خرید آپارتمان با بازسازی غیرقانونی: خطرات، مشکلات احتمالی، راه حل ها و توصیه های مشاوران املاک

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

طبق قوانین جاری، هرگونه کار مرتبط با چیدمان آپارتمان ها باید به تایید مقامات نظارتی مربوطه برسد. با این حال، همانطور که عمل نشان می دهد، برخی از شهروندان غیرمسئول از این امر غفلت می کنند، در نتیجه افرادی که مسکن ثانویه خریداری می کنند مشکلات خاصی دارند. بعلاوه؟ اعمال هنجاری دائماً تکمیل و تغییر می‌کنند، بنابراین، آنچه قبلاً درست بود، ممکن است در مقطعی از زمان دیگر چنین نباشد. در برابر این پس زمینه، یک سوال کاملاً منطقی مطرح می شود: خطر خرید یک آپارتمان با بازسازی غیرقانونی چیست؟ بیایید سعی کنیم این را با جزئیات بیشتری درک کنیم و دریابیم که خریداران ملکی با چه خطراتی روبرو خواهند شد و همچنین چگونه خود را بیمه کنید و از مشکلات زیادی جلوگیری کنید.

اطلاعات عمومی

قبل از گفتندر مورد آنچه که خرید یک آپارتمان با بازسازی غیرقانونی را تهدید می کند، اجازه دهید به شرایط اساسی و چارچوب نظارتی نگاه کنیم. روند ایجاد تغییرات در پروژه ساختمان های مسکونی توسط قانون مسکن فدراسیون روسیه تنظیم می شود. تمام شرایط، روند صدور مجوزها، طبقه بندی توسعه مجدد و همچنین مجازات هر گونه تخلف از قانون را مشخص می کند.

درک این نکته مهم است که همه کارهای مربوط به تغییر پیکربندی یک خانه به مجوز نیاز ندارند. در برخی موارد، کافی است که تعمیر برنامه ریزی شده را به BTI اطلاع دهید تا کارمندان این سازمان دولتی تغییرات آتی را مستند کنند. این موارد شامل موارد زیر است:

• انتقال تجهیزات لوله کشی؛
• نصب درگاه در دیوار باربر؛
• بهسازی و لعاب بالکن؛
• ساخت هشتی که ویژگی های عایق حرارتی محل های مسکونی را افزایش می دهد؛
• ساخت پارتیشن داخلی;
• درهای انتقال.

خرید آپارتمان با بازسازی غیرقانونی در هر یک از موارد فوق هیچ تهدیدی را تهدید نمی کند، زیرا آنها با هنجارهای قانون مسکن مغایرت ندارند و نیازی به اخذ مجوز ندارند.

الزامات نظارتی کلیدی

بیایید نگاهی دقیق تر به آنها بیندازیم. اگر برنامه های شما شامل خرید یک آپارتمان باشد، بازسازی غیرقانونی می تواند مشکلات زیادی ایجاد کند، به عنوان مثال:اگر بعداً می خواهید اسناد را مجدداً ثبت کنید یا فضای زندگی را مجدداً بفروشید. بنابراین، باید بدانید که در چه مواردی ایجاد هرگونه تغییر در پیکربندی اماکن مسکونی ممنوع است. این موارد شامل موارد زیر است:

• اگر در نتیجه توسعه مجدد شرایط مسکن بدتر شود یا دسترسی به ارتباطات را دشوار کند؛
• مکان ناامن یا غیرقابل سکونت می شود؛
• در مواردی که کار بر بخش‌هایی از خانه تأثیر می‌گذارد که برای فعالیت‌های خدمات دفاع شهری یا وزارت موقعیت‌های اضطراری اختصاص داده شده است؛
• بر استحکام و دوام سازه های باربر تأثیر می گذارد؛
• ایجاد خطر ریزش ساختمان یا تداخل در عملکرد عادی ساختمان های مجاور؛
• تجهیزات تهویه خراب؛
• افزایش بار بر روی سازه های پشتیبان.

خرید آپارتمان با بازسازی غیرقانونی در این مورد نامطلوب است، زیرا مملو از عواقب منفی است. برای جزئیات بیشتر در مورد عواقبی که ممکن است با آن مواجه شوید، زیر را ببینید.

