ارزش کاداستری یک قطعه زمین چگونه تعیین می شود: فرمول و روش محاسبه

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

درک ارزش کاداستری یک قطعه زمین چندان دشوار نیست. این قیمتی است که در کاداستر املاک دولتی (GKN) ثابت شده است. هزینه بر اساس اطلاعات دریافتی در نتیجه فعالیت های مربوطه تعیین می شود. ارزش کاداستر عمدتاً به ویژگی های فردی قطعه زمین، به ویژه به موقعیت، منطقه، هدف، طبقه بندی و همچنین قیمت بازار بستگی دارد. در مورد چگونگی تعیین ارزش کاداستر یک قطعه زمین از مقاله بیشتر بیاموزید.

چرا ارزیابی کاداستر انجام می شود

روش شامل تعدادی فعالیت با هدف تعیین قیمت مناسب است. ضرورت آن با دلایل زیر توضیح داده می شود:

• محاسبه صحیح مالیات برای زمین.
• به عنوان معیاری برای معاملات با اشیاء املاک و مستغلات (با تعریف صحیح حداکثرنزدیک به قیمت بازار).
• مالکیت یک قطعه زمین را تأیید می کند. بنابراین نه تنها تملک و استفاده، بلکه تصرف زمین نیز امکان پذیر است. به عنوان مثال، می توان آن را فروخت، رهن یا ارث برد.
• به شما امکان می دهد از درگیری ها و بر این اساس، از دعاوی قضایی جلوگیری کنید.

چارچوب قانونی

سرشماری و کاداستر از نظر املاک توسط متخصصان Rosreestr انجام می شود. اقدامات هنجاری اصلی مرتبط با موضوع مورد بررسی عبارتند از:

• قانون "در مورد فعالیتهای کاداستر" شماره 221-FZ.
• قانون «در مورد دولت. ثبت املاک» شماره 218-FZ.
• قانون "در مورد فعالیت های ارزیابی در روسیه" شماره 135-FZ.
• فرمان دولت "درباره قوانین انجام ارزیابی کاداستر" شماره 316.
• قانون "درباره ارزش گذاری کاداستر دولتی" شماره 237-FZ.

ارزش بازخرید و ارزش کاداستر: تفاوت

با آموختن ارزش کاداستری یک قطعه زمین، اکنون باید مفهوم قیمت بازخرید را درک کنید. در این مورد، ما در مورد پارامتری صحبت می کنیم که به طور خاص برای فرآیند انتقال مالکیت یک منطقه استیجاری تعیین می شود. به عبارت ساده تر، بازخرید به معنای قیمتی است که با آن ملکی خریداری شده است که قبلاً به شخص دیگری تعلق داشته است.

چنین املاک و مستغلات می تواند نه تنها به افراد، بلکه به دولت و همچنین شهرداری تعلق داشته باشد. اغلب از آن به عنوان "ارزش یک قطعه زمین به ارزش کاداستر" یاد می شود.این با این واقعیت توضیح داده می شود که ارزش بر اساس ارزش کاداستر محاسبه می شود.

در عین حال، این مفاهیم نباید اشتباه گرفته شوند، زیرا قیمت خرید با وجود تغییر قیمت املاک ثابت است، یعنی بدون تغییر است. با این حال، تعیین ارزش کاداستر یک قطعه زمین تنها یک بار در فاصله زمانی 3 تا 5 سال پس از فهرست بررسی می شود. علاوه بر این، آغازگر تجدید ارزیابی نیز ممکن است مالک زمین باشد.

ارزان ترین کار خرید زمینی است که 25 سال در مالکیت آن بوده و در مورد ساخت و ساز سرمایه بر روی آن. در این صورت تنها 20 درصد از قیمت کاداستر باید برای زمین شهری و تنها 25 درصد برای زمین دولتی پرداخت شود.

ثبت کاداستر

به عنوان بخشی از کمیته املاک دولتی درک می شود که اطلاعات مربوط به قیمت را با توجه به کاداستر قطعات زمین که در نتیجه فعالیت های ارزیابی به دست آمده است ذخیره می کند. پس از انجام آنها، قطعه زمین تجدید ارزیابی می شود (این را می توان به ابتکار مالک نیز انجام داد). اطلاعات دقیق تر نیز در ثبت ذکر شده است، جایی که هر قطعه زمین دارای شماره کاداستر منحصر به فرد خود است. این همچنین شامل تغییر قیمت‌های ارائه شده توسط بازار در حال حاضر است که پس از موجودی تعیین می‌شود.

