چگونه به تنهایی یک آپارتمان بفروشیم؟ مالیات آپارتمان فروخته شده فروش ملک بدون واسطه

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

آیا امکان فروش ملک بدون واسطه وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوال، باید دلایل مراجعه صاحبان املاک به آنها را درک کرد. هنگام توسل به خدمات آژانس ها، بسیاری از مردم به اشتباه تصور می کنند که مسئولیت کامل آپارتمان خریداری شده با کمک آن را بر عهده می گیرد. این دلیل روی آوردن به خدمات واسطه منطقی نیست. طبق قانون، عقد بیع توسط فروشنده و خریدار منعقد می شود و دفتر املاک صرفاً واسطه است. هیچ مسئولیت قانونی یا مالی ندارد. این باید در قرارداد خدمات بین مشتری و آژانس قید شود. در بهترین حالت، می‌تواند منافع فروشنده را در مراحل قانونی نمایندگی کند.

بسیاری از خدمات استفاده می کنندواسطه ها برای جلوگیری از موقعیت های پیش بینی نشده یا کلاهبرداران. با آگاهی از نحوه فروش آپارتمان به تنهایی، یعنی تمام تهدیدات و نکات ظریف در هر مرحله از معامله، می توانید تا حد امکان از خود محافظت کنید و بدون کمک آژانس این کار را انجام دهید.

ملاک کار پر زحمتی انجام می دهد، بنابراین دستمزد حرفه ای بالاست. اما درصد زیادی از افرادی که مایل به تلاش و صرفه جویی در هزینه هستند همچنان به خدمات واسطه ها متوسل می شوند. تنها یک دلیل وجود دارد - آنها نمی دانند چگونه یک آپارتمان را بدون مسکن بفروشند. با آشنایی با تمام مراحل خرید آپارتمان، می توانید با خیال راحت بدون خدمات واسطه انجام دهید.

مرحله اول: نحوه ارزیابی، فروش و سازماندهی مشاهده یک آپارتمان

چگونه یک آپارتمان را به تنهایی بفروشیم و از کجا شروع کنیم؟ قبل از معامله، باید سه مرحله اول را برای فروش هر ملک طی کنید:

1. قبل از هر چیز باید قیمت مناسبی برای آپارتمان تعیین کنید. برای انجام این کار، باید پیشنهادات املاک مشابه را مطالعه کنید. با کمک روزنامه های تبلیغاتی، اینترنت، آگهی های فروش آپارتمان در همان منطقه از شهر را با پارامترهای تقریباً مشابه پیدا کنید: وضعیت، منطقه، مکان و موارد دیگر. می توانید با چندین گزینه مشابه تماس بگیرید و تمام جزئیات را با جزئیات بیشتر روشن کنید و همچنین بپرسید که آپارتمان تا چه مدت فروخته می شود. هنگام تشکیل بهای تمام شده باید در نظر گرفت که خریدار می تواند چانه بزند. معمولاً چانه زنی تا 5 درصد قیمت مورد نظر است.
2. با تعیین هزینه تقریبی آپارتمان، باید توجه هر چه بیشتر خریداران بالقوه را به خود جلب کنید. باید بایگانی شودیک آگهی در نشریات تبلیغاتی معروف، روزنامه های رایگان، آن را در صفحات اینترنتی قرار داده و روی تابلوهای مخصوص با اطلاعات قرار دهید. آگهی باید به طور خلاصه شامل کلیه اطلاعات آپارتمان و شماره تلفن جهت تماس باشد. برای جلوگیری از تماس شبانه روزی خریداران احتمالی، می توانید زمان مشخصی را برای تماس ها مشخص کنید. آگهی باید هر چند وقت یکبار به روز شود.



3. همه فروشندگان، به ویژه زنانی که علاقه مند به فروش آپارتمان خود هستند، در این مرحله نیاز به مشاوره دارند. بازدید از مشتری باید با احتیاط انجام شود:

• برای قرار ملاقات در طول روز، ترجیحاً در یک روز تعطیل؛
• ترجیحاً با کسی که می شناسید در جلسه حضور داشته باشید؛
• اشیاء قیمتی و پول را از مکان های برجسته بردارید؛
• هرگز اسناد اصلی را قبل از معامله نشان ندهید، فقط کپی ها را نشان دهید.