انواع تبدیل های مسکونی

پس چه چیزی باید در مورد این بدانید؟ اگر تمام خطرات خرید یک آپارتمان را با بازسازی غیرقانونی سنجیده اید و موافقت کرده اید که چنین گام پرخطری را بردارید، پس باید ایده دقیقی از آنچه می تواند باشد داشته باشید. قانون فعلی بازسازی فضای زندگی را به دو نوع تقسیم می کند:

• ساده؛
• سخت.

تفاوت بین آنهااین است که در مورد اول فقط باید یک طرح به مراجع نظارتی ارائه شود و در مورد دوم باید یک پروژه توسعه یابد. اگر قصد دارید درها را جابجا کنید یا تجهیزات لوله کشی را جابجا کنید، کافی است طرحی را برای تأیید به BTI ارسال کنید. علاوه بر این، تمام تغییرات در پلان آپارتمان مورد نیاز خواهد بود.

توسعه مجدد مجتمع مشکل سازتر و وقت گیرتر است، زیرا شما نیاز به توسعه و تصویب یک پروژه در چندین سازمان دولتی دارید. کل فرآیند حدود شش ماه طول می کشد و شما همچنین باید به طور متوسط 60000 روبل بپردازید. پس از دریافت مدارک مجوز، صاحب آپارتمان باید به BTI اطلاع دهد، که بازرسی فنی انجام می دهد و اقدام می کند.

اگر این روش را دور بزنید، ممکن است عواقب خاصی هنگام خرید آپارتمان ایجاد شود. توسعه مجدد غیرمجاز، در صورت شناسایی توسط مقامات نظارتی مربوط، توسط قانون قابل اجرا مجازات می شود.

اگر ملکی را با پیکربندی مجدد تایید نشده بخرید چه اتفاقی می افتد؟

بسیاری از مردم به این سوال علاقه مند هستند که هنگام خرید یک آپارتمان چه چیزی توسعه مجدد غیرقانونی را تهدید می کند. و این جای تعجب نیست، زیرا بازار ثانویه مملو از پیشنهادات برای فروش مسکن با تخلفات مختلف است. در این صورت تمام مسئولیت بر عهده فروشنده نیست، بلکه بر عهده خریدار است. بنابراین هنگام انتخاب آپارتمان باید در مطالعه پاسپورت فنی و سایر مدارک آن دقت زیادی داشته باشید. پس از همه، اگرپس از تکمیل تراکنش، هر گونه تخلف در آینده توسط مقامات نظارتی شناسایی خواهد شد، سپس باید جریمه بپردازید.

خرید خانه اعتباری

پس چه چیزی باید در مورد این بدانید؟ توسعه مجدد غیرقانونی هنگام خرید یک آپارتمان با وام مسکن تنها زمانی امکان پذیر است که بین اسناد فنی و طرح واقعی ملک اختلاف وجود نداشته باشد. در این مورد، همه چیز چندان ترسناک نیست، زیرا تمام مسئولیت به طور کامل بر عهده شخصی است که در زمان معامله خرید / فروش به عنوان مالک قانونی مسکن عمل می کند. بنابراین، اگر پول کافی برای خرید محل زندگی به صورت نقدی ندارید و می‌خواهید برای آن وام دریافت کنید، توصیه می‌شود ابتدا با متخصصی مشورت کنید که بتواند تمام مدارک را برای رعایت استانداردهای اولیه قانونی بررسی کند.

چه خطراتی را باید در نظر بگیرم؟

به این جنبه باید اهمیت ویژه ای داده شود. همانطور که قبلا ذکر شد، عواقب توسعه مجدد غیرقانونی هنگام خرید یک آپارتمان یک جریمه پولی است. اندازه آن به عوامل زیادی بستگی دارد و در برخی موارد به مقادیر بسیار مناسبی می رسد. به عنوان یک قاعده، اگر تغییر در پیکربندی مسکن عواقبی نداشته باشد، یعنی به اماکن یا ساختمان های همسایه و همچنین صاحبان آنها آسیبی نرساند، می توانید از پرداخت جریمه فرار کنید. در غیر این صورت ، قانون مسئولیت کیفری را پیش بینی می کند ، که قبلاً جدی تر است. علاوه بر این، قربانییک طرف می تواند از طریق دادگاه به دنبال مجازات های اضافی باشد و در بیشتر موارد موفق به دریافت آن می شود. چنین مواردی شامل موارد زیر است:

• نقض در عملکرد تهویه؛
• تظاهر هرگونه آسیب مکانیکی در نمای ساختمان؛
• کاهش ویژگی های عایق صوتی سازه های باربر.

