ارزش بازار زمین. ارزش کاداستر و بازار

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

ارزش کاداستر و ارزش بازار یک قطعه زمین دو مفهومی هستند که دانستن آنها برای هدایت فروش مهم است. نوع اول قیمت سایت را طبق استانداردها بیان می کند که بسته به موقعیت و طبقه زمین محاسبه می شود. به عنوان تنظیم کننده روابط زمین هنگام انعقاد معاملات اجاره و فروش و همچنین برای محاسبه میزان مالیاتی که به دولت پرداخت می شود استفاده می شود. ارزش کاداستر و بازار یک قطعه زمین حداقل هر پنج سال یک بار ارزیابی می شود. داده های به دست آمده در نتیجه چنین ارزیابی وارد کاداستر املاک و مستغلات ایالتی می شود که توسط سرویس فدرال ثبت نام، نقشه برداری و کاداستر ایالتی نگهداری می شود.

رابطه بین مفاهیم استفاده شده

قانون روسیه نه تنها ارزش کاداستر، بلکه ارزش هنجاری و بازار را نیز در نظر می گیرد. هنجاری در مواردی اعمال می شود که تعریف کاداستر انجام نشده باشد. در موارد متعددی محاسبه می شود که توسط قانون مقرر شده است: هنگام دریافت وام بانکی با تضمین زمین، خرید زمین های شهرداری و دولتی و در موارد دیگر. محاسبه ارزش زمین در ایندر این حالت معمولاً 200 برابر نرخ مالیات زمین به ازای هر متر مربع مساحت زمین که بر اساس هدف مورد نظر محاسبه می شود و در عین حال با در نظر گرفتن ضرایب و بدون در نظر گرفتن مزایای مالیاتی تعیین می شود.

هر سال، مقامات محلی هزینه زمین را که به عنوان هنجاری شناخته می شود، تعیین می کنند که می تواند تا 25٪ تغییر کند. ارزش بازار قطعات زمین معمولاً 25 درصد بیشتر از ارزش استاندارد است. سندی که به عنوان تأیید قیمت استاندارد برای یک قطعه خاص عمل می کند را می توان از کمیته شهر یا منطقه برای مدیریت زمین و منابع زمین دریافت کرد.

ویژگی ها

ارزش بازار قطعات زمین معمولاً بسته به عواملی مانند تقاضای بازار و عرضه زمین برای یک طبقه خاص در یک منطقه خاص در زمان فعلی تعیین می شود. از نظر ارزش، نباید از محتمل ترین سطح قیمت خرید یک منطقه مشابه تجاوز کند. تغییر شرایط بازار یا جهت گیری هدف سایت ممکن است بر اندازه آن تأثیر بگذارد. ارزش بازار قطعات زمین برای بازار ثانویه معمول است، جایی که فروش مجدد زمین های در اختیار مالکان خصوصی انجام می شود. بازار اولیه، که در آن بازخرید زمین های شهری و دولتی به مالکیت خصوصی، استفاده از ارزش استاندارد را توصیه می کند. همه این انواع ممکن است تفاوت های خاصی داشته باشند. ارزش کاداستر و استاندارد مشابه قیمت موجودی است، در حالی که ارزش بازار مشابه تقاضای سنتی وپیشنهاد.

فرایند ارزیابی

برآورد ارزش بازار زمین به منظور اطلاع از قیمت واقعی شی انجام می شود. به طور معمول، قیمت بر اساس موقعیت سرزمینی سایت، شرایط بازار، پویایی عرضه و تقاضا و همچنین وضعیت اقتصاد کشور در زمان معامله شکل می‌گیرد. به لطف تعیین جامع همه این عوامل، محاسبه هزینه یک قطعه زمین امکان پذیر است، زیرا شرکت ارزیابی مرتبط ترین داده هایی را که ممکن است برای یک ارزیابی عینی مفید باشد، جمع آوری خواهد کرد.

