رویکرد درآمد به ارزش گذاری املاک و مستغلات و کسب و کار. استفاده از رویکرد درآمد

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

رویکرد درآمد ترکیبی کامل از روش‌ها برای ارزیابی ارزش املاک، دارایی یک سازمان، خود کسب و کار است که در آن تعیین ارزش با تبدیل منافع اقتصادی مورد انتظار در آینده انجام می‌شود.. مبانی نظری چنین رویکردی کاملاً قانع کننده است. ارزش یک سرمایه گذاری، ارزش مزایای آتی تا به امروز است که با نرخ بازدهی تنزیل می شود که منعکس کننده ریسک سرمایه گذاری است.

این برای هر شرکت عملیاتی که در زمینه تولید و فروش ملک و همچنین تجارت آن استفاده می شود، به شرط ایجاد سود مثبت، منطقی و مناسب است. ارزش ریسک های سرمایه گذاری در کسب و کار ارزیابی شده با استفاده از نرخ تنزیل نشان داده می شود. در مفهوم اقتصادی، اکنون این نرخ بازدهی است که سرمایه گذاران از سرمایه سرمایه گذاری شده در اشیاء سرمایه گذاری قابل مقایسه بر اساس سطح ریسک نیاز دارند، یا نرخ بازده گزینه های سرمایه گذاری جایگزین با ریسک های مشابه در زمان ارزیابی است..

ویژگی ها

کاربرد درآمدرویکرد در عمل کار بسیار دشواری است، زیرا لازم است هر یک از عوامل مهم تعیین کننده هزینه - نرخ بازده و سود را ارزیابی کرد. اگر از این روش ها برای ارزیابی یک شرکت استفاده شود، آنگاه ضروری است که همه عناصر کلیدی آن، از جمله هزینه، گردش مالی شرکت، که تأثیر مستقیمی بر سود، هزینه ها و ریسک هایی که توسط هر عنصر ایجاد می شود، به طور کامل بررسی کنیم.

رویکرد درآمد برای ارزیابی کسب و کار اغلب استفاده می شود. به عنوان مثال، اگر ما در مورد خرید یا ادغام صحبت می کنیم، این روش بسیار بیشتر از روش پرهزینه یا بازار استفاده می شود. سرمایه‌گذاری سرمایه خریدار اکنون با این انتظار انجام می‌شود که در آینده جریان‌های نقدی خالص دریافت شود که نمی‌توان آن‌ها را تضمین‌شده نامید، زیرا با ریسک‌های خاصی مشخص می‌شوند. رویکرد درآمد این عوامل تعیین‌کننده ارزش را در بر می‌گیرد، در حالی که استفاده از رویکرد بازار معمولاً نیازمند نسبت قیمت به درآمد یا برخی مضرب‌های مشابه دیگر در گذشته است، بدون در نظر گرفتن آینده.

مضربهای بازار ذاتاً غیرقابل اعتماد هستند و نمی توانند همان سطح دقیقی را که می توان با استفاده از رویکرد درآمدی با پیش بینی بازده و نرخ های تخفیف به دست آورد، ارائه کرد. به عنوان مثال، نسبت قیمت به سود که سالانه اعمال می شود، به اندازه کافی تغییرات مورد انتظار در سال های آینده را منعکس نمی کند. درستاستفاده از نسبت ها فرصتی را برای نشان دادن ترجیحات کلی سرمایه گذار فراهم می کند و اغلب توسط فروشندگان یا منابع صنعتی نقل می شود.

استفاده

اطلاعات مربوط به بودجه شرکت نیز نیاز به تجزیه و تحلیل و محافظت دارد که انجام تغییرات و بررسی پیامدهای مالی برنامه ایجاد شده، پیش بینی ها و پیشنهادات اساسی را ضروری می کند. رویکرد درآمدی به ارزش‌گذاری کسب‌وکار، تمام مفروضاتی را اندازه‌گیری می‌کند که به این موضوع مربوط می‌شود که آیا مزایای کسب مشخص از رشد درآمد، کاهش هزینه، بهبود فرآیند یا کاهش هزینه سرمایه ناشی می‌شود یا خیر. با کمک چنین رویکردی می توان همه اینها را سنجید و مورد بحث قرار داد. به‌علاوه، می‌توان از آن برای تعیین زمان‌بندی منافع مورد انتظار، و همچنین برای نشان دادن کاهش ارزش یک شرکت با انتقال منافع به آینده‌ای دورتر استفاده کرد.

