اوراق قرضه (وام مسکن) در روسیه: بانک ها برای وام مسکن از کجا پول می گیرند؟

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

اوراق قرضه (رهن) بیش از 80٪ از کل معاملات املاک و مستغلات در ایالات متحده را تشکیل می دهد، در روسیه - کمتر از 10٪. چشم انداز اوراق بهادار واضح است. با این حال، بسیاری از مردم نه تنها می دانند که اوراق قرضه با پشتوانه وام مسکن چیست، بلکه مفاهیم اساسی آن را نیز می دانند.

اصول

اوراق قرضه اوراق بهاداری هستند که حق دریافت سود تضمینی ثابت را می دهند.

دو نوع هستند:

1. در ارائه - ارزان‌تر خریداری شده، گران‌تر فروخته می‌شود.
2. سود ثابت - درآمد (کوپن) را برای سرمایه گذار پس از مدت زمان معین فرض می کند.

اوراق قرضه اوراق بدهی هستند. بازگشت توسط رتبه بندی شرکت تضمین می شود. هرچه شرکت پایدارتر باشد، احتمال دریافت درآمد وعده داده شده بیشتر است.

اوراق قرضه (وام مسکن) چیست؟

اوراق رهنی یک اوراق بدهی است که سرمایه گذاری در وام های مستغلات را مجدداً تأمین می کند.

برای مثال، بانک AAA برای خرید مسکن وام صادر می کند. او سرمایه داردبه طور طبیعی محدود است با 1 میلیارد روبل، یک بانک می تواند مثلاً 1000 وام صادر کند. طبیعتاً با تمام شدن بودجه مؤسسه اعتباری، بازار املاک متوقف خواهد شد.

چه کسی سود می برد؟

انتشار اوراق وام مسکن برای همه فعالان بازار مفید است:

• به بانک - میزان وام های رهنی صادر شده را افزایش می دهد.
• سرمایه گذار - پول را در دارایی سرمایه گذاری می کند که بسته به قیمت مسکن باید رشد کند.
• به وام گیرنده - نرخ های وام مسکن بسیار بالا بین 1.5-2٪ کاهش می یابد. البته اعداد کم است، اما از نظر مبلغ وام زیاد، سود آن مشهود است.
• سازندگان - شرکت‌های ساختمانی تأسیسات خود را منجمد نمی‌کنند، بلکه به کار خود ادامه می‌دهند.
• دولت - مالیات حاصل از توسعه و فروش.
• کارگران - آنها به دلیل بیکاری اخراج نمی شوند.

تعهدات بدهی چگونه تضمین می شود؟

حالا در مورد نحوه عملکرد این بازار. بانک AAA برای خرید ملک به مبلغ 5 میلیون روبل وام صادر می کند. روی آنها اوراق قرضه (رهن) صادر می کند و در بورس می فروشد. پول سرمایه گذاران صرف وام های جدید می شود. اوراق بهادار با پرداخت وام مسکن شهروندان تضمین می شود.

جایگزین

اوراق قرضه (رهن) تنها ابزار سرمایه گذاران در این بازار نیست. گزینه های جایگزین وجود دارد:

• گواهی مشارکت وام مسکن - سهمی از مبلغ وام برای خرید دارایی. سرمایه گذار مستحق سود املاک است.
• وام مسکن - وثیقه ای که حق دریافت پول از آن را تایید می کندوام گیرنده تفاوت با اوراق قرضه (قرضه رهنی) این است که وثیقه رهنی یک دارایی تحصیلی است.

ویژگی های اوراق بهادار در روسیه

البته، ایده ای که از ایالات متحده می آید می تواند چیزهای مثبتی را به بازار ما بیاورد. با این حال، اوراق وام مسکن در روسیه سوالات زیادی را در بین سرمایه گذاران و متخصصان ایجاد می کند. اصطلاح ثبات در توسعه اقتصاد کشور ما به ویژه بازار املاک و مستغلات کاربرد ندارد. در طول 1.5-2 سال گذشته، نه تنها رشد خود را متوقف کرد، بلکه به طور قابل توجهی کاهش یافت. اگر بازار املاک و مستغلات رشد نکند، اوراق قرضه (رهن) نمی توانند درآمدی از بازار املاک و مستغلات ایجاد کنند.

