تله‌های وام مسکن: تفاوت‌های ظریف وام وام مسکن، خطرات، پیچیدگی‌های انعقاد قرارداد، توصیه‌ها و توصیه‌های وکلا

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

وام های رهنی بخشی جدایی ناپذیر از زندگی خانوارهای عمومی و فردی است که به زمین، مسکن و بهبود شرایط زندگی نیاز دارند. مفهوم رهن از قدیم الایام در جهان وجود داشته است، زمانی که شخصیت بدهکار که برده ساخته شده بود، برای بدهی گرو گذاشته شد. در قرن ششم قبل از میلاد، وثیقه شخص با گرو تمام اموالی که بدهکار به ویژه زمین داشت، جایگزین شد. در حالی که اموال بدهکار نزد بستانکار وثیقه گذاشته شده بود، یک ستون وام مسکن در قلمرو مالکیت زمین او نصب شد - مدرکی از ملک وثیقه. سابقه بدهی روی پست ثبت شد.

حقایق تاریخی درباره منشا وام مسکن

در زمان سلطنت الیزابت پترونا (250 سال پیش)، اشراف روسیه با وام های رهنی یارانه پرداخت می کردند. در همان زمان، همان ملک چندین بار بدون رهن مجدد رهن شدفقط در بانک های نجیب، بلکه از طرف وام دهندگان خصوصی. عدم کنترل بازخورد بدهکار و بستانکار، تعویق و تامین مالی مجدد (رهن مجدد) وام مسکن قرن هجدهم منجر به بدهی هنگفتی به خزانه دولت و ورشکستگی طبیعی بانک ها شد.

محرک دور جدیدی از توسعه وام های رهنی، اصلاح الغای رعیت بود، زمانی که میلیون ها دهقان برای خرید زمین به وام نیاز داشتند. وام مسکن به مدت 49 سال با 6 درصد در سال صادر شد. پس از آن بود که اساسنامه موسسات اعتبار شهری شکل گرفت که در آن قوانین وام رهنی مقرر شد. اصلاح مالکیت خصوصی زمین به گسترش روابط اعتباری در کشاورزی در سراسر روسیه کمک کرد. وام هایی که در آن زمان از طریق زمین تأمین می شد، وام زمین نامیده می شد. اوراق رهنی کاملاً توسط دفتر اسناد رسمی ثبت می شد و اوراق بهادار علیه آنها در بورس اوراق بهادار منتشر می شد که تا سال 1913 35٪ آن سرمایه خارجی بود. سیستم وام های بانکی با شکل گیری اقتصاد جدید کشور توسعه یافت.

بعد از انقلاب اکتبر که طی آن بانک ها ملی و روابط اعتباری متمرکز شد، مفهوم وام مسکن به مدت 70 سال فراموش شد.

احیای وام مسکن در روسیه تنها در دهه 1990 آغاز شد و در سال 1998 از حمایت قانونی برخوردار شد. پس از موجی از بحران‌ها، وام‌های وام مسکن دستخوش تغییرات زیادی شده است - شرایط سخت‌تر اعطای وام، بیمه اجباری وام مسکن، پیش‌پرداخت اجباری و سیستم جریمه‌ها - دام‌های وام مسکن.

وام مسکنآمار امروز

تا به امروز، حدود 400 موسسه اعتباری در بازار وام مسکن روسیه فعالیت می کنند. پس از اینکه بانک مرکزی فدراسیون روسیه قوانین سختگیرانه ای را بر فعالیت موسسات اعتباری وضع کرد، تنها وام دهندگان وام مسکن قابل اعتماد، اثبات شده و کارآمد در بازار وام مسکن باقی ماندند. طبق گزارش بانک مرکزی، متوسط مدت وام مسکن 15 سال است و متوسط نرخ بهره وام مسکن در روسیه 9.8٪ در سال است. درصد روس هایی که می خواهند در 5 سال آینده مسکن بخرند 70 درصد است. در واقع، وام رهنی اکنون فقط برای 33 درصد از جمعیت شاغل در دسترس است، برای مقایسه - قبل از سال 2000 - فقط 5٪ از جمعیت شاغل. محبوب ترین بانک ها در بین مردم برای دریافت وام مسکن، Sberbank و VTB هستند، که در صورت عدم اطلاع از آنها، خرید یک آپارتمان با وام مسکن نیز می تواند دشوارتر شود.