دریافت سپرده

نیازی به عجله برای حذف تبلیغات برای فروش نیست، ناگهان فردی نظر خود را تغییر می دهد و فروشنده یک مشتری بالقوه را از دست می دهد. پس از توافق بر سر قیمت، لازم است به خریدار پیشنهاد پرداخت پیش پرداخت داده شود. کسانی که به طور مستقل درگیر معامله هستند و در حال مطالعه نحوه فروش یک آپارتمان بدون مسکن هستند - باید بدانند - از نظر قانونی این لحظه را می توان به روش های مختلف رسمی کرد: یک توافق نامه پیش پرداخت (رسید برای دریافت پیش پرداخت) یا تنظیم اولیه توافق بر سر سپرده برای راحتی و امنیت، این قرارداد خرید و فروش باید شامل شرح کامل شیء فروخته شده و شرایط پیش پرداخت باشد. سپس در صورت امتناع از معامله، خریدار موظف به بازپرداخت مبلغ بیشتری خواهد بودو پنالتی.

قرارداد فروش چگونه تنظیم می شود؟

گام اصلی در این فرآیند تنظیم یک قرارداد خرید و فروش صحیح است که باید ۲ تا ۳ روز قبل از زمان تعیین شده برای معامله آماده شود. فرم این سند انتخاب شده است: محضری یا ساده نوشتاری (PPF). هر دو نوع ثبت دارای قوه قانونی یکسانی هستند. اما کسانی که در حال مطالعه نحوه فروش مستقل آپارتمان به صورت رهن هستند باید توجه داشته باشند که در این صورت طبق قانون فقط باید صیغه قرارداد محضری باشد.

پیش نویس قرارداد PPF مقرون به صرفه تر است و حدود 50-70 دلار هزینه دارد. با صورت محضری سند، سردفتر نیز درصد اضافی از مبلغ فروش را می گیرد. البته هزینه این نوع ثبت نام بسیار بیشتر خواهد بود بنابراین نباید فرم محضری قرارداد را انتخاب کنید و بدون نیاز هزینه اضافی کنید.

توافق نامه PPF می تواند توسط خودتان تنظیم شود یا از یک وکیل کمک بگیرید. در هر صورت باید قرارداد فروش ملک را به دقت مطالعه کنید و هر یک از نکات آن را به دقت بررسی کنید:

• چه کسی و به چه کسی می فروشد (نام کامل و مشخصات پاسپورت)؛
• آدرسو مطابقت کامل پارامترهای اصلی مقرر در قرارداد با گواهی‌های BTI - f شماره 11A و f شماره 22A؛
• شرایط فروش، قیمت آپارتمان و فرم تسویه حساب؛
• صحت اسناد عنوان شرح داده شده در قرارداد؛
• زمان آزادی آپارتمان و ترخیص افراد ثبت نام شده از آن، به عنوان یک قاعده،14 روز است.

ثبت قرارداد فروش

راحت ترین و مطمئن ترین راه برای اسکان، صندوق امانات است. توصیه می شود آن را در یک بانک قابل اعتماد واقع در قلمرو بی طرف باز کنید. صندوق امانات تضمین می کند که فروشنده بلافاصله پس از تکمیل تمام مدارک لازم پول خود را دریافت می کند.