استفاده از رویکرد درآمد به خریداران و فروشندگان این امکان را می دهد که ارزش بازار منصفانه یک شرکت و همچنین ارزش سرمایه گذاری آن را برای یک یا چند خریدار استراتژیک محاسبه کنند. اگر این تمایز به اندازه کافی واضح نشان داده شود، فروشندگان و خریداران به راحتی می توانند مزایای هم افزایی را شناسایی کرده و آگاهانه تصمیم بگیرند.

هنگام استفاده از رویکرد درآمد برای ارزیابی کسب و کار، باید در نظر داشت که ارزش محاسبه شده شامل ارزش تمام دارایی هایی است که در جریان فعالیت مستقیم استفاده می شود. ATدر چارچوب رویکرد مورد استفاده، چندین روش برای ارزیابی وجود دارد که بیشترین علاقه را دارند. به ویژه، چنین روش هایی از رویکرد درآمد قابل اجرا هستند: سرمایه گذاری و تنزیل جریان های نقدی. می توانید آنها را با جزئیات بیشتری در نظر بگیرید.

روش

با استفاده از روش سرمایه‌گذاری جریان نقدی، ارزش کل یک شرکت بسته به جریان‌های نقدی تولید شده توسط پتانسیل دارایی شرکت شناسایی می‌شود. جریان های نقدی یک کسب و کار یا یک شرکت به عنوان یک کل، تفاوت بین تمام ورودی ها و خروجی های منابع مالی برای یک دوره صورتحساب معین است. به طور معمول، یک دوره یک ساله برای محاسبات استفاده می شود. روش تبدیل یک سطح معرف جریان نقدی مورد انتظار به ارزش فعلی با تقسیم مقدار کل جریان نقدی بر نرخ سرمایه‌گذاری مفروض است. در این مورد، یک جریان درآمد با تنظیمات خاص مناسب است.

برای استفاده از روش جریان نقدی مرسوم، از جمع درآمد خالص (محاسبه شده پس از کسر مالیات) هزینه های غیر نقدی برای تعیین مقدار جریان نقدی مطلق به سرمایه استفاده می شود. این روش محاسبه را می‌توان ساده‌تر از محاسبه جریان نقدی آزاد دانست که سرمایه‌گذاری مورد نیاز و نیاز به پر کردن سرمایه در گردش را به عنوان اضافه در نظر می‌گیرد.

تنزیل جریان‌های نقدی

این روش اساساً فقط بر اساس جریان های نقدی مورد انتظاری است که توسط خود شرکت ایجاد می شود. تفاوت مشخصه آن در این استبرآورد هزینه برای محاسبه تعریف سطح معرف جریان نقدی مورد نیاز است. این روش در کشورهای توسعه یافته بیشترین کاربرد را دارد، زیرا می توان از آن برای در نظر گرفتن تمام دیدگاه های توسعه استفاده کرد. جریان نقدی در شرایط کلی برابر است با مجموع درآمد خالص و استهلاک، مشروط به کسر افزایش سرمایه در گردش خالص و سرمایه‌گذاری‌های سرمایه.

شرایط زیر برای استفاده از روش جریان نقدی تخفیف دار وجود دارد:

• دلایلی وجود دارد که باور کنیم سطوح آتی جریان های مالی با سطوح فعلی متفاوت خواهد بود، یعنی ما در مورد یک شرکت در حال توسعه صحبت می کنیم؛
• فرصت‌هایی برای برآورد منطقی جریان‌های نقدی آتی در هنگام استفاده از یک ملک تجاری یا تجاری وجود دارد؛
• شی در حال ساخت است، کامل یا جزئی؛
• شرکت یک مرکز بزرگ چند منظوره با اهمیت تجاری است.

رویکرد درآمدی برای ارزیابی املاک و مستغلات از طریق روش جریان نقدی تنزیل شده بهترین است، اما استفاده از آن بسیار پر زحمت است. تخمین هایی وجود دارد که بدون استفاده از این روش نمی توان انجام داد. از جمله توسعه یک پروژه سرمایه گذاری با ارزیابی بعدی آن است.