ویژگی های ارائه اسناد برای وام مسکن

پیشنهاد می شود قبل از انعقاد قرارداد وام مسکن نه تنها با نرخ سود پیشنهادی و مدت پرداخت، بلکه با تعدادی از شرایط و کاستی های احتمالی در سیستم بانکی که اصطلاحاً به آن دام های وام مسکن گفته می شود، آشنا شوید..

لازم به یادآوری است که هرچه مدارک قانع‌کننده‌تر در مورد قابلیت اطمینان وام گیرنده ارائه شود، رابطه با بانک پایدارتر خواهد بود. قبل از رفتن به بانک، باید اسناد استاندارد را تهیه کنید: پاسپورت روسی با ثبت نام در محل بانک و همچنین گواهی درآمد.

بانک ممکن است با صدور وام بدون گواهی درآمد موافقت کند، اما دردر پرسشنامه امتیازدهی باید محل کار و میزان حقوق ماهیانه مشخص شود. افسر امنیت ایالتی قطعا همه این ها را بررسی می کند و اگر متقاضی در مورد محل کار یا حقوق خود دروغ گفته باشد، از وام مسکن خودداری می کند.

بر اساس صورت سود و زیان، بانک مدت وام وام مسکن را محاسبه می کند. طبق قوانین، میانگین پرداخت وام نباید از 40 درصد درآمد ماهانه وام گیرنده بیشتر شود، در غیر این صورت مدت وام طبق این قانون تمدید می شود. و هر چه مدت وام طولانی تر باشد، وام گیرنده برای کل دوره وام مسکن اضافه پرداخت می کند.

کارمزد بانکی

هنگام ثبت قرارداد وام مسکن، کمیسیون های اضافی زیر امکان پذیر است:

• برای اجرای قرارداد افتتاح حساب.
• پرداخت برای یک ارزیاب مستقل وام مسکن ارائه شده است.
• بیمه اجباری وام مسکن و همچنین سلامت و زندگی وام گیرنده، مالکیت وثیقه.
• شرایط اضافی که بانک ممکن است در صورت عدم اعتماد به توسعه‌دهنده هنگام درخواست وام مسکن در یک ساختمان جدید به وام گیرنده ارائه دهد. این می تواند منجر به نرخ های بهره وام مسکن بالاتر شود.
• بانک ممکن است وام گیرنده را فقط از طریق یک مسکن معتبر که ممکن است شریک بانک باشد، وام گیرنده را ملزم به انتخاب آپارتمان رهنی کند (خدمات مسکن معمولاً کمتر از 5٪ هزینه مسکن نیست).

جریمه و جریمه

جریمه های تاخیر در پرداخت وام مسکن می تواند مبلغ کل وام را به میزان قابل توجهی افزایش دهد، بنابراین باید قبل از امضای قرارداد دریابید - تا چه تاریخی باید پرداخت کنید، چگونهروش بهتری برای سپرده گذاری: پول نقد، دستگاه های خودپرداز، پرداخت های الکترونیکی. دانستن اینکه چقدر طول می‌کشد تا وجوه به حساب بانکی واریز شود، به عنوان مثال، از حسابی به حساب دیگر 1 تا 3 روز بانکی طول می‌کشد. مفید است.

به دلیل وجود صف در دفاتر بانک یا دستگاه های خودپرداز، ممکن است شرایطی پیش بیاید که پرداخت های ماهانه به موقع را کند کند. باید دقیقاً مشخص شود که در صورت یک یا دو تأخیر چه مجازاتی اعمال می شود و کدام جریمه ها - در موارد عدم پرداخت سیستماتیک (به دلیل اخراج یا بیماری) و از قبل چه کاری می توان در این مورد انجام داد. در موارد شدید، بانک ممکن است به طور یکجانبه قرارداد را فسخ کند، وثیقه را بفروشد و بدهی وام مسکن را بپردازد و بقیه را به وام گیرنده برگرداند.

