناسان، عامل کلیدی در چشم انداز سرمایه گذاری در مسکن، وضعیت بازار مربوطه است.

وضعیت املاک

اوضاع در بخش املاک و مستغلات چگونه است؟ آیا در حال حاضر وام مسکن با توجه به حرکت مورد انتظار قیمت مسکن سودآور است؟ کارشناسان سه سناریو محتمل را در مورد چشم انداز توسعه بازار شناسایی می کنند.

طبق اول، قیمت ملک در سال های آینده در سطحی کم و بیش مطابق با قیمت فعلی باقی خواهد ماند. طرفداران این دیدگاه معتقدند که بازار امروز املاک و مستغلات از نظر قیمت، نسبت عرضه و تقاضا به اندازه کافی متعادل است. کاهش احتمالی فعالیت خرید دراقتصاددانان معتقدند با توجه به محدودیت اعطای وام توسط بانک ها و توان پرداخت بدهی پایین وام گیرندگان، با کاهش عرضه نیز همراه خواهد بود - تا حد زیادی به این دلیل که صاحبان خانه ترجیح می دهند در برابر بحران منتظر بمانند و مسکن را خیلی ارزان نفروشند. آیا در حال حاضر گرفتن وام مسکن در رابطه با این سناریو سودآور است؟ احتمالا زیاد نیست. قیمت‌ها ثابت می‌ماند و سود بانکی که به‌علاوه به دلیل بحران احتمالاً زیاد است، باید پرداخت شود.

با این حال، اگر شخصی در حال حاضر خانه ای اجاره می کند، منطقی است که یک آپارتمان به صورت اعتباری دریافت کنید، و میزان تخمینی پرداخت ها متناسب با نرخ اجاره خواهد بود. با این حال، این گزینه فرض می کند که یک شهروند مبلغ قابل توجهی برای پیش پرداخت وام مسکن دارد. و در این صورت، احتمالاً سود بیشتری خواهد داشت که آن را به عنوان سپرده، دریافت سود، که از طریق آن، به نوبه خود هزینه آپارتمان اجاره شده را پرداخت کنید، سود بیشتری خواهد داشت. برخی از بانک ها در حال حاضر پیشنهاد سپرده گذاری 20٪ در سال یا بیشتر را دارند. به گفته تحلیلگران، این به دلیل افزایش نرخ ریفاینانس بانک مرکزی است که در دسامبر به 17 درصد افزایش یافت. اگر سناریوی مورد بحث در بالا را به عنوان مبنای در نظر بگیریم، پس از نقطه نظر سرمایه گذاری، سپرده سودآورتر از سرمایه گذاری در یک آپارتمان به نظر می رسد - بعید است که در این حالت، قیمت آن 20٪ در سال افزایش یابد. ، و سپس به همان میزان، در حالی که در مورد سپرده، سود توسط بانک تعلق می گیرد.

سناریوی دوم فرض می کند که قیمت املاک و مستغلات همچنان افزایش خواهد یافت. این ارادهدر درجه اول به دلیل تورم است. به عنوان مثال، انتظار می رود که با جمع بندی نتایج توسعه اقتصادی در سال 2014، رقم مربوطه از 11 درصد فراتر رود. حتی اگر تقاضا در بازار مسکن به اندازه کافی پویا نباشد، کارشناسان بر این باورند که به طور کلی افزایش قیمت مسکن متناسب با تورم قابل انتظار است. آیا اکنون با توجه به این سناریو ارزش وام مسکن را دارد؟

به احتمال زیاد، دستورالعمل های یک خریدار بالقوه در این مورد تقریباً مانند گزینه اول خواهد بود. یعنی می توانید برای یک آپارتمان وام بگیرید، در صورتی که در لحظه اجاره مسکن و پرداخت سود یکسان باشد یا خیلی بیشتر از اجاره بها نباشد. یا مبلغی را که برای پرداخت اولیه جمع آوری می شود واریز کنید، سود دریافت کنید و به این دلیل اجاره بها را پرداخت کنید.

سناریوی سوم شامل کاهش قیمت مسکن است. این امر به نوبه خود به دلیل عدم تعادل احتمالی بین عرضه و تقاضا در بازار خواهد بود که می تواند با این واقعیت تقویت شود که در سال های اخیر روسیه انبار قابل توجهی از ساختمان های جدید معرفی کرده است. اگرچه بخش قابل توجهی از آپارتمان های ساخته شده در چارچوب چنین پروژه هایی مشترک است، اما درصد قابل توجهی از آنها متعاقباً به قیمت بازار فروخته می شود یا مثلاً مجدداً فروخته می شود. این می تواند چیزی را ایجاد کند که برخی از اقتصاددانان معتقدند مازاد عرضه در بازار مسکن است.

احتمالاً اگر این سناریو دنبال شود، حتی تعجب نمی کند که آیاالان باید وام مسکن بگیرم؟ البته این بهترین گزینه نخواهد بود. اگر در مورد یافتن سرمایه گذاری های سودآور صحبت می کنیم، می توانید به سپرده ها توجه کنید. اگر نیاز به مسکن وجود دارد، بهتر است فعلاً آن را اجاره کنید، به خصوص که نرخ های مربوطه، به عنوان یک قاعده، به دنبال بخش فروش کاهش می یابد.

