هنگام خرید آپارتمان به چه نکاتی توجه کنیم؟ بررسی مدارک و نظافت قانونی آپارتمان

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

هر گونه معامله در قالب خرید و فروش مستلزم تسویه نقدی است. مبلمان، کت خز، فضای سبز در بازار مادربزرگ - تعداد معینی اسکناس از یک کیف پول به کیف دیگر می رود. و همیشه این خطر وجود دارد که کالاهایی را که به سختی به دست آورده اید با کیفیتی که انتظار داشتید به دست آورید، یا حتی اگر فروشنده کلاهبردار باشد، بدون آن باقی بمانید. حتی با قیمت کمی خرید، گم شدن چند اسکناس می تواند باعث ناامیدی عمیق شود، اما اگر صحبت از میلیون ها باشد؟ مثلا هنگام خرید آپارتمان یا خانه؟ اینجاست که باید صد بار قبل از انجام محاسبات نهایی بررسی کنید.

جدید یا فروش مجدد؟

احتمال به دست آوردن مسکن "با چمدان" - بدهی برای یک آپارتمان مشترک، صاحبان ثبت نشده سهام و سایر تفاوت های ظریف که متعاقباً می تواند در زندگی عادی در متر مربع شخصی اختلال ایجاد کند - هنگام خرید املاک و مستغلات که قبلاً متعلق به آنها بود امکان پذیر است. به کسی، به اصطلاح مسکن از صندوق ثانویه. هنگام تصمیم گیری در مورد چنین معامله ای، باید مطمئن باشید که به دنبال چه چیزی باشید.هنگام خرید آپارتمان یا خانه از مالک قبلی یا نماینده او توجه کنید. خطر دعوای بیهوده به جای مسکن و در نتیجه بدون گوشه خود و بدون پول در هنگام خرید ملک ثانویه بسیار زیاد است.

گزینه قابل اعتمادتر خرید آپارتمان در یک ساختمان جدید است. به خصوص اگر خانه قبلاً راه اندازی شده باشد و در مرحله تسویه حساب باشد. در این مورد، لیست اسناد مسکن مورد نیاز برای تأیید بسیار کوتاهتر است. اما حتی در اینجا نیز دریافت مشاوره در مورد خرید آپارتمان از یک توسعه دهنده از یک وکیل با تجربه اضافی نخواهد بود، زیرا هر معامله ای مشکلات خاص خود را دارد. و در مورد املاک و مستغلات، وقتی صحبت از مبالغ نسبتاً قابل توجهی می شود، باید بسیار مراقب باشید.

خطرات یک آپارتمان تمیز

امروزه، ارزان ترین راه برای به دست آوردن املاک، مشارکت در ساخت و ساز مشترک است. در این صورت می توانید تا 30 درصد در هزینه واقعی آپارتمان صرفه جویی کنید. اما خطر، پس از سالها یافتن زمین بایر بیش از حد در محل گودال، نیز بسیار زیاد است. نحوه خرید یک آپارتمان در ساخت و ساز مشترک - بهتر است قبل از ملاقات با توسعه دهنده از آن مطلع شوید تا توافق نامه ای را امضا نکنید که در مرحله به دست آوردن کلید مسکن هیچ تضمینی ارائه نکند. با این حال، حتی قابل اعتمادترین سند، تایید شده توسط یک دفتر اسناد رسمی، در برابر ضرر در موارد خاص محافظت نمی کند. توسعه‌دهنده ممکن است ورشکست شود، مجوز ساخت خانه را در زمان مقرر دریافت نکند و تا زمانی که همه امضاها و مهرها جمع‌آوری شوند، ارزش پول کاهش می‌یابد. وجوه سهامداران گاهی اوقات در جهت نامعلومی ناپدید می شوند.هنگام تصمیم گیری برای خرید خانه حتی قبل از ساخت آن، خریداران باید به خاطر داشته باشند که در اغلب موارد، اگر توسعه دهنده مشکلات پیش بینی نشده ای داشته باشد، حداکثر چیزی که می توان روی آن حساب کرد دریافت وضعیت یک صاحب سود فریب خورده است، نه خود مسکن..