بعد از قرار دادن پول در سلول بانکی، باید قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات را با امضا و مدارک زیر برای ثبت به سرویس ثبت ایالت فدرال (FSGRKK) ارائه دهید:

• سند عنوان آپارتمان در حال فروخته (قرارداد خرید و فروش، گواهی وراثت و همچنین هر سند دیگری که حقوق مالک را تأیید کند)؛
• گذرنامه کاداستر آپارتمان اخذ شده از متخصصان BTI؛
• کپی از حساب مالی و شخصی (AKC) در اصل و گزیده ای از دفتر خانه؛
• گواهینامه اصلی F شماره 22A (الزامی) و F شماره 11A (در صورت لزوم) دریافت شده در BTI؛
• عکس از پاسپورت همه شرکت کنندگان در معامله؛
• برای زنانی که خودشان فروش آپارتمان را یاد می گیرند، باید بدانید که رضایت شوهر ثبت شده در آپارتمان لازم است و برای مرد - رضایت زن؛
• در صورت وجود فرزندان، در برخی موارد اجازه از مقامات سرپرستی لازم است؛
• در صورت اشتراکی بودن آپارتمان، همسایه ها (اگر صاحب اتاق های دیگر هستند) یا شهر (اگر اتاق های باقی مانده خصوصی نیستند) باید خودداری شود؛
• سایر مدارک بنا به تشخیص مسئول ثبت احوال (ولادت، فوت ودیگران).

اگر ثبت اسناد را قبول کرد، پس همه چیز به درستی انجام می شود. این کارمند رسیدی برای دریافت اسناد می دهد و زمان لازم برای تحویل را تعیین می کند. به عنوان یک قاعده، اسناد به طور متوسط دو هفته در FSGRKK ثبت می شوند، سپس برای خریدار و فروشنده یک سند فروش ثبت شده صادر می شود. هر دو طرف باید قرارداد دریافت شده را از نظر غلط املایی و خطا به دقت بررسی کنند. اگر همه چیز خوب است، فروشنده باید کلید صندوق امانات را از خریدار دریافت کند.

چرا به سند انتقال نیاز داریم؟

آزادسازی آپارتمان طبق توافقات مندرج در قرارداد فروش صورت می گیرد. سند انتقال سند مهمی است که در حین معامله به هر شکلی تنظیم می شود. وضعیت آپارتمان را شرح می دهد. گاهی اوقات یک قرارداد فروش جایگزین آن می شود، اما همچنان بهتر است چنین کاغذی را جداگانه تنظیم کنید. البته ممکن است به توافقات شفاهی برسید، اما محافظت از خود عاقلانه تر است. نکته مهم برای فروشندگانی که در حال مطالعه نحوه فروش آپارتمان بدون مسکن هستند: تا زمان امضای سند انتقال، مسئولیت وضعیت فیزیکی آپارتمان (سیل، آتش سوزی، سرقت) بر عهده فروشنده است و همچنین کلیه قبوض آب و برق را پرداخت می کند.

مالیات چه زمانی پرداخت می شود؟

همه فروشندگان به این سوال علاقه دارند که آیا پرداخت مالیات برای آپارتمان فروخته شده ضروری است یا خیر. در این قانون نکات مهمی وجود دارد:

• اگر شخصی 3 سال یا بیشتر مالک یک آپارتمان باشد، پس از فروش آن، مالک از پرداخت مالیات معاف است.مطابق با بند 17.1 ماده 217 قانون مالیات فدراسیون روسیه، اما همچنان باید اظهارنامه مالیاتی صفر را ارسال کند؛
• هنگامی که فروشنده کمتر از 3 سال مسکن داشته باشد، طبق بند 1 ماده 220 قانون مالیات فدراسیون روسیه، او موظف است 13٪ مالیات بر مبلغ را بپردازد. طرح محاسباتی که مالک به صلاحدید خود انتخاب می کند.

دو فرمول برای محاسبه مالیات:

• فرمول 1: هزینه خرید آن را از سود فروش آپارتمان کم کنید؛
• فرمول 2: از مبلغ فروش یک آپارتمان 1 میلیون روبل کم کنید.