تفاوت های ظریف و خطرات وام مسکن

قبل از امضای قرارداد باید با دقت مطالعه کنید و در صورت امکان در مورد نکات بحث برانگیز و نامفهوم با وکیل مشورت کنید. بنابراین، هنگام درخواست وام مسکن دقیقاً چه مشکلاتی وجود دارد که باید برطرف کنید؟

1. مقدار همه هزینه ها و نحوه پرداخت آنها را مطالعه کنید.
2. با فهرست مجازات ها، اندازه آنها و دلایل انتساب آنها آشنا شوید. قرارداد نباید شامل جریمه ای برای بازپرداخت زودهنگام وام مسکن باشد.
3. برنامه پرداخت را مطالعه کنید: مبالغ مشارکت و تاریخ سررسید.
4. خواندن لیست موقعیت هایی که شامل افزایش نرخ بهره در وام مسکن است مهم است. با مدیر بانک در مورد هر زبان نامشخصی مانند "افزایش نرخ بهره در نتیجه تغییر شرایط بازار" صحبت کنید.
5. دریابید که چقدر بیمه مورد نیاز است و آیا بدون آن امکان پذیر استبا آن کنار بیای بانک حق ندارد وام یا عمر وام گیرنده را با وام مسکن اجباری بیمه کند، اما حق دارد نرخ بهره را در صورت امتناع از بیمه 1-1.5٪ افزایش دهد..

قرارداد وام مسکن توسط هر دو طرف مساوی امضا می شود، بنابراین وام گیرنده حق دارد بدون قید و شرط با شرایط بانک مخالفت کند و خطرات وام مسکن و خطرات آن را به عهده بگیرد. در صورت بروز اختلاف، حل و فصل آنها قبل از عقد قرارداد ضروری است. مشتری می تواند درخواست کند که یک بند در مورد حق تامین مالی مجدد وام مسکن در قرارداد گنجانده شود، که شرایط فورس ماژور احتمالی در آینده را بسیار تسهیل می کند.

ظرافت های انعقاد قرارداد وام مسکن

هنگام مطالعه مشکلات وام مسکن، مهم است که برخی از تفاوت های ظریف اعتبار و روابط وام مسکن با بانک را در نظر داشته باشید. به عنوان مثال، در تمام مدت قرارداد، ملک در مالکیت قرض گیرنده است، اما او تا پایان قرارداد نمی تواند آن را به طور کامل تصرف کند. همچنین، وام گیرنده نمی تواند:

• املاک رهنی را برای اجاره بدون تایید قبلی بانک اجاره کنید. به طور معمول، مؤسسات اعتباری تمایلی به اجازه چنین معاملاتی با املاک و مستغلات به عنوان وثیقه ندارند، زیرا ممکن است وضعیت شی بدتر شود، که در صورت لزوم فروش آن منجر به کاهش قیمت آن در بازار خواهد شد. با این حال، وام دهنده حق ندارد از اجاره وثیقه برای مدتی که بیش از یک سال نباشد جلوگیری کند.
• انجام کارهای نوسازی، از جمله بازسازی غیرقانونی آپارتمان. انجام تعمیرات و تغییرات ساختمانی لازمشما باید یک پروژه آماده کنید، سپس از بازرسی مسکن مجوز بگیرید و سپس به وام دهنده اطلاع دهید.
• در طول کل مدت قرارداد رهن، طبق قانون، ثبت مجدد اموال رهنی در اماکن غیر مسکونی ممنوع است.
• انجام معاملات معاوضه یا هبه با اموال غیرمنقول وثیقه شده و همچنین فروش بدون اجازه طلبکار غیرممکن است. فروش تنها در صورتی امکان پذیر خواهد بود که وام گیرنده به بانک طلبکار بدهکار باشد و عواید حاصل از فروش صرف پرداخت بدهی و بستن تعهدات به بانک شود.

تله های وام مسکن در Sberbank

Sberbank یک قرارداد وام وام مسکن استاندارد دارد، نمونه آن را می توانید برای بررسی اولیه در وب سایت پیدا کنید.