وقتی یک خانه در حال ساخت قبلاً زیر سقف ساخته شده است، احتمال انتقال سریع به مسکن شخصی بسیار بیشتر از خرید آن در مرحله حفر گودال پایه است. کجا برای خرید آپارتمان، هر کس حق دارد به تنهایی تصمیم بگیرد، اما تمایل به پس انداز پول همیشه توجیه نمی شود. اغلب تبدیل شدن به سهامدار برای ساخت یک ساختمان مسکونی شبیه به دست آوردن یک خوک در یک پوک است. پول داده شده، اما کالایی وجود ندارد.

اگر خانه با مستندات فنی تایید شده ساخته و به بهره برداری رسیده است، باید شخصاً تأیید کنید که آنچه روی کاغذ نوشته شده است واقعیت دارد. طرح را در مقابل چشمان خود با طرح، تعداد متر مربع مساحت کل و قابل استفاده، حقوق سازنده برای فروش یک منطقه خاص مقایسه کنید. بررسی اینکه آیا شخصی قبلاً در آپارتمان جدید ثبت نام کرده است، اضافی نخواهد بود. فروش یک خانه دو بار به افراد مختلف، نوع جدیدی از کلاهبرداری نیست.

شجره نامه موجود

هیچ کس از چنین تحولاتی با به دست آوردن مسکن خود مصون نیست. بررسی خلوص قانونی یک آپارتمان زمان زیادی می برد، اما نباید از آن غافل شوید. ردیابی لیست صاحبان قبلی املاک، مدت اقامت آنها در آدرس مشخص شده، وضعیت تاهل، در دسترس بودنکودکان و سایر بستگان نزدیک دشوار است، اما ممکن است. در این رابطه می توانید اطلاعات مربوطه و کمک واقعی را در چندین موسسه دولتی دریافت کنید: خدمات کاداستر، اداره گذرنامه و غیره. اطلاعات کامل لازم است تا در مرحله تکمیل معامله یا پس از جابجایی در آن ناگهان معلوم شود که نه تمام متر مربع آپارتمان متعلق به فروشنده است. بخشی از فضای نشیمن، و گاهی اوقات اتاق های جداگانه، ممکن است متعلق به افراد دیگری باشد. آنها می توانند در هر زمانی حقوق خود را در مورد این کنتورها مطالبه کنند. و برخلاف تمایل خریدار به مالکیت کامل کنتورهای پرداختی، ادعاهای آنها بیشتر توسط قانون حمایت می شود.

در هنگام خرید آپارتمان به دنبال چه چیز دیگری باشیم - مستندات فنی. اغلب، ساکنان تعمیرات را با توسعه مجدد آشپزخانه، راهرو، اتاق انجام می دهند. آنها دیوارهای باربر را خراب می کنند، حمام را ترکیب می کنند یا برعکس، یک اتاق مجردی را به اشتراک می گذارند. با مشکلات ماهیت حقوقی، زمانی که حق مالکیت در خطر است، جریمه های BTI در صورتی که طراحی مجدد طرح پیدا شود قابل مقایسه نیست. اما آنها همچنین می توانند مشکلات زیادی را به همراه داشته باشند. در هر صورت، آنها بدون شک منجر به هزینه های نقدی اضافی می شوند. جریمه، تصحیح تخلفات در قالب یک تعمیرات اساسی برنامه ریزی نشده - محتمل ترین توسعه رویدادها.

گذشته پنهان دوران ثانویه

علاوه بر اطلاعاتی که فروشنده می خواهد تا پایان معامله پنهان کند، دام های زیادی نیز وجود دارد که اغلب حدس زدن آنها دشوار است. چه زمانی باید به آن توجه کردخرید یک آپارتمان، علاوه بر تفاوت های ظریف ذکر شده؟ به عنوان مثال، برای نقض احتمالی قانون در طول خصوصی سازی املاک و مستغلات.

در دهه 90 قرن گذشته، قانونی به اجرا درآمد که بر اساس آن هرکسی که در یک فضای زندگی خاص ثبت نام کرده بود، حق متر مربع خود را داشت. این قانون برای همه، از جمله فرزندان خردسال، همسران سابق که در همان آپارتمان ثبت نام کرده بودند، یکی از بستگان غایب موقت، به عنوان مثال، یک زندانی طولانی مدت اعمال می شود. همه اعضای خانواده در اسناد خصوصی سازی ذکر نشده اند. اما، پس از مدتی، آنها می توانند شکایت کنند که در آن زمان فریب خورده اند.