اگر در حال برنامه ریزی برای بازسازی هستید، بهتر است تقلب نکنید، زیرا سر و صدای ابزارهای ساختمانی مطمئناً به همسایگان در مورد تعمیر می گوید که می توانند به مقامات نظارتی مربوطه گزارش دهند. علاوه بر این، ممکن است کار با رعایت قوانین و مقررات اولیه انجام نشود و منجر به اختلال در عملکرد ارتباطات مسکن شود.

توسعه مجدد غیرقانونی می تواند توسط نمایندگان خدمات عمومی هنگام برداشت از کنتورهای انرژی فردی شناسایی شود. با توجه به خصوصیات فعالیت خود، مجبور می شوند مراتب را به مراجع ذیربط اعلام کنند که نمایندگان آنها با بازرسی مراجعه و در بهترین حالت جریمه صادر کنند. ضمناً تغییرات ایجاد شده در گذرنامه فنی و کاداستر انجام نمی شود و لذا این مدارک فاقد اعتبار بوده و در فروش بعدی مسکن دچار مشکل می شوید.

خطرات اصلی خرید آپارتمان با بازسازی غیرقانونی به شرح زیر است:

• فسخ یکطرفه معامله و باطل شدن آن.
• تصرف اموال به نفع دولت. بیشتر اوقات ، این زمانی اتفاق می افتد که خریدار می دانست که تغییرات در محل به طور غیرقانونی انجام شده است و او عمداً بهمعامله.
• توقیف ملک تا رفع کلیه تخلفات توسط مالک فعلی آن.

در مورد فروشندگان، آنها هیچ خطری ندارند، به جز از دست دادن ارزش مسکن. همانطور که قبلا ذکر شد، آنها مطلقاً مسئول هیچ چیز نیستند. بنابراین، خریداران باید انتخاب محل زندگی خود را جدی بگیرند، زیرا خطرات مرتبط این روزها بسیار زیاد است. توصیه می شود قبل از موافقت با هر معامله ای به دقت فکر کنید.

چگونه خریدار باشیم؟

هر فرد باید رویکرد بسیار مسئولانه ای نسبت به دستیابی به مسکن داشته باشد. این امر به ویژه در مواردی صادق است که خرید یک آپارتمان با بازسازی غیرقانونی به وام مسکن انجام شود، زیرا پس از امضای قرارداد، شما مالک ملک خواهید بود و تمام مسئولیت بر عهده شما خواهد بود. در این مورد، دو گزینه برای حل مشکل وجود دارد: انجام مجدد کلیه اسناد مسکن در بازه زمانی مقرر در قانون، یا بازگرداندن محل به حالت اولیه. روش اول کم‌هزینه‌تر و زمان‌بر است، بنابراین بهتر است از آن استفاده کنید.

چگونه تغییر غیرمجاز مسکن را قانونی کنیم

بیایید در این جنبه با جزئیات بیشتر صحبت کنیم. بنابراین، شما یک آپارتمان با بازسازی غیرقانونی خریداری کردید. برای جلوگیری از مشکلات قانونی چه باید کرد؟ پاسخ به این سوال در بالا داده شد: ثبت نام مجدد اسناد برای مسکن. با این حال، باید درک کنید که تمام هزینه های مربوطه به عهده شماست و نه فروشنده. شما باید جمع آوری کنیداسناد زیر:

• برنامه تغییر پیکربندی محل؛
• برگ اطلاعات فنی؛
• اصلی و کپی قرارداد خرید/فروش؛
• کپی پاسپورت مدنی شخصی که آپارتمان برای او ثبت شده است؛
• طرح جدید؛
• رضایت کتبی همه اعضای خانواده برای توسعه مجدد.