مشکل دوم هزینه بالای اوراق بهادار است. شرکت های تجاری خصوصی و شهروندان عادی به این دلیل نمی توانند سرمایه گذار شوند. همه امیدها به صندوق‌های بازنشستگی غیردولتی بسته شده است، بانک‌هایی که صندوق‌های آزاد دارند و ظاهراً نمی‌دانند کجا آنها را سرمایه‌گذاری کنند.

مشکل سوم فقدان یک چارچوب قانونی مدون است.

می‌توانیم خلاصه کنیم: هزینه بالای اوراق بهادار، بی‌ثباتی بازار وام مسکن، و همچنین یک چارچوب قانونی نادرست بعید است که اجازه دهد این نوع اوراق بهادار در روسیه توسعه یابد.

چرا اوراق وام مسکن باعث از کار افتادن سیستم در سال 2008 شد؟

بحران در سال 2008 دقیقاً با اوراق قرضه با پشتوانه وام مسکن (CDO) آغاز شد. واقعیت این است که بسیاری از سرمایه گذاران با علم به اینکه بازار املاک و مستغلات به طور مداوم در حال رشد است، شروع به خرید اوراق بهادار کردند. این امر بر استراتژی بانک ها تأثیر گذاشت که نسبت به پرداخت بدهی مشتریان خود بی تفاوت بودند.نکته اصلی این است که آنها هستند. مواردی وجود داشته است که وام مسکن به مبلغ 500000 دلار برای افرادی که درآمد منظمی نداشته اند صادر شده است. برای بانک، خطرات حداقل است - آنها این پول را در بورس اوراق بهادار از فروش اوراق وام مسکن دریافت کردند.

همچنین بانک ها سوآپ اعتباری صادر کردند، یعنی در صورت عدم پرداخت بدهی، بیمه.

اما هرم آنقدر چرخید که شروع به انتشار اوراق قرضه (CDOهای مصنوعی) زیر آن کردند. از آنجایی که شرکت‌های تحلیلی نمی‌دانستند چیست، به داده‌های شرکت‌های سرمایه‌گذاری که آنها را صادر می‌کردند تکیه کردند. برخی می دانستند، اما از از دست دادن مشتریان بزرگ می ترسیدند. آنها از اوراق قرضه با سطح مخاطره آمیز BBB دارایی مشکل سازتری ساختند، اما درجه تهدید آن قبلاً برابر با AAA (مانند اوراق قرضه دولتی ایالات متحده) بود، یعنی کاملاً ایمن بود. این امر به سرمایه‌گذارانی که میلیون‌ها دلار در اختیار دارند اجازه می‌دهد در اوراق بهادار بدون تضمین سرمایه‌گذاری کنند، به‌علاوه از صندوق‌های بازنشستگی که از سرمایه‌گذاری در دارایی‌های کمتر از این رتبه منع شده‌اند، وجوه جمع‌آوری کنند. به طور طبیعی، زمانی که قیمت مسکن شروع به کاهش کرد، چنین هرمی دیر یا زود باید فرو می‌پاشد. این چیزی است که اتفاق افتاد. شرکت های سرمایه گذاری بزرگ، سرمایه گذاران و نمایندگان بیمه ورشکست شدند.

سرمایه گذاران با شرط بندی بر روی معاوضه وام مسکن، یعنی بیمه املاک با پشتوانه وام مسکن، که با قیمت های پایین فروخته می شدند، از این سرمایه گذاری کردند. یعنی با سرمایه‌گذاری یک میلیون دلاری در آن زمان، می‌توان چند صد میلیون دلار به دست آورد، زیرا هیچ‌کس به سادگی به پیش‌فرض اعتقاد نداشت.