چگونه هنگام خرید خود "نظافت" آپارتمان را بررسی کنیم؟ هنگام خرید آپارتمان چه نکاتی را باید بررسی کرد؟

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

هنگام خرید خانه در بازار ثانویه، خطرات متعددی وجود دارد و بنابراین، خریدار مطلوب است که بداند چگونه هنگام خرید، "تمیز بودن" آپارتمان را به تنهایی بررسی کند. نکته اصلی این است که از اصلی ترین و بزرگترین خطرات ، اطلاعاتی که این مقاله در مورد آنها وجود دارد جلوگیری کنید. قبل از هر چیز لازم است امکان اعتراض به معامله و حق آپارتمان منتفی شود و بنابراین توصیه در مورد چگونگی بررسی "نظافت" آپارتمان هنگام خرید به دقیق ترین شکل ارائه می شود.

اولین قدم

اول - صحت اسنادی که فروشنده برای بررسی ارائه می دهد. این باید با دقت بررسی شود، در غیر این صورت ممکن است متعاقباًادعاهای مربوط به این فضای زندگی اشخاص کاملاً ثالث را آشکار می کند. در اینجا باید در نظر گرفت که شرایط زیادی در مورد اسناد همراه با خرید مسکن وجود دارد و ارائه یک دستورالعمل واحد در مورد مسائل حقوقی در مورد نحوه بررسی "تمیز بودن" یک آپارتمان هنگام خرید بسیار دشوار است. مال خودت با این حال، شما باید تراکنش را تا حد امکان ایمن کنید و بنابراین بهتر است تمام مراحل توصیه شده برای بررسی اسناد را انجام دهید. البته بررسی "تهاتری" قانونی بدون فراتر از حد معقول ضروری است، اما حداکثر اطلاعات نه تنها باید به دست آید، بلکه باید مورد ارزیابی قرار گیرد و هم مربوط به خود آپارتمان و هم مربوط به تمام افرادی باشد که در اموال و وضعیت آن دخیل هستند..

البته، مراجعه به وکلای حرفه ای بسیار راحت تر است، اما ما با یک سوال دیگر روبرو هستیم: چگونه هنگام خرید خود آپارتمان، "تمیز بودن" آن را بررسی کنیم؟ در اصل، این معقول است، اگرچه دردسرسازتر است. علاوه بر این، کمک یک متخصص فقط می تواند قابلیت اطمینان معامله را افزایش دهد، اما نمی تواند موفقیت صد در صد را تضمین کند. در موارد شدید، اگر همچنان نگرانی وجود دارد، می توانید عنوان را بیمه کنید. شرکت های بیمه معمولاً کاملاً مایل به پذیرش هستند.

ساختمان جدید و "ثانویه"

اگر مسکن در یک ساختمان جدید است، باید بدانید که چگونه هنگام خرید آپارتمان، سازنده را بررسی کنید. در اینجا، نظرات جمع آوری شده در سایت های خاص در اینترنت بسیار مفید است. البته، شما باید نظرات صادقانه را از دسیسه های رقبا متمایز کنید، اما این کار چندان دشوار نیست: اگر اعدادی وجود نداشته باشد،تاریخ، نام، حقایق خاص، شما نباید به چنین اطلاعاتی توجه کنید. همچنین خوب است که مهلت های مربوط به اشیاء دیگر را دنبال کنید (معمولاً چنین اطلاعاتی در دسترس است) و نظرات مشتریان را بخوانید. راه‌های زیادی برای بررسی توسعه‌دهنده هنگام خرید آپارتمان وجود دارد.

و در این مورد، وقتی مسکن در ساختمان جدید خریداری می شود، تأیید اسناد باید به طور کامل انجام شود، حتی اگر این فروش از طرف سازنده باشد. البته مسکن ثانویه مستلزم تلاش زیادی است، زیرا ساختمان‌های جدید دارای تاریخچه غنی از ثبت، استخراج و تغییر مالکان نیستند. اما حتی در اینجا، حتی پس از بررسی کامل "خالص" قانونی املاک و مستغلات، که مطابق با تمام قوانین ساخته شده است، احتمال محرومیت از آپارتمان خریداری شده باقی می ماند. مثلاً اگر فروشنده بتواند ثابت کند که حقوق او در حین خرید تضییع شده است. اما اگر مسکن ثانویه خریداری شود، جداسازی نه تنها با فروشنده، بلکه با مالکی که قبل از او مالک این آپارتمان بوده است، انجام می شود. احتمالاً مجبور خواهید بود یک سری دعوای قضایی را پشت سر بگذارید. بررسی "خالص" قانونی هنگام خرید آپارتمان در بازار ثانویه زمان طولانی و دشواری را می طلبد: این صحت همه اسناد است، این ارزیابی وضعیت حقوقی املاک و مستغلات است، این تجزیه و تحلیلی از امکان پذیر است. خطرات مرتبط با این خرید.

