وام مسکن در آلمان: انتخاب ملک، شرایط اخذ وام مسکن، مدارک لازم، انعقاد قرارداد با بانک، نرخ وام مسکن، شرایط پرداخت و قوانین بازپرداخت

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

بسیاری از مردم به خرید خانه در خارج از کشور فکر می کنند. ممکن است کسی فکر کند که این غیر واقعی است، زیرا قیمت آپارتمان ها و خانه ها در خارج از کشور با استانداردهای ما بسیار بالا است. این یک توهم است! به عنوان مثال، وام مسکن در آلمان را در نظر بگیرید. این کشور یکی از پایین ترین نرخ های بهره را در تمام اروپا دارد.

از آنجایی که موضوع جالب است، باید آن را با جزئیات بیشتری در نظر بگیرید و همچنین روند درخواست وام مسکن را با جزئیات مطالعه کنید.

درباره بازار املاک

قبل از صحبت در مورد وام مسکن در آلمان، باید توجه داشت که تقاضا برای مسکن در این کشور از عرضه بیشتر است. یافتن ساختمان های جدید در املاک تکمیل شده بسیار دشوار است. اما پیشنهادات زیادی برای خرید آپارتمان در ساختمان هایی که تازه ساخت آن ها شروع شده است وجود دارد.

در مورد قیمت ها چطور؟ هم بالا و هم کم وجود دارد. یک چیز می توان گفتدقیقا: قیمت ها در جهت شرق به غرب افزایش می یابد. گران ترین مسکن در پایتخت بایرن - مونیخ. آنجا 1 متر2 از 4000 یورو هزینه دارد. در برلین بسیار ارزان تر - 2500 یورو.

در هر صورت، حتی اگر شخصی یک آپارتمان یا استودیو یک اتاقه بخواهد، مبلغ قابل قبولی در حدود 150-200 هزار یورو لازم است. خوشبختانه، بانک های آلمانی هم به شهروندان خود و هم به ساکنان کشورهای دیگر وام های رهنی ارائه می دهند. اگر قصد خرید مسکن ناتمام را دارید، می‌توانید کل مبلغ خرید را بردارید، و اگر قصد خرید مسکن ناتمام دارید، می‌توانید چندین قسط را دریافت کنید.

و اکنون مهمترین چیز. نرخ وام مسکن در آلمان چقدر است؟ برای آلمانی ها بین 0.8 تا 2 درصد متغیر است. و برای خارجی ها از 3 تا 5٪ متغیر است.

خرید خانه برای اجاره

بسیاری از مردم برای همین منظور وام مسکن می گیرند. می توانید بفهمید چرا. با خرید یک آپارتمان در مونیخ یا برلین، فرد می تواند روی بازدهی حدود 4٪ در سال حساب کند. مسکن اجاره ای در ووپرتال 8٪ به ارمغان بیاورد، در Gelsenkirchen - تقریبا 10٪. بازدهی بالا می تواند در دورتموند، دویسبورگ، اسن باشد.

ارزش مثال زدن را دارد. فرض کنید شخصی یک خانه برای 8 آپارتمان در دورتموند خرید و 620000 دلار برای آن داد. یک آپارتمان حدود 6500 یورو در سال برای او به ارمغان می آورد. و همه با هم - حدود 52000 دلار. بنابراین، سودآوری 8 درصد خواهد بود. یعنی وام مسکن نه تنها نتیجه می دهد، بلکه سود نیز خواهد داشت.

ویژگی های شرایط

اگر می خواهید یک آپارتمان در آلمان با وام مسکن بگیرید، بهتر است به گزینه هایی نگاه کنید که بیش از 100000 یورو قیمت دارند. با نرخ فعلی ارز، این مقدار کمی استبیش از 8000000 روبل. با این پول، شخص نه یک جعبه، بلکه یک آپارتمان بزرگ با دکوراسیون دریافت می کند.

چرا بهتر است گزینه های گران قیمت را تماشا کنیم؟ زیرا بانک ها تمایل بیشتری برای پذیرش چنین مشتریان خارجی دارند.

اگر در مورد شرایط صحبت کنیم، آنها ویژگی های جداگانه ای برای هر فرد دارند. هنگام تنظیم قرارداد، عوامل زیادی در نظر گرفته می شود، از جمله:

• مبلغ پیش پرداخت.
• Solvency.
• سابقه اعتباری.
• موقعیت و وضعیت ملک.