تعیین قیمت زمین شهرداری

تخمین را می توان توسط دولت های محلی (مناطق، شهرها، شهرستان ها) سفارش داد. ارزش کاداستر یک قطعه زمین برای شهرداری چگونه تعیین می شود؟ مقطع تحصیلیبر اساس قیمت های موجود در بازار انجام می شود. در عین حال، داده های مربوط به واگذاری قطعات زمین در نظر گرفته می شود.

زمین متعلق به شهرداری می تواند برای ساخت خانه شخصی و همچنین باغبانی و باغبانی، گاراژ یا ساخت و ساز آپارتمان استفاده شود. در عین حال، استانداردهای تعیین شده توسط کد زمین، کد برنامه ریزی شهر و مندرج در سایر قوانین قانونی مورد توجه قرار می گیرد.

ارزش کاداستر عمومی یک ملک در آدرسی متعلق به شهرداری به شرح زیر برآورد می شود:

1. مرحله آماده سازی. این شامل جمع آوری و پردازش اطلاعات لازم، یعنی اطلاعات نظارتی و داده های مربوط به روند بازار در آینده نزدیک است. علاوه بر این، داده ها در مورد سکونتگاه، وضعیت اکولوژیکی، اطلاعات اقلیمی در حال روشن شدن است و طبقه بندی اراضی در حال انجام است. جمع آوری می شود.
2. منطقه بندی قلمرو. در محدوده آن، یک منطقه مسکونی (برای ساخت ساختمان های خصوصی و چند آپارتمانی) اختصاص داده شده است. تولید (برای قرار دادن ساختمانهای صنعتی، انبارها و سایر تأسیسات مشابه)؛ عمومی و تجاری (با امکانات بهداشتی، خدمات مصرف کننده، مؤسسات علمی، فرهنگی و غیره)؛ زیرساخت های حمل و نقل و مهندسی (برای اشیاء و ارتباطات حمل و نقل و ارتباطات)؛ کشاورزی (با باغ، مرتع، باغ آشپزخانه و ساختمان)؛ تفریحی (برای تفریح، پارک های جنگلی، سواحل).
3. فرمول محاسبه ارزش کاداستری یک قطعه زمین استفاده می شود. زمین های توسعه نیافته با استفاده از تحلیل استاتیک قیمت، ارزش گذاری می شوند.که بازار ارائه می دهد و همچنین هزینه های توسعه مناطق مربوطه. هزینه هر واحد مساحت قطعه زمینی که توسط سازه ها اشغال شده است با استفاده از روش هزینه جایگزینی زیرساخت محاسبه می شود.
4. پهنه بندی بر اساس ارزش کاداستر.
5. مرحله پایانی. در این مرحله، پردازش نهایی اطلاعات به دست آمده در نتیجه ارزیابی کاداستر و همچنین ورود آنها به Rosreestr انجام می شود.

پس از تکمیل روش، ارزش کاداستری زمین در منطقه ارزیابی تعیین می شود. برابر است با ارزش بازار یک واحد مساحت یک سهم واقع در قلمرویی با ویژگی‌های یکسان.

تعیین قیمت زمین عمومی

یکی از ویژگی های فرآیند چگونگی تعیین ارزش کاداستری یک قطعه زمین، در این مورد، استفاده از ضرایب مختلف (هم کاهش و هم افزایش) است. آنها به: بستگی دارند

• موقعیت های تخصیص.
• قیمت بازار او.
• سطح توسعه سیستم های ارتباطی.
• دسترسی به حمل و نقل.
• سطح مناسب بودن برای استفاده مورد نظر.
• وجود سازه های مسکونی یا غیرمسکونی.

از آنجایی که ارزش بازار در مناطق مختلف، حتی با مشخصات یکسان، متفاوت است، قیمت کاداستر نیز متفاوت است. با این حال، تفاوت می تواند قابل توجه باشد.

تعیین قیمت زمین در شهرکها

به طور کلی قیمت به روش کاداستر تعیین می شودارزش زمین در صورتی که متعلق به شهرداری باشد. اما تعدادی ویژگی وجود دارد که در سکونتگاه ها ذاتی هستند.