کسانی که با موضوع "نحوه فروش آپارتمان به تنهایی" سر و کار دارند و همه پیچیدگی های قانون را نمی دانند، اطلاعات مفیدی به کار خواهند آمد:

1. اگر آپارتمان با قیمت فروش فعلی یا بالاتر خریداری شده است، بهتر است از فرمول محاسبه اول استفاده کنید، زیرا مبلغ مالیات منفی خواهد بود، به این معنی که نیازی به پرداخت چیزی ندارید. به عنوان مثال، مالک دو سال پیش یک آپارتمان را به قیمت 2 میلیون روبل خرید و اکنون آن را به قیمت 1.8 میلیون روبل فروخت، سپس طبق فرمول 1.8 میلیون روبل. - 2 میلیون روبل.=-0.2 میلیون روبل - بدون مالیات بر ضرر.
2. وقتی آپارتمان عملاً واگذار شد (از طریق ارث، اهدا)، عاقلانه تر است که فرمول دوم را در نظر بگیرید.
3. طبق بند 1 ماده 229 قانون مالیات فدراسیون روسیه، در هر صورت لازم است اظهارنامه مالیاتی در محل ثبت نام فروشنده قبل از 30 آوریل سال بعد از سال ارائه شود. فروش. مالیات غیرصفر محاسبه شده باید قبل از 15 ژوئیه پرداخت شود.

فروش آپارتمان با وکالت

وقتی زمان کافی برای کار کردن وجود نداردفرآیند فروش خانه اغلب یک وکالتنامه را تنظیم می کند. به عنوان مثال، در صورتی که چندین مالک مالک یک ملک باشند، راه حل معقولی خواهد بود. فروش آپارتمان در این مورد به شرح زیر انجام می شود: همه مالکان تمام موارد مربوط به معامله را برای یک فرد کم مشغله تنظیم می کنند. صرف نظر از علت تنظیم وکالتنامه، نکته بسیار مهمی وجود دارد: برای جلوگیری از مشکل و بی خانمان نشدن، باید اختیارات امین را به وضوح ذکر کرد.

خیلی جدی و هوشیارانه باید به وکالت عمومی مراجعه کنید. متولی را قادر می سازد که هر نوع معامله ای را با مال انجام دهد و به تشخیص خود آن را تصرف کند، مثلاً آن را بفروشد و برای خود پول بگیرد. وکالتنامه عمومی توسط یک سردفتر تنها پس از بررسی کامل اصیل صادر می شود تا مشخص شود که آیا او هدف از امضای چنین نوع مهمی از سند را درک می کند.

مواقعی وجود دارد که خریدار می خواهد بیمه کند و لازم است در قرارداد بیع شرطی برای تایید معامله توسط صاحب خانه درج شود. سپس فروش وکالتی آپارتمان فقط پس از اظهارنامه اصیل که توسط سردفتر اسناد رسمی مبنی بر صحت عملیات فروش نوشته شده است امکان پذیر است.

در صورتی که نیاز به استفاده از خدمات امین از بین رفته باشد، وکالتنامه حتی قبل از انقضای آن قابل ابطال است. اطلاعات مربوط به ابطال وکالتنامه در پایگاه اطلاع رسانی اتاق اسناد رسمی ثبت می شود.

فروش آپارتمان محل زندگی کودک

تقریباً درهر خانواده ای بچه دارد بنابراین، برای والدین-فروشندگان، این سوال بسیار مرتبط است: "و در این مورد، چگونه یک آپارتمان را بفروشیم؟" کودک باید مورد توجه قرار گیرد و به هیچ وجه به منافع او خدشه وارد نشود وگرنه فروش مسکن با مشکل مواجه می شود. این توسط مقامات نظارت می شود. دو نوع روش خرید و فروش وجود دارد: فرزند در آپارتمان ثبت نام شده یا مالک یک سهم از مسکن است.

طبق مفاد هنر. 26، 28 قانون مدنی فدراسیون روسیه، خردسالان و افراد زیر سن قانونی، تنها با رضایت نمایندگان قانونی خود، این فرصت را دارند که طیف دقیقی از معاملات، از جمله معاملات مربوط به املاک و مستغلات را انجام دهند. فروش مسکنی که صغیر در آن ثبت شده است، اما مالک آن نیست، بدون اجازه مقامات سرپرستی امکان پذیر است. استثنا کودکان محروم از مراقبت والدین یا تحت سرپرستی هستند. در این شرایط، مجوز ویژه از سرویس قیم لازم است. در هر صورت، قبل از فروش آپارتمان، باید یک مکان جدید برای ثبت نام کودک پیدا کنید، زیرا کودکان باید بلافاصله پس از ترخیص از یک محل اقامت در مکان دیگری ثبت نام کنند. در عین حال، مسکن جدید باید با مساحت یکسان یا بزرگتر و با شرایط زندگی مشابه باشد. اگر به هیچ وجه حقوق صغیر تضییع نشده باشد، فروش آپارتمان مشکلی ندارد.