مشکلات اصلی هنگام انعقاد قرارداد وام مسکن با Sberbank هزینه های اضافی برای یک ارزیاب وثیقه، برای اجاره سلول بانکی، برای خدمات یک مسکن یا وکیل، پرداخت بیمه و البته پرداخت هزینه دولتی.

شرایط قرارداد وام مسکن امکان انتخاب خود توسط وام گیرنده ارزیاب را مشخص می کند، اما او باید الزامات Sberbank را برآورده کند. بنابراین، ریسک کردن و ارزیابی اموال وثیقه از قبل ارزشی ندارد، Sberbank ممکن است اسناد ارزیابی ارائه شده را رد کند، و این امتناع را به عنوان عدم رعایت قوانین فرآیند تعیین شده توضیح دهد و پول هدر خواهد رفت.

جریمه تاخیر در Sberbank

ناخوشایندترین بخش از مشکلات وام مسکن در Sberbank برای بحث، مجازات و جریمه است.اما درک نکات زیر از قرارداد مهم است.

مورد مربوط به هزینه های تأخیر. میزان جریمه مستقیماً به نرخ بازپرداخت بانک مرکزی در تاریخ جریمه بستگی دارد. این می تواند میزان جریمه فعلی را به میزان قابل توجهی افزایش دهد. بنابراین، اطلاع از شرایط جریمه های احتمالی دیرکرد از قبل مفید است.

شرایط فسخ قرارداد وام مسکن. Sberbank حق فسخ قرارداد را در برخی شرایط غیرقانونی دارد، به عنوان مثال، در صورت تأخیر سیستماتیک، زمانی که وثیقه برای مقاصد دیگر استفاده می شود، در مواردی که بانک طلبکار از بررسی وضعیت اموال خودداری می کند، و همچنین در هنگام فسخ. قرارداد بیمه نامه.

در طول مدت قرارداد وام رهنی، وام گیرنده حق فروش مسکن رهنی، ثبت نام افراد دیگر در آن، اجاره آن، توسعه مجدد آن را بدون تأیید وام دهنده ندارد.

وام مسکن در "VTB": مشکلات

از دامهای تیز هنگام عقد قرارداد باید به موارد زیر توجه کنید.

بانک VTB اکیداً توصیه می کند که یک بیمه نامه برای مالکیت (عنوان)، سلامتی، زندگی فقط با شریک خود بیمه VTB تهیه کنید. در صورت امتناع از بیمه، نرخ وام مسکن قطعاً 1٪ افزایش می یابد.

حداقل مبلغ وام وام مسکن از 2 میلیون روبل است. مبلغ کمتر به معنای محدودیت در پیش پرداخت یا هزینه های اضافی هنگام درخواست وام است. دادن وام های کوچک برای مدت طولانی برای بانک سودی ندارد.

چه زمانیدر صورت تاخیر، بانک ابتکار عمل را برای بازسازی بدهی یا ترتیب دادن تعطیلات اعتباری به عهده نمی گیرد. برای بانک سود بیشتری دارد که مفاد قرارداد قبلی را حفظ کند و پول قرض گرفته شده را به موقع بازگرداند. برای حل مشکلات تاخیر در پرداخت، خود وام گیرنده درخواستی را به بانک ارسال می کند.

بانک "VTB" یک سازمان اعتباری کارآمد قابل اعتماد است و بنابراین نیاز به انجام واضح تعهدات مندرج در قرارداد دارد. بنابراین بهتر است در صورت شک نسبت به استحکام مالی بودجه خود، تصمیم گیری برای وام مسکن را برای مدتی به تعویق بیندازید.

توصیه و مشاوره از وکلا

وکلا توصیه می کنند قبل از انعقاد قرارداد وام از دام های وام مسکن اجتناب کنید.