نیاز به فعالیت های ارزیابی

معمولاً تماس با شرکت های تخصصی برای ارزیابی در مواردی توصیه می شود که از جمله موارد زیر است:

- نیاز به ارزیابی کاداستر؛

- اگر سایت قرار است از مالکیت دولتی بازخرید شود؛

- در صورت لزوم انتقال سهم به سرمایه مجاز شرکت؛

- در مورد رهن یا وثیقه؛

- در صورت لزوم، هزینه فروش زمین را تعیین کنید؛

- محاسبه میزان مالیات پرداخت شده برای کمک‌های مالی.

تقسیم اموال

ارزیابی ارزش بازار یک قطعه زمین هنگام تقسیم ملک مورد نیاز است. این امر در مورد اشخاص حقیقی و حقوقی صدق می کند. اگر در مورد افراد صحبت می کنیم، پس از طلاق زوجین فرآیند ارزیابی شروع می شود و با در نظر گرفتن ساختمان های واقع در سایت محاسبه می شود. در مورد اشخاص حقوقی، ارزش گذاری زمین شامل تخصیص استو ارزش گذاری سهم هر یک از سهامداران یا صاحبان سهام بر اساس وضعیت حقوقی شرکت. غالباً تقسیم ملک با دعوای قضایی در دادگاه همراه است و به همین دلیل می توان ارزش بازاری زمین را بارها تعیین کرد.

وقتی چندین جانشین وارد ارث می شوند، ارزیابی کامل زمین ها نیز انجام می شود. در صورتی که یکی از طرفین با نتایج بررسی موافق نباشد، پرونده به دادگاه ارجاع می شود.

تعیین هزینه اجاره

این نوع ارزیابی اغلب می تواند مفید باشد. در این شرایط، هنگام محاسبه هزینه یک قطعه زمین، تفاوت بین ارزش واقعی آن در بازار و نرخ اجاره کاتالیز شده برای مناطقی از این نوع به عنوان مبنای در نظر گرفته می شود. هزینه حق اجاره مستقیماً به اختیارات مستاجر، تحمیل و مدت حق اجاره، حقوق مربوط به ملک توسط اشخاص ثالث و همچنین هدف مورد نظر زمین بستگی دارد.

ارزش بازار قطعات زمین به طور مستقیم به عواملی مانند: موقعیت سرزمین ها بستگی دارد. دسترسی برای وسایل نقلیه؛ در دسترس بودن ارتباطات و همچنین ترکیب کمی و کیفی آنها. علاوه بر این، لازم است داده های مطالعات ژئودزیکی و مهندسی-زمین شناسی که اهمیت آنها بسیار زیاد است، به ویژه هنگام برنامه ریزی کار ساخت و ساز در سایت مورد توجه قرار گیرد.

وضعیت در یک تاریخ خاص

از آنجایی که بازار زمین با تغییر ثابت قیمت ها مشخص می شود، ارزش گذاری باید از تاریخ معینی انجام شود. ارزش بازاری زمین ها نیز بسته به هدف آنها با توجه به اوراق، یعنی کاربری مجاز متفاوت است. هدف مستلزم موثرترین یا محتمل ترین دفع قلمرو است. همه اینها به منظور تعیین هزینه بازخرید زمین استفاده می شود. در این مورد، برآوردها به قلمروهای جداگانه ای تقسیم می شوند که از نظر شکل و ماهیت کاربری زمین متفاوت است.

روش ارزیابی

بنابراین، قبل از تعیین هزینه یک قطعه زمین، باید به چند سؤال پاسخ دهید:

- هدف مورد نظر از قطعه زمین و همچنین استفاده مجاز از آن چیست؛

- روش ها و انواع غالب استفاده از زمین در مجاورت زمین ها چیست؛

- چه تغییراتی در بازار زمین در راه است؛

- چه نوع کاربری زمین در حال حاضر مورد انتظار است.