اگر کودک مالک قسمتی از آپارتمان باشد، رضایت مناسب از مراجع قیمومیت و سرپرستی الزامی است. قبل از فروش مسکن باید از قبل به این موضوع رسیدگی شود. باید با سازمان سرپرستی محل ثبت نام فرزند صغیر تماس بگیرید و متوجه شویدبسته به مشخصات یک مورد خاص آیا اصلاً امکان فروش آپارتمان وجود دارد یا خیر. اگر معامله توسط قانون پیش بینی شده باشد، باید دریابید که مجوز فروش در چه زمانی آماده می شود و شروع به جمع آوری گواهی های لازم کنید. سپس هنگام تنظیم سند بیع، فروشنده بدون فرزند (اگر کمتر از 14 سال سن داشته باشد) یا با او (در سن بیش از 14 سال) برای تکمیل و امضای درخواست به مراجع سرپرستی و سرپرستی مراجعه می کند.. قیم دوم (همسر حتی اگر زوجین مطلقه باشند) نیز باید حضور داشته باشد و رضایت دهد. سپس در روز مقرر می توانید مجوز آماده دریافت کنید.

موارد استثنایی:

• اگر قصد دارید محل سکونت خود را به دلیل نقل مکان به محل دیگری تغییر دهید، معامله فقط با مجوز سازمان نگهبان امکان پذیر است و مبلغ دریافتی برای آپارتمان به حساب بانکی واریز می شود. جزئی. به والدین 3 ماه از تاریخ فروش فرصت داده می شود تا خانه جدید خریداری کنند و سهم مشابهی در دارایی فرزند ثبت کنند. در غیر این صورت، مقامات قیمومیت حق فسخ قرارداد فروش را برای خود محفوظ می دارند.
• هنگام مهاجرت برای اقامت دائم به خارج از کشور، لازم است فهرستی از اسناد دریافتی از OVIR به سازمان نگهبان ارائه شود.
• اگر مسکن جدیدی در حال ساخت است، برای جلب رضایت مراجع سرپرستی باید در مرحله پایانی ساخت باشد. یک خردسال به طور موقت نیاز به ثبت نام در جایی (با دوستان، اقوام) دارد. هنگام درخواست مجوز از سازمان نگهبان، توافق نامه ای با آن منعقد می شودشرکت توسعه‌دهنده، که نشان‌دهنده سهام‌داری کودک است.

گزینه های فروش آپارتمان خصوصی

ساده ترین راه برای فروش مسکن خصوصی شده این است که آن را به طور کامل به یک خریدار بفروشید و سود را بر اساس سهم هر یک تقسیم کنید. همچنین ممکن است یکی از مالکان تمام سهام دیگر را از سایر مالکان خریداری کند. همه چیز در اینجا ساده است و طرح تراکنش استاندارد است. اما اغلب اتفاق می افتد که یکی از مالکان از فروش امتناع می کند. چگونه می توان یک آپارتمان خصوصی را در این مورد فروخت؟ همه چیز به نحوه تقسیم اموال بستگی دارد.

اگر آپارتمان بر اساس فیلم به قطعات تقسیم شده است، ابتدا باید یک آگهی فروش محضری بنویسید و اندازه و ارزش مورد نظر منطقه خود را برای فروش ذکر کنید و آن را با پست سفارشی برای سایر مالکان ارسال کنید. مطابق با هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، آنها نسبت به سایر خریداران مزیت دارند. اگر ظرف 30 روز دیگر مالکان موافقت نکردند یا از خرید امتناع کردند، طبق هنر. 250 قانون مدنی فدراسیون روسیه، شما می توانید از حق خود استفاده کنید و سهم یک آپارتمان مشترک را به هر شخص دیگری بفروشید.