نکته ظریف بعدی یک قرارداد کمک مالی یا اجاره است. به عنوان یک قاعده، اقوام متخاصم به ندرت در مورد چنین عملیاتی مطلع می شوند. حقیقت ممکن است مدتی بعد پس از خرید مسکن جنجالی آشکار شود. اما متداول ترین شگفتی که ممکن است هنگام خرید ملک با آن مواجه شوید آپارتمانی است که قبوض آب و برق معوقه دارد. در اینجا می توان مشکل را قبل از امضای قرارداد تشخیص داد و مهم است که خریدار با فروشنده به توافق برسد که چگونه آن را حل کند. به عنوان یک قاعده، با کاهش هزینه مسکن خاموش می شود. اما هر مورد متفاوت است.

موثق ترین اطلاعات

همه شجره نامه های قابل اعتماد این یا آن املاک در اسناد رسمی نهفته است. اقوام پنهان، متقاضیان احتمالی مسکن را نمی توان در آنها یافت. علاوه بر این، پرداخت های آب و برق را می توان نه توسط صاحبان خانه، بلکه توسط کاملا متفاوت انجام دادمردمی که به آنها وعده داده شده بود. این طرح به شرح زیر است: صاحبان آپارتمان های مسن با بستگان دور یا مددکاران اجتماعی توافق نامه امضا می کنند که پس از مرگ آنها منطقه را به دست خواهند آورد، اما کسانی که اکنون باید هزینه آپارتمان مشترک را بپردازند. آنها طبق قرارداد مرتباً پول را به شرکت مدیریت منتقل می کنند و مسکن را تقریباً متعلق به خود می دانند. بدون در نظر گرفتن چنین توافقی، وراث مستقیم پس از مرگ افراد مسن سعی می کنند از هدیه غیر قابل اعتماد خلاص شوند. خرید و فروش آپارتمان در حال انجام است، اما در حال حاضر دو متقاضی برای آن وجود دارد.

قابل اطمینان ترین راه برای اطلاع از تمام دام های احتمالی وجود دارد که می تواند لذت خرید خانه را تحت الشعاع قرار دهد - دریافت اطلاعات در مورد صاحبان سابق آن از همسایگان در ایوان یا شایعات در حیاط. اگر آپارتمان برای مدت طولانی متعلق به همان مالکان بود، هیچ رازی در مورد آن را نمی توان از کسانی که در نزدیکی زندگی می کنند پنهان کرد. اطلاعات دریافتی از آنها در هنگام خرید آپارتمان در هیچ سندی یافت نمی شود. ناگهان فردی از خانواده فروشنده، بیمار روانی یا معلولی است که نمی تواند مستقلاً در اموال خود تصرف کند و قیم رعایت حقوق او را لازم نمی داند. اگر مسکن جدید بدتر از مسکن قبلی باشد، ممکن است معامله به درخواست مقامات سرپرستی لغو شود. بنابراین از اطلاعات همسایگان نیز نباید غافل شد.

بهترین مشاور املاک خود خریدار است

مهم است که موارد زیر را به خاطر بسپارید - هیچ پاداشی به واسطه باعث نمی شود که او هنگام بررسی اسناد برای خرید مسکن هوشیارتر شود، به استثنای نکاتی که در قرارداد مشخص شده است. بنابراین، چرخشبرای کمک به مشاوران املاک، اگر ناگهان مشکلی پیش آمد و معامله مختل شد، لازم است مسئولیت خود را در قبال کارفرمای خود به وضوح بیان کنید. خرید آپارتمان از طریق آژانس یکی دیگر از اقدامات پرخطر است. به علاوه، بسیار گران است. مشاور املاک اطلاعاتی در مورد گذشته صاحبان سابق جمع آوری نمی کند، سعی نمی کند از مشتری خود در آینده محافظت کند. او فقط داده های مربوط به مسکن را با آنهایی که ساختارهای رسمی دارند مقایسه می کند. و تنها پس از ثبت قبض فروش و پرداخت املاک و همچنین پاداش به نماینده، متقاضیان بالقوه آپارتمان خریداری شده ممکن است ظاهر شوند. به علاوه مطلق، یک مسکن وجود خواهد داشت. و مالکان قبلی و جدید وارد یک سری از دعاوی خواهند شد.