دریافت وام مسکن اول دشوارتر از وام مسکن دوم یا سوم است، که همه قصد ندارند آن را بگیرند. هنگام درخواست برای وام مسکن اولیه، ممکن است لازم باشد 40 تا 50 درصد از ارزش کل ملک را واریز کنید.

این هم یک مثبت و هم منفی است. از یک طرف، بدهی های کمتری وجود خواهد داشت و بنابراین، آنها می توانند سریعتر پرداخت کنند. اما از سوی دیگر، همه نمی توانند پس انداز کنند و 4-5 میلیون روبل را به یکباره پس انداز کنند.

اما بسیاری از بانک ها موافقت می کنند که مبلغ را افزایش دهند و در عین حال نرخ بهره را کاهش دهند. به هر حال ، اگر بعداً یک شهروند تصمیم به صدور وام مسکن دوم گرفت ، در صورت عدم وجود مشکل در مورد اول ، حتی نیازی به مشارکت نخواهد داشت. یا بیش از 20 درصد هزینه مسکن نخواهد بود.

نیازهای مشتری

اگر قصد دارید در آلمان وام مسکن بگیرید، باید بدانید برای این کار چه چیزی لازم است. مشتریان باید:

• باید حداقل به مدت ۲ سال در یک بانک آلمانی حساب باز کنید. مهم این است که خالی نباشد. روی اووجوه باید به طور منظم دریافت شود.
• باید بین ۲۱ تا ۶۵ سال سن داشته باشد.
• شما باید مدرکی دال بر درآمد در آلمان داشته باشید. کارمندان باید یک عصاره برای 6 ماه گذشته ارائه دهند و کارآفرینان - برای 2 سال. اما این فقط مربوط به کار نیست. فعالیت صاحبخانه نیز منبع درآمد است.
• باید مدرکی دال بر وجود یا عدم وجود وام یا نفقه ارائه دهید. طبق قوانین آلمان، فرد نباید بیش از 35 درصد از درآمد ماهانه خود را صرف بازپرداخت وام مسکن کند.

مدارک مورد نیاز

برای درخواست وام مسکن در آلمان، باید با بسته ای از اسناد به بانک مراجعه کنید که شامل:

• گذرنامه اصلی و کپی.
• پرسشنامه با اطلاعات شخصی.
• گذرنامه خارجی و کپی آن.
• تأیید درآمد: برای یک فرد - گواهی مالیات بر درآمد شخصی. برای یک کارآفرین - گزارش شرکت او.
• اسناد ملکی که مشتری می خواهد بخرد: شرح شی، عکس های آن، قولنامه مسکن و گزیده ای از ثبت زمین (حداکثر باید 6 هفته قبل باشد).
• نتایج ارزیابی خانه.
• در صورت اجاره ملک، یک قرارداد اجاره لازم است.
• تأیید در دسترس بودن مبلغ مورد نیاز برای پیش پرداخت.

حتماً همه اسناد را به آلمانی ترجمه کرده و آنها را در دفتر اسناد رسمی تأیید کنید.

نظرسنجی چیست؟

در واقع، این یک آنالوگ از فرم است که معمولا در پر می شودبانک های روسیه پرسشنامه اطلاعات شخصی متقاضی سندی است که حاوی اطلاعات مختصری درباره شخصی است که قصد دارد وام بگیرد.

باید حاوی اطلاعاتی درباره اموال، درآمد و هزینه های ماهانه او باشد که شامل سایر وام ها، اجاره، نفقه، آب و برق و بیمه می شود. هر چه مشتری مشکلات مالی کمتری داشته باشد، تاریخچه اعتباری واضح تر باشد، احتمال اینکه او برای وام مسکن در آلمان تایید شود، بیشتر می شود.

درباره نرخ‌ها و پرداخت‌ها

اخیراً بانک های آلمانی با نرخ ثابت وام می دهند. این راحت است، زیرا تا پایان دوره وام بدون تغییر باقی می ماند - به هیچ وجه تحت تأثیر نرخ ارز نخواهد بود.

آنها وام مسکن خود را در آلمان با پرداخت ماهیانه مستمری پرداخت می کنند: هر 30 روز مشتری باید همان مبلغ را به حساب واریز کند. این شامل هر دو سود وام مسکن در آلمان و مبلغ وام اصلی است.