اسناد

"نظافت" قانونی آپارتمان را می توان بررسی کرد و معامله را تا حد امکان هنگام خرید هر ملکی تضمین کرد. مدارک زیر باید از فروشنده درخواست شود.

1. بهتر است خواندن اسناد را با گواهی شروع کنیددر مورد ثبت دولتی حقوق، و همچنین مربوط به آن: قراردادهای خرید و فروش یا ارث، اهدا، خصوصی سازی و موارد مشابه.
2. گام دوم مطالعه بیانیه USRR خواهد بود. این در ثبت نام یکپارچه ایالتی است که حاوی تمام اطلاعات مربوط به هرگونه تراکنش با این ویژگی است.
3. مرحله سوم عصاره ای از کتاب خانه است تا مطمئن شوید در این فضای زندگی مستاجر ثبت نام شده ای وجود ندارد. چنین عصاره ای را می توان در هر مرکز چند منظوره سفارش داد. سند باید نشان دهد که همه کسانی که قبلاً در این آپارتمان زندگی می کردند از ثبت نام خارج شده اند.
4. راهنما - همچنین از MFC - به این سؤال پاسخ می دهد که چگونه بدهی ها را هنگام خرید آپارتمان بررسی کنید، زیرا وجود هرگونه بدهی آب و برق در آنجا نشان داده شده است.
5. گواهی یک فروشنده از یک داروخانه عصبی و روان‌شناختی مورد نیاز است.

جزئیات

چگونه می توان بررسی کرد که آیا بازداشت در آپارتمان وجود دارد؟ از عصاره EGRP. می گوید، اگر این یک بیان ساده است، آیا فروشنده مالک است. و در نسخه توسعه یافته عصاره، کل تاریخچه این آپارتمان از اولین ورود به USRR وجود دارد. نشان می دهد که قبلاً چه کسی مالک بوده و چند بار فروخته شده است. با این حال، نمی توان خود را به این بیانیه محدود کرد. چگونه می توان بررسی کرد که آیا یک آپارتمان در هنگام خرید رهن شده است؟ غالباً مسکن توسط پروکسی فروخته می شود و بنابراین مالک عملاً در معامله شرکت نمی کند. این یک وضعیت بسیار خطرناک است. اغلب، چنین اسنادی از راه های غیر صادقانه به دست می آیند.

بنابراین، تنها چیزی که در هنگام خرید آپارتمان باید با دقت بررسی شود، اسناد مالک مستقیم خانه است. برای انجام این کار، باید از یک فرد مورد اعتماد تماس بگیرید و با مالک تماس بگیرید تا وی فروش آپارتمان را تایید کند. در مرحله بعد، باید ستون "Encumbrance" را در عصاره USRR بررسی کنید، که حاوی اطلاعاتی در مورد وضعیت آپارتمان است - اینکه آیا تعهد شده است. اگر ملک بلافاصله پس از ارث فروخته شد، بهتر است آن را خریداری نکنید. در عرض سه سال، ممکن است وراث جدیدی ظاهر شوند که این معامله را در دادگاه به چالش بکشند. همچنین با توجه به نسخه تمدید شده گواهینامه USRR می توان ثابت کرد که مثلاً رهن این آپارتمان تا انتها پرداخت نشده است.

به چه نکاتی باید توجه ویژه داشت

اولین چیزی که باید به آن توجه کرد قیمت است. اگر آپارتمان‌های مشابه گران‌تر فروخته می‌شوند، این امر به‌ویژه باید نگران‌کننده باشد، و تنها با علاقه زیاد به این ملک، می‌توانید «تمیز بودن» آن را از نظر قانونی بررسی کنید و این کار را بسیار دقیق‌تر از آنچه قبلا تصور می‌شد انجام دهید. از فروشنده باید با دقت پرسیده شود و جزئیات را جویا شود: نه تنها مالک این آپارتمان، بلکه همچنین کی، چگونه و از چه کسی خریداری شده است، چرا دوباره فروخته می شود، آیا آپارتمان درگیر دعوی قضایی بوده است. سپس آنچه را که در اسناد گفته شده است بررسی کنید. از اینجا مشخص خواهد شد که فروشنده چقدر صادق است، زیرا باید با او به عنوان طرف مقابل معامله کنید. اما چگونه می توان فروشنده آپارتمان را هنگام خرید چک کرد؟