بنابراین، آنها به روشن شدن مرزهای قطعه ها و همچنین تقسیم قلمرو به مناطق بر اساس هدف آنها بسیار توجه دارند. اهداف ارزیابی عبارتند از:

• تشکیل پایه مشمول مالیات زمین متعلق به شهرک.
• پیش نویس طرح منطقه بندی به روز شده بر اساس شاخص های قلمرو و اقتصادی.
• تأیید اجاره.
• تعیین قیمت فروش یا اجاره بلندمدت ملک.
• تدوین میزان دقیق تری غرامت به افرادی که زمین برای نیازهای شهرداری از آنها مصادره می شود.
• تعیین عینی امیدوارکننده ترین مناطق توسعه برای توسعه های مختلف.

تعیین قیمت منطقه حومه شهر

برای به دست آوردن داده های عینی، در این مورد، باید ویژگی های زیر را در نظر گرفت:

• موقعیت زمین در طرح کاداستر (در یک منطقه دورافتاده ارزانتر از همان تخمین زده می شود، اما در نزدیکی شهر با زیرساخت مناسب قرار دارد).
• مربع.
• ارتباطات (برق، گاز، لوله کشی، فاضلاب).
• رده لات.
• وضعیت زیست محیطی قلمرو.
• اگر قیمت بازار مشخص باشد، قیمت کاداستر به همان میزان تعیین می شود.

تعیین قیمت قطعه باجنگل

ویژگی نحوه محاسبه ارزش کاداستری یک قطعه زمین با جنگل این است که در هر مورد قیمت برای یک منطقه خاص تعیین می شود:

• در مناطق روسیه.
• در منطقه لشوز.
• در محدوده مناطق جنگلی که توسط جنگل ها اشغال شده است.

هزینه مناطق واقع در منطقه جنگلی با در نظر گرفتن سرمایه مقدار مربوطه درآمد حاصل از اجاره در سال برای استفاده از مناطق برای فعالیت اقتصادی پرداخت می شود. محاسبه پارامترهای برداشت چوب را در نظر می گیرد.

محاسبه و تایید

برای محاسبه صحیح قیمت با توجه به موجودی، باید پارامترهای مختلفی را در نظر بگیرید. چه چیزی بر ارزش کاداستر زمین تأثیر می گذارد؟ مهمترین آنها عوامل اصلاحی هستند. استفاده از آنها عوامل موثر بر شکل گیری قیمت را باطل می کند. به عنوان مثال، اگر در سایت سازه هایی وجود داشته باشد که فرسوده تلقی می شوند، یا قلمرو به دلیل سیل در معرض سیل قرار می گیرد، از ضریبی استفاده می شود که ارزش کاداستر را کاهش می دهد. موقعیت‌هایی وجود دارد که برعکس، یک ضریب ضرب اعمال می‌شود.

همچنین شاخص خاص قیمت کاداستر مهم است. اندازه خاص بر اساس مساحتی معادل یک متر مربع محاسبه می شود. این شاخص هر سه ماه یک بار تنظیم می شود. ارزش کاداستر ملک در آدرس محل به شرح زیر تعیین می شود:

1. عوامل مؤثر بر هزینه شناسایی می شوند.
2. استاندارد گرفته شده استسایتی که به بهترین وجه مناسب خواص است.
3. یک زیر گروه از نمودارهای مرجع با ویژگی های مشابه ایجاد می شود.
4. داده‌ها برای هر زیرگروه جمع‌آوری شده و سپس تجزیه و تحلیل می‌شوند.
5. سپس داده‌های آماری مدل‌سازی شده و عوامل مؤثر بر ارزش بازار تعیین می‌شوند.
6. محاسبه هزینه واحد.

بر اساس داده های به دست آمده، امکان محاسبه قیمت بر اساس کاداستر کلیه قطعات زمین وجود دارد. معلوم می شود که اندازه قیمت طبق کاداستر تحت تأثیر شاخص هایی مانند مساحت، طبقه بندی زمین بر اساس هدف و قیمت بازار شی است.

حداکثر بیست روز کاری پس از تکمیل گزارش، مشتری نسبت به تایید قیمت طبق کاداستر اقدام می کند. این سند از لحظه ابلاغ به صورت رسمی معتبر می شود. این توسط یک سازمان دولتی، شهرداری یا مقامات اجرایی پذیرفته شده است.