مزایای روش تخفیف

اگر رویکرد درآمدی را برای ارزیابی املاک یا مشاغل از طریق روش تخفیف انجام دهید، می توانید برخی از مزایای عمده را شناسایی کنید. اول از همه، گفتاراین بدان معناست که سودهای تجاری آتی به طور مستقیم فقط هزینه های جاری مورد انتظار تولید محصولات و سپس فروش آنها را در نظر می گیرد و سرمایه گذاری های سرمایه ای آتی مربوط به حفظ و گسترش تسهیلات تولیدی یا تجاری تنها به صورت غیرمستقیم از طریق استهلاک فعلی آنها در پیش بینی سود منعکس می شود.

نکات مهم

ارزیابی یک شی با رویکرد درآمد با کمبود سود یا زیان به عنوان شاخصی از محاسبات سرمایه گذاری، با این واقعیت که سود به عنوان یک شاخص گزارشگری حسابداری عمل می کند، تنظیم می شود، بنابراین در معرض دستکاری های قابل توجهی است. دوره کار.

روش جریان نقدی تنزیل شده شامل سه گروه مدل است:

• سود سهام تخفیف خورده؛
• درآمد باقیمانده؛
• جریان های نقدی با تخفیف.

اگر رویکرد درآمدی مطابق با مدل تخفیف سود به عنوان شواهدی از جریان نقدی اعمال شود، از پرداخت سهم استفاده می شود. علیرغم اینکه این مدل در عمل خارجی برای تعیین و ارزیابی ارزش دارایی های یک شرکت به طور قابل توجهی رایج است، دارای کاستی های زیادی است. در مدل‌های دارای سود انباشته، درجه حسابداری وجود ندارد. در سیاست های تقسیم سود نه تنها برای شرکت های خاص، بلکه برای کل کشورها نیز تفاوت وجود دارد. این روش در بنگاه هایی که سود ندارند قابل استفاده نیست. این مدل برای محاسبه ارزش سهام اقلیت مناسب است.

مدل درآمد باقیمانده

رویکرد سود ارزشیابی از طریق مدل رویکرد باقیمانده فرض می کند که مقدار درآمد باقیمانده، یعنی تفاوت بین سود واقعی و سودی که سهامداران در زمان خرید خود شرکت یا پیش بینی کرده اند. سهام آن به عنوان شاخص جریان نقدی استفاده خواهد شد. اگر ارزش شرکت بر اساس مفروضات منطبق با این مدل محاسبه شده باشد، آنگاه برابر با مجموع ارزش دفتری با ارزش فعلی مقدار درآمد مورد انتظار باقی مانده پس از آن خواهد بود. این مدل حساسیت قابل توجهی را به کیفیت داده های ارائه شده در صورت های مالی نشان می دهد. برای شرایط روسیه، کفایت چنین اطلاعاتی مشکوک است.

سود برای سهامداران

البته سهامداران یا سهامداران یک بنگاه اقتصادی که سابقه مشخصی دارد و همچنین حقایق پرداخت سود سهام، می توانند از مدل تخفیف برای محاسبه ارزش شرکت خود استفاده کنند. وضعیت به گونه‌ای است که سهامداران شرکت‌های این بخش به ندرت اقلیت هستند، بنابراین مناسب‌ترین راه برای آنها استفاده از رویکرد درآمدی برای ارزیابی املاک و مستغلات از طریق مدل جریان نقدی آزاد با تخفیف است. در این سیستم، جریان‌های نقدی آزاد با نرخ تنزیل یا بازده مورد انتظار سرمایه سرمایه‌گذاری شده کلیدی هستند. بزرگترین مشکل استفاده از این مدل دقت پیش بینی جریان نقدی آزاد و همچنین تعیین مناسب نرخ تنزیل است.