حتما توجه کنیدپاسپورت وی و سایر اسناد مربوط به آپارتمان بررسی می شود: بر اساس آن ملک ثبت شده است، زمانی که گواهی ثبت حق آن دریافت شده است. حتماً برای بررسی مجدد کپی بردارید، اما اصل را از نظر وجود مهر، امضا، واترمارک و هر چیز دیگری که مربوط به سند دولتی است بررسی کنید. همچنین حتما کپی ها را با نسخه اصلی مقایسه کنید. آنها ممکن است مدارک کاملا متفاوتی را ارائه دهند. اطلاعات ارائه شده روی کاغذ باید با داستان شفاهی فروشنده مطابقت داشته باشد. چگونه در هنگام خرید آپارتمان وراث را بررسی کنیم؟ به هیچ وجه. بهتر است آن را زمانی خریداری کنید که پس از گذشت سه سال از تاریخ وراثت، حق آن تأیید شود. چگونه یک آپارتمان را قبل از خرید از طریق Rosreestr بررسی کنیم؟ در بالا گفته شده است که در MFC می توانید مطلقاً هرگونه اسناد مربوط به املاک و مستغلات را سفارش داده و دریافت کنید.

اطلاعات بیشتر

قبل از دریافت و بررسی اسناد، نه پیش پرداخت و نه ودیعه را نمی توان به فروشنده واریز کرد، زیرا مالک سابق می تواند اصل گواهی و قرارداد را حفظ کند، حتی اگر قبلاً این آپارتمان را فروخته باشد. لازم است به طور مستند مشخص شود که آیا فروشنده دارای شهروندان تحت تکفل، فرزندان زیر سن قانونی است، آیا فروشنده اکنون متاهل است و آیا در زمان خرید این آپارتمان متاهل بوده است، و مهمتر از همه اینکه آیا شخصاً اقدام می کند یا از طریق وکالت.

غیرممکن است که بدون صحبت با مالک شخصاً معامله ای را انجام دهید. بهتر است با مالک قرارداد ببندید نه با متولی. تعداد قابل توجهی از تراکنش های جعلی تحتعذر غیبت مالک: در شهر دیگر، در کشور دیگر و غیره. ممکن است وکالتنامه جعلی باشد. اگر متولی نمی خواهد مالک آپارتمان را به خریدار نشان دهد، این باید مشکوک باشد و دلایل در اینجا کاملاً بی ربط است. همچنین بعید است سردفتری که آن را صادر کرده است بتواند صحت وکالتنامه را تأیید کند، زیرا دفاتر اسناد رسمی به چنین درخواست هایی پاسخ نمی دهند.

مقامات سرپرستی و گواهی اهلیت قانونی

اگر فرزندان خردسال در آپارتمان برای فروش ثبت نام کرده اند، باید رضایت کتبی مقامات قیمومیت را داشته باشید، در غیر این صورت معامله نمی تواند منعقد شود. در صورتی که خود فروشنده رسماً فاقد صلاحیت باشد، امور او به ولی و فقط به کسی که از طرف مقام قیم معین می شود، محول می شود. از مدارک، باید تصمیمات دادگاه را در مورد اول (در مورد عدم توانایی) و در مورد دوم (در مورد تعیین قیم) بررسی کنید. و برای انجام خود معامله، جلب رضایت مراجع قیمومیت است. خطرات چنین طرح معامله ای آنقدر زیاد است که اغلب خریدار از خرید چنین مسکنی امتناع می کند.

اما مشکل بزرگتر وضعیتی است که فروشنده به عنوان ناتوان شناخته نمی شود، اما دائماً یا گاهی در حالت ناتوانی در درک معنای اعمال خود است (این تعریف توسط قانون به دست آمده است). محاسبه این وضعیت به صورت چشمی حتی با جلسات شخصی مکرر بسیار دشوار است. بنابراین، در هر صورت، باید از یک روانپزشک گواهی به تاریخ معامله درخواست کنید. راه حل همچنین ممکن است دعوت از یک دوست روانپزشک به عنوان یک فامیل برای معامله باشدیا یک دوست با این حال، تضمین چنین معامله ای از همه موارد بد به سادگی غیر واقعی است. حتی با انعقاد معامله با یک دفتر اسناد رسمی ممکن است موفقیت کامل این شرکت حاصل نشود. بنابراین، بهتر است از شرکت مشکوک چشم پوشی کنیم، زیرا امروزه عرضه املاک و مستغلات تقریباً سه برابر بیشتر از تقاضا است.

در وب سایت های رسمی

باید به وب سایت رسمی دادگاه منطقه ای که این مسکن به آن تعلق دارد بروید و نام فروشنده و اسلاف او - صاحبان آپارتمان را در جستجو تایپ کنید. اگر لازم باشد بررسی کنید که آیا فروشندگان و همسرانشان پرونده ای در دادگاه داشته اند یا خیر، و اگر چنین است، کدام مورد را بررسی کنید، همین اصل اعمال می شود. نکته اصلی این است که آیا نکاح منحل شده و آیا مال تقسیم شده است، آیا مالک معسر شناخته شده است یا خیر. مورد دوم در محل ثبت نام بررسی می شود، بنابراین پاسپورت فروشنده باید با دقت مطالعه شود و سپس به وب سایت دادگاهی که این شخص در آن ثبت نام یا ثبت نام کرده است مراجعه کنید.