آنها می گویند که توافق انفرادی بر سر امکان بازپرداخت زودهنگام وام واقع بینانه است. اما این برای بانک خیلی راحت نیست و بنابراین نرخ بالاتر خواهد بود.

و در صورتی که امکان بازپرداخت پیش از موعد فراهم نشد، شخص باید جریمه نیز بپردازد. شما باید فوراً در مورد آن فکر کنید و وامی با قابلیت بازپرداخت اصل بدهی به صورت تسریع شده بگیرید. راه حل راحت: در عرض 1 سال می توانید تقریباً 10٪ از وام را بازپرداخت کنید.

مثال

بنابراین، فرض کنید شخصی تصمیم می گیرد برای خرید یک استودیو 39 متری در مرکز مونیخ در آلمان وام مسکن بگیرد2 با بازسازی به سبک اروپایی. هزینه آن 290000 یورو است. این تقریباً 23,000,000 استروبل.

پرداخت اولیه 9,200,000 روبل خواهد بود. البته یک نفر به 13800000 وام نیاز خواهد داشت که 171735 یورو می شود. بانک آلمانی چنین مبلغی را ارائه خواهد کرد، زیرا حداقل آنها 50000 دلار است. e.

وام مسکن در آلمان برای مدت ۵ تا ۴۰ سال قابل صدور است. اما، به عنوان یک قاعده، همه 10 می گیرند. بیایید بگوییم برای یک مشتری نرخ بهره 4٪ تعیین می کنند. در اینجا چیزی است که در این مورد به روبل اتفاق می افتد:

• اقساط ماهانه: 46016.
• میزان سود برای یک سال: 552,000.
• کلیه پرداخت‌ها پس از پایان دوره اعتبار: 19,322,000.
• اضافه پرداخت برای تمام 10 سال: 5,520,000.

توجه به این نکته مهم است که تا زمانی که شخصی بدهی های خود را با نرخ بهره وام مسکن در آلمان پرداخت نکند، مسکن دارایی بانک خواهد بود.

هزینه

وجود آنها را نیز باید به خاطر آورد. صحبت در مورد نرخ بهره وام مسکن در آلمان، لازم است در مورد هزینه ها بگوییم. هنگام خرید خانه هزینه های اضافی زیادی وجود دارد، از جمله:

• مالیات بر دارایی. نرخ بسته به موقعیت ملک متفاوت است. معمولاً از 3.5٪ تا 6٪ متغیر است.
• پرداخت خدمات ثبت نام مجدد مسکن به مالک جدید. این مقدار 0.5-1٪ از کل مبلغ تراکنش خواهد بود.
• هزینه های دفتر اسناد رسمی (1.5-3%).
• کمیسیون به واسطه ها (3-6٪). بدون کارگزاران و مشاوران املاک، معاملات در آلمان انجام نمی شود. مخصوصا با خارجی ها. علاوه بر این، آنها کار اصلی را انجام می دهند و زندگی را برای مشتری آسان تر می کنند.
• پرداخت برای خدمات گنجاندن مالک جدید در کاداستر (0.5%).
• کمیسیون برای دریافت وام مسکن در آلمان برای روس ها و سایر خارجی ها (1%).
• پرداخت برای ارزیابی اموالی که باید به عنوان وثیقه سپرده شود (حدود 1500 دلار).
• ممیزی املاک و مستغلات (0.5-1.5%).
• صدور گواهی و صورتحساب، نگهداری حساب بانکی (تا سقف ۱۵۰ دلار در سال).

در مجموع، اگر شخصی قصد خرید خانه ای به قیمت 100000 سی. یعنی باید 10-15 هزار یورو اضافی برای هزینه های اضافی داشته باشد. شاید هزینه کمتر باشد، اما بهتر است با خیال راحت بازی کنید.

از کجا شروع کنیم؟

در بالا در مورد الزامات، شرایط و نرخ بهره برای وام مسکن در آلمان بسیار گفته شده است. ما همچنین باید در مورد مرحله اول صحبت کنیم.

خود را به دو یا سه بانک محدود نکنید. برای صرفه جویی در آینده به شدت توصیه می شود که از 10-15 سازمان بازدید کنید. هر چه بانکداری مطالعات بیشتری را به شخص ارائه دهد، احتمال یافتن سودآورترین گزینه بیشتر است.