• پرداخت وام مسکن را به گونه ای محاسبه کنید که از 30 درصد درآمد خانواده تجاوز نکند.
• وام مسکن فقط به ارزی که درآمد ماهانه به آن تعلق می گیرد، بگیرید. حتی اگر صرفه جویی در پول منطقی باشد، نیازی به ریسک کردن نیست. وام رهنی یک وام بلندمدت است و زمانی که نرخ مبادله در نوسان است، باید چندین برابر روبل در ازای ارز قرارداد اضافه پرداخت کنید.
• برای وام مسکن، تنها از بانک‌های بزرگ با سابقه چندین ساله و شهرت خوب وام‌دهنده انتخاب کنید که مطلوب‌ترین شرایط را فراهم می‌کند.
• برای انتخاب برنامه وام مسکن عجله نکنید. لازم است با دقت مناسب ترین مورد را با شرایط مطلوب و ترجیحی احتمالی پیدا کنید.
• نیازی به گرفتن وام مسکن در یک فضای بزرگ زندگی نیست. توصیه می شود به تدریج شرایط زندگی خود را بهبود بخشید. به عنوان مثال، پس از odnushki شما نباید آپارتمان های سه یا چهار اتاقه را هدف قرار دهید.آپارتمان ها ابتدا یک آپارتمان دو اتاقه بخرید و بعد از پرداخت کل مبلغ می توانید به فکر یک آپارتمان سه اتاقه راحت تر باشید.
• قرارداد را با دقت مطالعه کنید و به کمیسیون ها و هزینه های اضافی هنگام درخواست وام مسکن توجه کنید. آنها دام های قرارداد وام مسکن هستند.
• هر چه مدت وام مسکن طولانی تر باشد، نرخ آن بیشتر است. توصیه می شود برای مدت کوتاه تری وام مسکن بگیرید. به هر حال، هر چه مدت وام مسکن طولانی‌تر باشد، کل اضافه پرداخت بیشتر است.
• یک نرخ ثابت را انتخاب کنید، آن را به نرخ شناور ترجیح دهید، که در واقع سود بیشتری دارد، اما نه در شرایط نوسانات بالای بازار، که می تواند وام گیرنده را به بدهی های کلان سوق دهد. نرخ ثابت به شما اجازه نمی دهد پس انداز کنید، اما همچنین به شما اجازه ضرر نمی دهد.
• هنگام انتخاب شی رهن فقط با ارزیاب های مستقل تماس بگیرید، زیرا مشاوران املاک همیشه شرایط ملک را به منظور فروش سود بیشتر زیبا می کنند.
• توصیه می شود قبل از امضای قرارداد یک ذخیره مالی از قبل ایجاد کنید. این به اصطلاح کیسه هوای مالی است که از 3 پرداخت ماهانه وام مسکن تشکیل شده است تا در تمام مدت قرارداد احساس اطمینان کنید.

وام فروش مجدد

وام مسکن در بازار ثانویه با توجه به اینکه خانه راه اندازی شده و خطر ساخت و ساز ندارد، راحت تر است.

هنگام خرید ملک ثانویه در وام مسکن، مشکلات باید بررسی شود: مالک چه کسی است و چه کسی در مسکن انتخابی ثبت شده است. شرایطی ممکن است ایجاد شود که یکی از صاحبان بخش هایی از فضای زندگی این کار را نکندبا فروش موافقت کنید.

در مرحله بعد، بررسی اینکه آیا تمام بازسازی های موجود در آپارتمان قانونی است، آیا بدهی هایی در قبوض وجود دارد یا خیر و مطمئن شوید که آپارتمان قبلاً در یک موسسه اعتباری دیگر وثیقه نیست، ضروری است.

وضعیت ارتباطات، انجام تعمیرات و در چه سطحی را بررسی کنید، مطمئن شوید که پنجره ها، سقف ها و سایر عناصر مسکن در شرایط خوبی هستند.

تامین مالی مجدد وام مسکن

Refinancing تامین مالی مجدد یک وام مسکن موجود در بانک دیگر است. اگر نیاز به پرداخت وام مسکن با مدت بیش از دو سال دارید، چنین رویه بزرگی برای تامین مالی مجدد وام مسکن با مشکلات منطقی است.

لطفا توجه داشته باشید که در دوره انتقال وثیقه از بانک به بانک، نرخ سود کمی بالاتر خواهد بود، زیرا بانک جدید موقتاً فاقد وثیقه است و این یک ریسک بزرگ است.

هنگام تامین مالی مجدد، هزینه های اجباری برای ارزیابی وثیقه، اسناد رسمی و غیره وجود خواهد داشت.