سیستم قضایی هنوز راه اندازی نشده است که متأسفانه بتوانید همه اینها را با چند کلیک پیدا کنید. دادگاه های داوری همچنین دارای پایگاه داده رسمی هستند. در آنجا باید مشخص کنید که آیا فروشنده ورشکست شده است یا خیر. اگر چنین بود، پس این لزوماً در دادگاه داوری شهری که در آن ثبت شده است منعکس می شود. از طریق بانک اطلاعاتی رسمی باز از مراحل اجرای آنلاین، باید دریابید که آیا مالک آپارتمان یا همسرش بدهکار است و آیا پرونده ای علیه این شهروندان تشکیل شده است.

طبق گفته ها و مراجع

روی کارت مالک، یعنی عصاره ای ازکتاب خانه، باید مشخص کنید چه کسانی در این آپارتمان ثبت نام کرده اند، از جمله (و به ویژه) کسانی که در آنجا زندگی نمی کنند. قبض آب و برق نیز باید ارسال شود. یک گزینه ایده آل برای زمانی که کسی در آپارتمان ثبت نام نکرده باشد، اما همیشه اینطور نیست. در صورت وجود اشخاصی که در آپارتمان ثبت نام کرده اند، لازم است در قرارداد مدت زمان حذف آنها از ثبت نام ذکر شود. کسانی که در این فضای مسکونی ثبت نام کرده اند، اما در آنجا ساکن نیستند، باید تعهد محضری برای لغو ثبت نام قبل از تاریخ معین ارائه کنند.

بهتر است قبل از انجام معامله، دومی را خارج از آپارتمان بنویسید، در غیر این صورت می توانید با "پر کردن" در آپارتمان خریداری شده بمانید. در دادگاه، پرونده های مربوط به ادعای تخلیه اغلب از بین می روند، زیرا این موضوع دارای تفاوت های ظریف ناخوشایند بسیاری است. رضایت محضری برای معامله برای مالکی که در عقد ثبتی است نیز ضروری است که گواهی بر عدم مخالفت زوج با فروش این محل زندگی باشد. اگر آپارتمان در دوران عقد خریداری شده باشد و در زمان فروش ازدواج منحل شده باشد، این کار بدون شکست انجام می شود. اسناد اضافی مورد نیاز نیست تنها در مواردی که آپارتمان به عنوان هدیه دریافت شد، به عنوان یک ارث (بیش از سه سال پیش!)، خصوصی شد. این در مورد همه اساسی ترین چیزهایی است که باید هنگام خرید یک آپارتمان بررسی کنید. پس از دریافت این همه اطلاعات حجیم، بسته اسناد به دقت مورد مطالعه و تجزیه و تحلیل قرار می گیرد.

وضعیت حقوقی

قبل از هر چیز، شما باید وضعیت حقوقی این آپارتمان را ارزیابی کنید: چگونه و بر اساس آنچه توسط مالکان فعلی بدست آمده است، چه زمانی اتفاق افتاده است. اگر سه سال از زمان خرید نگذشته باشد، دو مشکل ظاهر می شود. مرور زمان منقضی نشده است، یعنی معامله خرید آپارتمان همچنان توسط مالکان قبلی قابل اعتراض است. برای به حداقل رساندن مالیات، ممکن است فروشنده از شما بخواهد که هزینه کمتر آپارتمان را در اسناد ذکر کنید. بهتر است موافقت نکنید، زیرا اگر این معامله باطل اعلام شود، فروشنده تمام مبلغ را پس نمی دهد، بلکه فقط مبلغ مندرج در قرارداد را پس می دهد.

غیرقابل اعتمادترین دلیل برای تملک آپارتمان توسط صاحب آن، ارث بردن آن است، به خصوص اگر مدت سه ساله دریافت آن منقضی نشده باشد. اگر وارث جدید دیرتر از این مدت در دادگاه ظاهر شود، خطرات خریدار به میزان قابل توجهی کاهش می یابد. اگر آپارتمان اغلب در مدت زمان کوتاهی فروخته و خریداری شده است، این بارزترین نشانه کلاهبرداری است. بهتر است بلافاصله به دنبال گزینه خرید دیگری باشید، زیرا در حال حاضر عملاً هیچ مشکلی در این زمینه وجود ندارد. هر چه یک آپارتمان خرید و فروش بیشتری داشته باشد، سابقه حقوقی آن زشت تر است. اگر تمایل به خرید این فضای نشیمن خاص واقعاً زیاد است، پس باید نه تنها آخرین فروشنده، بلکه همسر و همه مالکان قبلی حداقل در پنج سال گذشته را بررسی کنید.