اگر رویکرد درآمدی همانطور که در بالا تعریف شد اعمال شود، هنگام استفاده از روش جریان نقدی تنزیل‌شده، درآمد مورد انتظار از کسب‌وکار، جریان‌های نقدی پیش‌بینی‌شده را در نظر می‌گیرد که می‌توان پس از سرمایه‌گذاری مجدد مورد نیاز بخشی از آن را از گردش خارج کرد. سود نقدی به عنوان یک شاخص، جریان های نقدی به سیستم حسابداری مورد استفاده توسط شرکت و سیاست استهلاک آن بستگی ندارد. در عین حال، هر گونه جریان نقدی - ورودی و خروجی - باید در نظر گرفته شود. ارزیابی معنای مالی تنزیل وجوه نقد به گونه‌ای است که در نتیجه این فرآیندها، آنها با مبالغی کاهش می‌یابند که تا زمان دریافت جریان نقدی مشخص شده در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌گرفت، مشروط بر اینکه سرمایه‌گذار خود را سرمایه‌گذاری کند. وجوه در حال حاضر در این تجارت نیست، بلکه در برخی - دارایی های سرمایه گذاری دیگر با ماهیت عمومی، به عنوان مثال، اوراق بهادار نقدی یا سپرده بانکی.

تکنیک های اضافی

رویکرد درآمدی که نمونه‌ای از آن قبلاً توضیح داده شد، اخیراً کمتر و کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد و در حال حاضر روش ارزش‌گذاری رایج‌ترین شده است. برای ارزش‌گذاری انواع دارایی‌ها استفاده می‌شود و بر این ایده استوار است که هر دارایی که ویژگی‌های اولیه گزینه‌ها را دارد، می‌تواند به عنوان این اختیار ارزش‌گذاری شود. در حال حاضر، رویکرد درآمدی اغلب به نفع مدل قیمت گذاری گزینه (به ترتیب، مدل بلک شولز) کنار گذاشته می شود.

چنین سیستمی، در صورت استفاده، تخمین هزینه کل حقوق صاحبان سهام یک شرکت یا بنگاه را در صورتی که با زیان های زیاد کار می کند، ممکن می سازد. هدف از این مدل توضیح بیشتر این است که چرا هزینه حقوق صاحبان سهام شرکت صفر نیست، حتی اگر ارزش کل شرکت کمتر از مبلغ اسمی بدهی کاهش یابد. اما حتی با در نظر گرفتن این مزیت، می توان اشاره کرد که مدل بلک-اسکولز برای ارزیابی ارزش شرکت های روسی در حال حاضر به طور فزاینده ای نظری است. مشکل اصلی که به دلیل آن نمی توان این مدل را برای مشاغل داخلی اعمال کرد، عدم وجود برخی شواهد برای پارامترهای مدل است که ضروری است.

نتیجه گیری

رویکرد درآمدی برای ارزیابی کسب و کار و املاک و مستغلات بسیار کمتر رایج شده است و این به دلایل زیادی رخ می دهد. به ویژه، این مربوط به کاستی هایی است که به دلیل آن مشکلاتی در استفاده از آن در بازار مصرف وجود دارد. قبل از هر چیز، باید توجه داشت که پیش بینی هزینه آتی خدمات و محصولات، مواد و مواد اولیه و همچنین مجموعه ای از سایر شاخص های هزینه چقدر دشوار است. در عین حال، می توان در مورد برخی از ذهنیت های ارزیابی های کارشناسی صحبت کرد. علاوه بر این، مشکل در افشای کم اطلاعات در مورد شرکت های روسی است و در واقع برای انجام محاسبات شایسته و تدوین مدل بلک شولز ضروری است. این تا حد زیادی به دلیل فرهنگ پایین شرکتی استشرکت ها.

اکثریت قریب به اتفاق سهام، از جمله سهام بزرگ، در دست عده کمی متمرکز است و سهم سهامداران جزئی و مالکان خرد که سهم آنها بسیار ناچیز است، در سرمایه مجاز ناچیز است. به نظر می رسد که بسیاری از شرکت ها به سادگی علاقه ای به افشای هیچ اطلاعاتی ندارند. به همین دلیل است که محاسبه با رویکرد درآمد در رابطه با اکثر صنایع و مشاغل در روسیه به طور قابل توجهی پیچیده تر است. در شرایط دیگر، بهترین عملکرد را دارد و تمام مزایا و قابلیت اطمینان خود را نشان می‌دهد.