علاوه بر این، هنگام برقراری ارتباط با نمایندگان سایر مؤسسات، مشتری ممکن است رزرو کند که در مکان قبلی نرخ کمتری به او پیشنهاد شده است. بسیاری از بانک ها، که نمی خواهند وام گیرنده بالقوه خود را از دست بدهند، به پاداش های اضافی علاقه مند می شوند.

همچنین باید بدانید که کمترین نرخ در صورتی ارائه می شود که مسکن شرایط زیر را داشته باشد:

• گارانتی آن 100 سال است.
• در مکانی با اکولوژی، تدارکات خوب و نزدیک به مرکز واقع شده است.
• می توان آن را گرفتبرای اجاره.

چگونه برای املاک و مستغلات جستجو کنیم؟ برای این کار، شرکت های املاک، منابع آنلاین تخصصی، و همچنین کارگزاران و تبلیغات خصوصی وجود دارد.

چگونه حساب باز کنیم؟

قبلاً اشاره شده است که پرداخت برای املاک فقط از طریق بانک امکان پذیر است. و در اینجا لازم است یک نکته ظریف را روشن کنیم. واقعیت این است که از طریق "Sberbank" روسیه نیز می توان این کار را انجام داد! به همین دلیل است که پرداخت بدون نقد وجود دارد.

اما همچنان باید در یک بانک آلمانی حساب باز کنید. البته برای این کار باید شخصا حضور داشته باشید. به اصطلاح "مشروعیت پستی" فقط برای شهروندان آلمانی در دسترس است.

از مدارک به اصل و کپی پاسپورت (غیر نظامی و خارجی)، فرم های تکمیل شده و ثبت نام نیاز دارید. برخی از بانک ها از شما می خواهند که یک مرجع-توصیه ارائه دهید. در آلمان ترجیح می دهند فقط با سرمایه خالص سروکار داشته باشند.

حساب به یورو افتتاح می شود و پس از آن قرارداد امضا می شود. پول را می توان در همان روز واریز کرد.

انعقاد قرارداد

این تفاوت ظریف نیز هنگام صحبت در مورد نوع وام مسکن در آلمان ارزش توجه دارد. زمانی که مشتری و بانک بر سر تمامی شرایط توافق کنند، لحظه انعقاد قرارداد فرا می رسد که مبنای صدور وام در آینده است.

مبنای قانونی در این مورد، قانون مدنی آلمان و همچنین قانون بانک های رهنی است (به ترتیب بندهای 601-610 و 14-16، 19).

قرارداد حاوی اطلاعات زیر است:

• مبلغ وام: مبلغ + سود + هزینه ها.
• شرایط وام مسکن.
• اطلاعات در مورد پرداخت های مورد نیاز (اندازه آنها، تاریخ شروع بازپرداخت وام، محاسبه نرخ بهره و غیره).
• روش های پرداخت بدهی.
• اطلاعات در مورد وام گیرنده.
• شرایطی که تحت آن قرارداد ممکن است فسخ شود.

به طور کلی، هیچ چیز پیچیده ای وجود ندارد. بله، اخذ وام مسکن در آلمان فرآیند کمی پیچیده‌تر و زمان‌برتر است، اما این قابل درک است، زیرا یک خارجی ملکی می‌خرد. اما در غیر این صورت، همه چیز مانند روسیه است.

با انتخاب شایسته بانک و مسکن، حتی می توانید مقدار زیادی پس انداز کنید. از این گذشته، آلمان در میان 3 کشور اروپایی است که کمترین نرخ وام مسکن را ارائه می دهد. و این 3-5٪ در مقایسه با 10-12٪ ارائه شده در روسیه واقعاً کوچک هستند.

زمان‌بندی

مدت زمان دریافت وام مسکن در آلمان چقدر است؟ معمولاً 1 ماه طول می کشد، اما گاهی اوقات بیشتر طول می کشد.

در مرحله اول مدارک در حال آماده شدن است و این حدود دو هفته طول می کشد. به موازات آن، توصیه می شود با بازار پیشنهادات آشنا شوید. سپس - به بانک ها مراجعه کنید، درخواست دهید. ۲ تا ۴ روز یا بیشتر طول می‌کشد.

چه مدت طول می کشد تا تصمیمی برای وام مسکن بگیرید؟ حداکثر تا چهار هفته پس از مصاحبه با افسر بانک. زمانی که فردی تاییدیه دریافت می کند، فقط باید سودمندترین پیشنهاد را انتخاب کند، حساب باز کند و واریز کند. پس از آن، می توانید املاک و مستغلات بخرید.