خرید آپارتمان بدون واسطه نیز مملو از مشکلات پیش بینی نشده است، اگر درک کافی نداشته باشید، اطلاعاتی در مورد تمام شگفتی های احتمالی مرتبط با کاغذبازی، انتقال پول و سایر ظرافت های معامله ندارید. اما در میان این کاستی های مشهود یک مزیت قابل توجه وجود دارد: هیچ کس به اندازه کسی که برای خود خرید می کند، کسی که پول می دهد، از منافع خود دفاع نمی کند. کافی است از یک مشاور باتجربه کمک بگیرید که بتواند تمام پیچیدگی های عملیات را به شما بگوید و آپارتمانی که خریداری می کنید به طور کامل بررسی می شود.

کلاهبرداران در آماده باش هستند

فروش آپارتمان شخص دیگری یکی از رایج ترین کلاهبرداری های املاک است. کلاهبرداران با تجربه برای خود مسکن اسناد جعلی دارند، وکالتنامه ای که به موجب آنبا قدرت انجام یک معامله، اغلب بهتر از معاملات واقعی به نظر می رسند. در زمینه خرید و فروش، اجاره املاک، کلاهبرداران بسیار حرفه ای فعالیت می کنند که به خوبی از پیچیدگی های نظام حقوقی در این زمینه آگاه هستند. فقط یک وکالت نامه اولین چیزی است که باید به خریدار هشدار دهد. چرا مالک خودش مسکن خود را نمی فروشد، چگونه می توان حداقل با او تماس گرفت تا شخصاً صلاحیت واسطه را تأیید کند. در هر صورت، تأیید اسناد هنگام خرید آپارتمان، با شروع با وکالتنامه، توسط یک دفتر اسناد رسمی قابل اجتناب نیست. او باید صحت سند را تأیید کند، اعتبار آن را تأیید کند. بهتر است به دفتر اسناد رسمی که این وکالتنامه را صادر کرده مراجعه کنید.

ترفند بعدی کلاهبرداران، پاسپورت جعلی است. صاحبان خانه در یک سفر کاری طولانی یا در تعطیلات هستند و منطقه آنها توسط غریبه هایی اداره می شود که نمونه هایی از اسناد اصلی یا حتی خود اصل را در اختیار دارند. طرح های مجرمانه زیادی وجود دارد که کلاهبرداران می توانند از آنها استفاده کنند. مشاوران املاک سیاه را فراموش نکنید. بنابراین، هنگام برنامه ریزی برای خرید مسکن، بهتر است با یک وکیل مشورت کنید و در طول معامله با او ارتباط نزدیک داشته باشید. او می تواند با تمرکز بر تقاضای فعلی بازار املاک و مستغلات، توصیه های عملی در مورد اینکه چه زمانی بهتر است یک آپارتمان بخرد.

اسناد زیر میکروسکوپ

هرچقدر هم که شرایط معامله جذاب و قیمت مناسب باشد، برای پرداخت عجله نکنید. ابتدا باید نسخه دوم یا کپی تمام اسناد مربوط به مسکن، صاحبان آن را جمع آوری کنید و با تمام اسناد به دفتر اسناد رسمی بروید. اگر املاک و مستغلات دردر بین مالکان اعضای خانواده کوچک وجود دارد، وکیل به شما می گوید که چگونه به درستی بند آنها را در قرارداد بنویسید. علاوه بر این، او توصیه می کند که به کدام مقامات مراجعه کنند، چه گواهی هایی باید دریافت کنند تا حقوق کودکان خردسال پایمال نشود و بعداً کسی نتواند خرید و فروش آپارتمان را باطل کند.

مشاوره مفید وکیل در اجرای بیع کمک می کند، در صورتی که مالکان زوجین با سهام مالکیت متفاوت از ملک باشند یا آپارتمان فقط در اختیار یکی از آنها باشد و دومی. فقط در آن ثبت شده است. در این مورد، نحوه تنظیم صحیح اسناد و دریافت چه رسید - دوباره، شما نمی توانید بدون دفتر اسناد رسمی انجام دهید. حتی اگر خود خریدار در مسائل حقوقی حرفه ای باشد، هر کاغذی که صحت معامله را تایید می کند باید به دقت بررسی شود تا در نوشتن آدرس، اطلاعات فروشنده و خریدار، تاریخ، مبلغ و سایر جزئیات اساسی اشتباهی وجود نداشته باشد.