فرمول محاسبه

محاسبه با استفاده از فرمول زیر انجام می شود:

مساحت قسمت(تابع خطی + تابع قالب تراکنش)نسبت.

تابع خطی دارای پارامترهای استثنایی از عمر تسویه و قابلیت زندگی آن است و تابع قالب تراکنش بر یک جزء محلی دلالت دارد. بنابراین، برای محاسبه هزینه بر اساس کاداستر، باید پارامترهای خاصی از قطعه زمین را بدانید و همچنین دانش خاصی داشته باشید.

این مبلغ توسط ارزیاب هایی محاسبه می شود که از روش های ارزش گذاری دولتی برای محاسبه ارزش یک قطعه زمین استفاده می کنند.توسط وزارت توسعه اقتصادی فدراسیون روسیه تشکیل و تأیید شده است.

تغییر در ارزش کاداستر

علاوه بر نحوه تعیین ارزش کاداستری قطعات زمین چند منظوره، لازم است دفعات تجدید ارزیابی نیز در نظر گرفته شود. این روش یک بار در فاصله سه تا پنج سال انجام می شود. مقدار جدید بر اساس نتایج حسابرسی تعیین می شود. ممکن است کاهش یا افزایش یابد. به عنوان یک قاعده، گزینه دوم اغلب رخ می دهد.

بسیاری از مالکان زمین با وضعیتی مواجه هستند که در آن ارزش کاداستر افزایش می یابد. به همین دلیل باید مالیات بیشتری بپردازید. بنابراین، افزایش شدیدی در پایان سال 2016 رخ داد، زمانی که قیمت‌های مربوطه چندین برابر افزایش یافت.

اما این بدان معنا نیست که فروش زمین سودآورتر شده است. کیفیت آن در همان سطح باقی ماند و بسیاری از سایت‌ها تا این زمان در بهترین وضعیت قرار نداشتند. بنابراین، همه مردم آماده خرید زمین برای پرداخت مالیات های هنگفت نیستند. علاوه بر این، این تجدید ارزیابی به صورت غیر حضوری انجام شد. داده های سایت به گونه ای در طرح فنی ثبت کاداستر وارد شد که در نتیجه، قطعات زمین در همان منطقه، اما به طور قابل توجهی در پارامترهای مختلف متفاوت، شروع به هزینه یکسان کردند.

در اواسط سال 2016، یک مهلت قانونی وضع شد که بر اساس آن قیمت کاداستر به مدت سه سال مسدود شد. در این دوره، هزینه‌ای که مربوط به ابتدای سال بود، اما نه زودتر از سال 2014، قابل اجرا بود.

تقریباً در همان زمان قانون «در مورد کاداستر دولتیارزیابی» شماره 237-FZ، که در آن چیزی در مورد مهلت قانونی ذکر نشده است. در این راستا، کارشناسان نتوانستند در مورد اینکه آیا "انجماد" باید اعمال شود یا خیر، به توافق نرسیدند. در نتیجه، دادگاه ها مجبور شدند اختلافات زیادی را در این مورد بررسی کنند.

تعیین با TIN

تنها با دانستن شماره TIN (شماره شناسایی مالیات دهندگان)، به دست آوردن اطلاعات مورد نیاز در مورد ارزش زمین متعلق به یک شهروند خاص غیرممکن است. این خدمات ممکن است توسط سایت هایی با شهرت مشکوک ارائه شود. با این حال، نباید به آنها اعتماد کنید، زیرا چنین منابعی تقلبی هستند.

نتیجه گیری

قیمت یک قطعه زمین بر اساس کاداستر یک ارزش تخمینی است که در نتیجه ارزیابی یک ملک توسط دولت به دست می آید و در کاداستر املاک دولتی درج می شود. روش موجود، نشان می دهد که چگونه ارزش کاداستر یک قطعه زمین محاسبه می شود، شامل در نظر گرفتن ویژگی های اصلی است. این ارزش برابر با قیمت بازار در زمان ارزیابی است. قیمت بر اساس کاداستر دسته های مختلف زمین با در نظر گرفتن ویژگی های مربوطه تعیین می شود. ارزش حداقل هر پنج سال یک بار، اما نه بیشتر از هر سه سال یک بار، بازبینی می شود.

از سال 2016، قانون "درباره ارزش گذاری کاداستر دولتی" لازم الاجرا شده است. همه وظایف ارزیابی به ساختارهای ایالتی اختصاص داده شده است.