شما فقط 6 ماه فرصت دارید تا همه این مسائل را حل کنید، بنابراین پس از خرید خانه بهتر است به تعویق نیفتید، بلکه بلافاصله شروع به جمع آوری اسناد کنید، زیرا زمان زیادی می برد. در عین حال باید به تمامی جنبه های حقوقی اشراف داشته باشید. همانطور که می گویند بی اطلاعی از قانون هیچ عذری ندارد و در امور مربوط به املاک و مستغلات دام های زیادی وجود دارد. و خرید یک آپارتمان با بازسازی غیرقانونی یک شرکت نسبتا مشکوک است که باید با احتیاط کامل به آن پرداخت. بنابراین، در ابتدا مشاوره از وکلا مفید خواهد بود. این نه تنها روند را به میزان قابل توجهی سرعت می بخشد، بلکه از بسیاری از مشکلات در آینده نیز جلوگیری می کند.

هنگام انتخاب خانه به چه چیزی توجه کنیم؟

برای جلوگیری از خرید آپارتمان با بازسازی غیرقانونی، باید اسناد مربوط به آن را به دقت مطالعه کنید. در صورت وجود هرگونه تخلف یا تغییرات غیرقانونی، می توانید به راحتی آنها را شناسایی کنید. می توانید این کار را با استفاده از یکی از روش های زیر انجام دهید:

1. اغلب در حین توسعه مجدد، تغییری در ویژگی های اولیه سازه های مجاور ایجاد می شود که بر اساس آنساکنان آپارتمان های همسایه می توانند غیرقانونی بودن اقدامات را حدس بزنند و در این مورد به مقامات بازرسی اطلاع دهند. بر اساس شکایت دریافتی، کمیسیون به آدرس مشخص شده عزیمت می کند. اگر در همان زمان مغایرت بین وضعیت مسکن و طرح آن آشکار شود، مالک موظف به پرداخت جریمه نقدی و بازگرداندن همه چیز به حالت اولیه خواهد بود.
2. اگر در طول فرآیند تغییرات، تخلفات فاحش قوانین و مقررات ساختمانی انجام شود که منجر به اختلال در ارتباطات می شود، سناریوی مشابهی رخ می دهد که در نتیجه تیم های اورژانس برای رفع مشکلات فراخوانده می شوند. در این صورت مبلغ جریمه بسیار بیشتر خواهد بود و ممکن است در مورد واقعه پرونده جنایی تشکیل شود.
3. غیرقانونی بودن توسعه مجدد را می توان توسط کارمندان خدمات عمومی در فرآیند برداشت از کنتورهای جداگانه برای مصرف انرژی شناسایی کرد، آنها همچنین می توانند درخواست خود را به مقامات مربوطه ارسال کنند.

هر یک از موارد فوق در اسناد مربوطه ثبت و منعکس خواهد شد، بنابراین اگر در هنگام خرید آپارتمان در مطالعه آن جدی هستید، می توانید از مشکلات زیادی جلوگیری کنید.

نتیجه گیری

امروزه بسیاری از مردم تصمیم به خرید یک آپارتمان با بازسازی غیرقانونی می گیرند، زیرا هزینه چنین آپارتمانی بسیار کمتر است، به روشی مشابه آنها می خواهند در هزینه خود صرفه جویی کنند. با این حال، باید جوانب مثبت و منفی را به خوبی بسنجید. مشروعیت بخشیدن به تغییرات در پیکربندی اماکن یا حذف آنها همیشه امکان پذیر نیست و عواقب آن ممکن استخیلی جدی باش بهتر است یک بار دیگر ریسک نکنید و معاملات مشکوک انجام ندهید. و اگر در نهایت تصمیم به خرید مسکن با بازسازی غیرقانونی دارید، اسناد فنی را با دقت بخوانید و مطمئن شوید که پس از خرید می توانید همه چیز را مطابق با الزامات قانون انجام دهید. فقط از این طریق می توانید مطمئن باشید که عدالت شما را فرا نخواهد گرفت.