وقتی آپارتمانی به صورت درصد تقسیم می شود، فروش آن بدون تمایل دیگران غیرممکن است، اما می توانید با مراجعه به دادگاه، داوطلبانه یا به زور سهم خود را دریافت کنید.

اگر سهم فرزند خردسال در مسکن خصوصی وجود دارد، می توانید آپارتمان را با اجازه مقامات سرپرستی بفروشید.

فروش آپارتمان اهدایی

کسی که گواهی هدیه دارد می تواند دفع کنداموال به صلاحدید شما اگر مالک بخواهد آپارتمان اهدایی را که تنها مالک آن است بفروشد، فروش طبق طرح استاندارد عمومی انجام می شود. پس از دریافت پول برای املاک و مستغلات، فروشنده باید مالیات بپردازد. ما در بالا درباره نحوه انتخاب فرمول مالیاتی مناسب و سودآور بحث کردیم.

هنگامی که سهمی از یک آپارتمان به عنوان هدیه دریافت می شود که بر حسب درصد یا فیلم تقسیم می شود، طرح فروش مشابه آنچه در بخش "گزینه های فروش یک آپارتمان خصوصی شده" بحث شده است.

فروش آپارتمان به صورت رهن

با وجود برخی موانعی که معاملات ملک رهن را همراه دارد، امکان فروش آپارتمان به صورت رهن وجود دارد. چندین راه برای انجام این عملیات وجود دارد:

1. وام را زودتر ببندید و آن را با پس انداز خود یا در صورت موافقت خریدار با پیش پرداختی از او بازپرداخت کنید.
2. می توانید بدون بازپرداخت بدهی وام، یک آپارتمان بفروشید. برای انجام این کار، باید یک درخواست به بانک بنویسید و منتظر تایید باشید. او ممکن است امتناع کند اگر فروش در طول مهلت قانونی بسته شدن زودهنگام وام رخ دهد. اگر بانک موافقت کند، اما بر مشارکت خود در معامله اصرار دارد، دو سلول بانکی در آن باز می شود: خریدار مبلغ بازپرداخت وام را در اولی و مابه التفاوت باقیمانده را در دومی قرار می دهد. پس از رفع اقساط از مسکن، معامله خرید و فروش تنظیم می شود. در این صورت، حتی در هنگام فروش آپارتمان بدون مسکن، برای بازکردن صندوق امانات و پشتیبانی از معامله باید به بانک کمیسیون پرداخت کنید.
3. اگر وام دهنده با فروش بدون قبل موافقت کندبازپرداخت بدهی وام و موافقت با عدم شرکت در معامله، لازم است سند اولیه فروش منعقد شود. سپس با پرداخت وام با پول دریافتی از خریدار، مالک اسنادی را برای رفع ممنوعیت دریافت می کند و به اتاق ثبت مراجعه می کند. سپس، فروشنده معامله را در دفتر اسناد رسمی تکمیل می کند.
4. می توانید آپارتمان را با وام بفروشید. خریدار باید تمام اسناد لازم را برای تأیید پرداخت بدهی خود به بانک ارائه دهد و او در حال حاضر در مورد گزینه جایگزینی وام گیرنده تصمیم می گیرد. با تصمیم مثبت، حقوق مالکیت مجدداً ثبت می شود، ملک در رهن باقی می ماند و فروشنده مابه التفاوت قیمت آپارتمان فروخته شده و مانده بدهی را بدون مشارکت طلبکار دریافت می کند..

نتیجه گیری

معلوم می شود که آپارتمان های مختلف: خصوصی شده، آپارتمانی که صاحب آن فرزند است، رهن، اهدایی - می توان بدون کمک مشاور املاک و با اطلاع از تمام مراحل معامله از تعیین قیمت تا دریافت آن، فروخت. مقدار پول. با داشتن ایده در مورد خطرات و پیچیدگی های این فرآیند و صرف تلاش و زمان زیادی برای معامله، می توانید آپارتمان خود را به تنهایی بفروشید.