ارزیابی ارزش بازار یک قطعه زمین بر اساس اطلاعات خاصی است. این معمولاً مستلزم: تعریف اهداف ارزیابی است. تعیین تاریخ مشخص برای تسویه حساب؛ اطلاع از جزئیات مشتری؛ اسنادی دارید که حق مالک سایت را در قلمرو تأیید می کند، می تواند مستاجر یا مالک باشد.

همچنین باید بدانید:

- هدف قلمرو ارزیابی شده؛

- مجاز استکاربری زمین؛

- نوع استفاده از سایت در حال حاضر؛

- موقعیت شی مورد ارزیابی در طرح سرزمینی، یعنی دسترسی به حمل و نقل و محیط فوری؛

- کاربردهای اصلی زمین در منطقه نزدیک.

علاوه بر این، باید وجود داشته باشد:

- طرح زمین؛

- اطلاعات در مورد تثبیت مرزهای سرزمینی؛

- داده هایی در مورد وجود برخی پیشرفت ها، به ویژه، ساختمان ها، سازه ها، ارتباطات واقع در سایت، و همچنین اطلاعات دقیق در مورد آنها؛

- داده‌های مربوط به وجود محموله‌ها در قالب ساختمان‌ها، ارتباطات و امکانات واقع در سایت، با اطلاعات دقیق در مورد آنها.

ارزش بازار قطعات زمین با در نظر گرفتن بسیاری از تفاوت های ظریف محاسبه می شود. با یک ارزیابی دقیق و تحت راهنمایی متخصصان مجرب، هر گونه معامله مالی با زمین را می توان با خیال راحت انجام داد.

عوامل مؤثر بر نمره

انواع مختلف قطعات زمین در ارزیابی آنها تحت تأثیر عوامل یکسانی قرار می گیرند: مکان، عوامل خارجی، شرایط بازار، کاربری مورد نظر و احتمال تغییر آن، سود احتمالی حاصل از استفاده از آن. آنچه مهم است ارزش تخمینی دومی است.

ارزیابی ارزش بازار یک قطعه زمین از تاریخ معینی انجام می شود. با گذشت زمان، این رقم ممکن است تغییر کند. توصیه می شود که ارزیابی انجام شودمبنایی برای حداکثر بهره وری یعنی کارشناسان هنگام انجام تحقیقات از فرض منطقی بودن استفاده از این شی مطابق با قانون و همچنین واقعیت های مالی و فیزیکی استفاده می کنند. معلوم می شود که در نتیجه ارزیابی، میانگین هزینه محاسبه نمی شود، بلکه حداکثر است. گاهی اوقات تقسیم مشروط، اما موجه، یک شی به تعدادی قسمت مجاز است که با انواع، اشکال و ویژگی های مختلف مشخص می شود. غالباً به دلیل عدم تطابق نوع استفاده فعلی با حداکثر اثربخش، نتیجه تحقیق با آنچه مورد انتظار بود متفاوت است. این مفهوم باید با آن برخورد شود.

حداکثر استفاده

در صورتی که ارزش بازار یک قطعه زمین مشخص شود، عوامل زیر باید در نظر گرفته شوند:

- هدف مورد نظر، و همچنین در دسترس بودن مجوزها برای نوع خاصی از استفاده؛

- استفاده از سایت پس از واقعیت؛

- نوع کاربری ترجیحی زمین در شهرستان فعلی؛

- پیش‌بینی‌های مربوط به تغییرات قیمت برای بخش‌های مشابه.

نتیجه گیری

فرآیند ارزیابی میانگین هزینه مناطق در منطقه مورد مطالعه، در دسترس بودن شبکه های حمل و نقل، نبود یا وجود ساختمان ها، شبکه های مهندسی در زمین، وضعیت زیست محیطی، دور بودن زیرساخت ها و دیگران. برای زمین های کشاورزی، ارزیابی عملکرد واقعی محصول، هزینه های تولید، هزینه مورد نیاز استفروش محصولات در منطقه، و همچنین تعدادی از عوامل به همان اندازه مهم است. انواع دیگر قطعات زمین نیز به همین ترتیب ارزیابی می شوند.