مبارزه برای ارزش

آنچه در هنگام خرید آپارتمان باید به آن توجه کرد، علاوه بر نکاتی که قبلاً ذکر شده است، مبلغی است که برای اسناد صرف شده و در واقع به دست قبض فروش سپرده می شود. برای فروشنده سودآورتر است که در صورت سود و زیان (و فروش مسکن مشمول این ماده است) ارزش کمتری از معامله را اعلام کند، زیرا باید مالیات آن را پرداخت کند. نکته اصلی این است که مقدار مشخص شده نباید 20-30٪ کمتر از بازار باشد زیرا ممکن است باعث شک مقامات بازرسی شود. اگر لحظه تبانی بین فروشنده و خریدار ثابت شود، ممکن است دومی تبدیل شودمتهمان یک پرونده کلاهبرداری اداری.

برای فروشنده مفید است که مبلغ کمتری را نشان دهد و او می تواند این خدمات را از خریدار بخواهد.

به دلایل زیادی نباید موافق باشید:

• اولاً، چنین امتیازی واقعاً قوانین فعلی را نقض می کند و با عواقبی همراه است.
• ثانیاً خریدار حق دارد حدود 13 درصد از مبلغی را که برای خرید مسکن خرج کرده است پس دهد. فرصت مربوطه توسط کد مالیاتی تنظیم می شود.
• ثالثاً، اگر معامله متعاقباً توسط یکی از طرفین مورد اختلاف قرار گیرد و باطل اعلام شود، فروشنده حق دارد فقط مبلغ مندرج در اسناد را به خریدار بازگرداند. قربانی نمی تواند خلاف آن را ثابت کند وقتی رقم خاصی در قرارداد مقرر شده باشد.

محاسبه هوشمند

و آخرین خطر بزرگی که می تواند هم در انتظار فروشنده و هم خریدار باشد، تسویه حساب نهایی است. مشکلات انتخاب (خرید مسکن اولیه یا ثانویه) پشت سر ماست، بازه زمانی تعیین می شود که چه زمانی بهتر است برای خرید آپارتمان، مصیبت جمع آوری و تأیید کلیه اسناد، جمع آوری مبلغ مورد نیاز یا دریافت وام از بانک کامل شده است. و همه چیز می تواند در آخرین لحظه فرو بریزد، اگر با انتقال پول آن را ایمن نکنید. این کار را می توان با انتقال تعداد مورد نیاز اسکناس به دست فروشنده و یا انتقال به حساب بانکی که امنیت بیشتری دارد انجام داد. اگر ما در مورد مقدار زیادی صحبت می کنیم، آنها معمولاً می ترسند با پول نقد دست و پنجه نرم کنند. با این حال، اگر یکی از طرفین این روش پرداخت خاص را ترجیح دهد، پول می تواند باشدانتقال با اجاره یک صندوق امانات، که آنها حق دارند کسی را که اسناد خاصی را ارائه می دهد، هنگام خرید آپارتمان تحویل بگیرند. لیست آنها توسط متخصص موسسه بررسی می شود. همچنین اصالت آنها را تضمین می کند. تمام نکات ظریف این نوع محاسبه و غیر نقدی را می توان در بانک پیدا کرد.

نکته دیگری که در مرحله پرداخت نهایی هزینه آپارتمان باید به خاطر بسپارید این است که اندازه ودیعه و پیش پرداخت را اشتباه نگیرید، زیرا در صورت عدم انجام معامله، اهداف و گزینه های بازگشت متفاوتی دارند. به دلایلی عبور کنید مبلغ پیش پرداخت در محاسبه نهایی لحاظ می شود اما واریز نمی شود. در صورت موفقیت‌آمیز بودن خرید، یا به خریدار بازگردانده می‌شود، یا اگر بدون دلیل عملیات انجام نشد، نزد فروشنده باقی می‌ماند. در هر صورت، در صورت اختلال در معامله، ودیعه نزد زیان دیده باقی می ماند.