عوامل به هم مرتبط هستند

البته هر یک از سناریوها در بازار املاک تا حد زیادی به وضعیت بخش بانکی و به میزان پرداخت بدهی شهروندان بستگی دارد. بنابراین می توان گفت که عوامل بحرانی که در بالا به آنها اشاره شد، مستقیماً بر بازار مسکن و همچنین سایر عوامل تأثیر می گذارد. در عین حال، کارشناسان همچنان معتقدند که مکانیسم های عینی بازار - عرضه و تقاضا - تحت تأثیر عوامل فوق به میزان محدودی شکل می گیرند. معیارهایی که نشان دهنده نیاز واقعی روس ها به انواع خاصی از مسکن است، با در نظر گرفتن تأثیر فرآیندهای مهاجرت، تغییرات در فناوری ساخت و ساز آپارتمان و غیره، بسیار مهم هستند.

ضریب نرخ ارز USD

برخی از کارشناسان در عین حال، تشخیص سناریوی چهارم را قابل قبول می دانند که به دلیل تأثیر یک عامل منحصر به فرد، به یک معنا، افزایش قابل توجهی در قیمت املاک دارد. همانطور که می دانید، نرخ تبدیل دلار در برابر روبل در سال 2014 تقریباً دو برابر شد. با این حال، بسیاری از ارزهای سایر کشورهای در حال توسعه، از جمله کشورهای مستقل مشترک المنافع، در برابر ارز آمریکایی آنقدر کاهش قیمت نداشته اند. در نتیجه، متوسط حقوق به دلار در روسیه و مثلاً درقزاقستان عملاً یکسان شده است یا حتی شاید از نمونه نصب شده در کشور همسایه پست تر شده است. در نتیجه، آپارتمان ها در فدراسیون روسیه، مثلاً از نظر تنگه قزاقستان، در تعدادی از بخش ها به طور قابل توجهی ارزان تر از آپارتمان های همسایگان خود شده اند. شهروندان قزاقستان در نهایت به روسیه می آیند و در اینجا مسکن می خرند. این روند، همانطور که برخی از اقتصاددانان پیشنهاد می کنند، ممکن است ادامه یابد و همچنین به دلیل فعالیت مشابه ساکنان سایر کشورهای همسایه - بلاروس، آذربایجان، کشورهای بالتیک و احتمالاً چین، تشدید شود. این ممکن است تا حدی تقاضا برای املاک و مستغلات را گرم کند و باعث شود قیمت ها با پویایی بیش از تورم افزایش یابد.

شاید فردی هنگام تصمیم گیری در مورد وام مسکن باید نظرات کارشناسان را در مورد سناریوی چهارم مطالعه کند، اما به شرطی که در یک شهر مرزی زندگی کند. یعنی این گزینه را می توان به عنوان محلی طبقه بندی کرد.

نتیجه گیری

بنابراین، ما عوامل اصلی تعیین کننده روند بحران در بازار املاک و مستغلات را شناسایی کرده و سناریوهای اصلی را در نظر گرفتیم که مطالعه آنها به ما امکان می دهد تصمیم بگیریم که آیا ارزش وام مسکن یک آپارتمان را دارد یا خیر. وضعیت فعلی بازار.

بیایید سعی کنیم خلاصه کنیم. بنابراین، یک بحران در بازار وام بانکی وجود دارد. بانک ها به احتمال زیاد با پویایی سال های گذشته و با همان سود وام نمی توانند وام صادر کنند. وام گیرندگان به نوبه خود همیشه فرصت عینی برای پرداخت وام مسکن نخواهند داشت. نتیجه کاهش تقاضا است. دلیل بحران بانکی شرایط سیاسی است. از همین رو،در تصمیم گیری برای گرفتن وام مسکن در حال حاضر، زمانی که تحریم های اتحادیه اروپا و ایالات متحده علیه روسیه وجود دارد، احتمالاً نه می گوییم. باید منتظر ماند تا وضعیت بانک ها تثبیت شود، آنها منابع جدید وام برای پرداخت تعهدات موجود خود پیدا کنند یا دولت در این زمینه به آنها کمک کند.

دومین عاملی که ممکن است در تصمیم گیری برای اعطای وام مسکن در حال حاضر تأثیر بگذارد، وضعیت بازار املاک و مستغلات روسیه است. اقتصاددانان سه سناریو اساسی را شناسایی می کنند. این تثبیت قیمت ها، افزایش جزئی آنها، متناسب با تورم، یا کاهش است. یا اگر فردی در یک شهر مرزی زندگی می‌کند، مقداری در هزینه آپارتمان افزایش می‌یابد.

آیا باید وام مسکن بگیرم؟ مزایا و معایب این تصمیم در رابطه با وضعیت فعلی بازار کاملاً مشهود است. از جمله جنبه های مثبت، فرصت سرمایه گذاری سودآور در صورت افزایش تقاضا در آینده نزدیک است. اقتصاددانان، اگرچه عمق قابل توجه بحران کنونی را درک می کنند، اما معتقدند که وضعیت در آینده قابل پیش بینی - به دلیل بازگشت احتمالی قیمت نفت، جایگزینی واردات و تنوع بخشیدن به اقتصاد کشور - بهبود خواهد یافت. همچنین سرمایه گذاری در املاک و مستغلات حداقل امنیت سرمایه گذاری های پولی را در رابطه با تورم تضمین می کند. از جمله جنبه های منفی تصمیم برای خرید خانه - احتمال کاهش قیمت یا عدم رشد آنها بسیار زیاد است. نه یکی و نه دیگری برای خریدار آپارتمان سودی نخواهد داشت. همچنین، به احتمال زیاد، در این مرحله، بانک ها قادر به ارائه شرایط راحت وام گیرنده برایدرصد.