رویکرد تطبیقی. روش های تعیین ارزش املاک و مستغلات

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

در رویه جهانی در زمینه ارزیابی املاک از سه رویکرد استفاده می شود:

• مقایسه یا بازار;
• پرهزینه;
• سودآور.

انتخاب روش تا حد زیادی به هدف ارزیابی و وضعیت واقعی که در مورد نوع خاصی از املاک ایجاد شده است بستگی دارد. با این حال، رویکرد مقایسه ای در تعیین مقدار تخمینی همچنان قابل اعتمادترین راه محسوب می شود.

اصول پایه معیارسنجی

رویکرد مقایسه ای مجموعه ای از روش ها برای تعیین ارزش بازار یک ملک است. اموال ارزیابی شده با املاک مشابه مقایسه می شود.

ارزیابی بر اساس اصول زیر است:

• تقاضا و عرضه. این دو شاخص به طور جدایی ناپذیری به هم مرتبط هستند، تعداد محدودی از پیشنهادها تقاضای مشخصی را ایجاد می کنند و برعکس، هرچه پیشنهادات بیشتر باشد، تقاضا کمتر می شود.
• تعویض. اگر ملکی با ویژگی های مشابه قیمت کمتری داشته باشد، هیچ خریداری بیشتر پرداخت نمی کند.

مفهوم ارزش بازار تقریباً با مفهوم قیمت تعادلی یکسان است. قیمت تعادلی مجموعه ای از ویژگی های کمی وعوامل قیمت گذاری که عرضه و تقاضا را برای کالای مورد مقایسه تعیین می کنند.

معیارهای اصلی برای انتخاب املاک قابل مقایسه برای ارزیابی املاک

تعداد زیادی از عناصر وجود دارد که در تحلیل مقایسه ای مورد توجه قرار می گیرند و ترکیب آنها تقریباً نامحدود است. بنابراین، تجزیه و تحلیل محدود به تعداد معینی از عوامل است که مستقیماً بر قیمت گذاری تأثیر می گذارد.

عناصر مقایسه. کیفیت حقوق

هر گونه تحمیل یا حق ارتفاق منجر به کاهش ارزش ملک مورد ارزیابی می شود. یعنی هرگونه محدودیت در حق مالکیت کاهش قیمت است. اگر شی مورد ارزشیابی در مقایسه با اشیاء قابل مقایسه چنین کاستی هایی نداشته باشد، برعکس، قیمت آن افزایش می یابد.

برای قطعات زمین، در دسترس بودن حق ارتفاق تنها عامل کاهش دهنده نیست. هنگام ارزیابی ارزش بسیار مهم است، انتقال مالکیت زمین یا حق اجاره، استفاده دائمی. از دو حق آخر به عنوان عوامل کاهنده یاد می شود. این بسیار مهم است که آیا زمین محدودیت خاصی برای معاملات بیشتر با آن دارد یا خیر.

شرایط فروش

چنین شرایطی در نظر گرفته می شود که شی ارزیابی شده واقعاً هنگام فروخته شدن دارای ویژگی های متمایز باشد.

ورشکستگی یک عامل کاهنده است، یعنی فروشنده برای انجام معامله خرید و فروش عجله دارد، زیرا زمان قرار گرفتن در معرض کالای بازار املاک در مقایسه با اشیاء مشابه آشکارا کاهش یافته است..

ارزیابی همچنین به طور قابل توجهی تحت تأثیر روابط خانوادگی و مشارکت استرابطه، اگرچه ارزیابی این خطرات دشوار است.

اگر فروشنده و خریدار از طریق روابط اجاره ای با هم مرتبط باشند و قرار باشد بین آنها قرارداد بیع منعقد شود، البته برای صرفه جویی در پرداخت مالیات، هزینه برآورد شده کمتر برآورد می شود. در این مورد، تنها یک انگیزه وجود دارد - از آنجایی که طرفین معامله با سایر روابط غیر بازاری مرتبط هستند، بنابراین، فروشنده در واقع به خریدار اعتبار می دهد. اگر معامله مطابق با شرایط اختیار باشد، وضعیت مشابهی ایجاد می‌شود.

چشم انداز دریافت یارانه های دولتی برای توسعه زیرساخت ها ممکن است منجر به افزایش ارزش تخمینی املاک مسکونی شود. مقدار وام های تخفیفی مورد انتظار از تفاوت بین وام های تخفیفی و بازار تعیین می شود.

شرایط بازار

ممکن است تعدیل نزولی اعمال شود اگر تفاوت قابل توجهی بین ارزش بازار یک ملک مشابه و دارایی خبره وجود داشته باشد.

تغییر در عملکرد را نیز می توان در ارزیابی در نظر گرفت، زیرا بر تعادل عرضه و تقاضا تأثیر می گذارد.

موقعیت ملک

درایورهای ارزش	عوامل کاهش دهنده هزینه
پرستیژ محله وضعیت سایر مالکان املاک مسکونی منطقه رزرو در دسترس بودن پارکینگ دسترسی به بزرگراه وجود بناهای معماری و سایر جاذبه ها منطقه تفریحی نزدیک املاک ویژگی های معماری منحصر به فرد ساختمان	فاصله از مرکز شهر بقالی فروشی در فاصله پیاده روی وجود ندارد دوری از مدرسه و موسسات پیش دبستانی وضعیت بد زیست محیطی در منطقه حضور بنگاه های کارخانه و انبار در نزدیکی ملک، محل دفن زباله

عوامل فیزیکی (برای زمین)

رویکرد تطبیقی در ارزیابی یک قطعه زمین شامل مجموعه ای از ویژگی های ملک است:

• size;
• شکل;
• زمین شناسی;
• توپوگرافی;
• سطح آمادگی، یعنی اینکه آیا زمین از پوشش گیاهی پاک شده است یا خیر، آیا بی نظمی ها برطرف شده است یا خیر؛
• شاخص های کیفی پوشش خاک.

بیش از همه وجود یا عدم وجود تپه ها یا دامنه ها، صخره ها یا خندق ها قابل توجه است. همچنین مهم است که ظرفیت باربری زمین، قدرت آن، وجود آب های زیرزمینی چقدر است. بسیار مهم است که آیا اطلاعاتی در مورد وقوع احتمالی مواد معدنی وجود دارد یا خیر. اگر اطلاعات تایید شود، قطعاً زمین در آینده دارای تحمیل خواهد بود.

ویژگی های کلی شی مورد ارزیابی

رویکرد مقایسه بازار مطالعه ویژگی هایی است که ارزش اشیاء را افزایش می دهد. این موارد عبارتند از:

• اندازه ساختمان یا اتاق؛
• ارتفاع ساختمان؛
• در دسترس بودن و مساحت امکانات کمکی؛
• ارتفاع سقف.

مصالحی که ساختمان از آن ساخته شده نیز مهم است، هر چه مدرن تر و قابل اعتمادتر باشد، ارزش ملک بالاتر است. آخرین اما نه کم اهمیت، ظاهر کلی کل ساختمان، در دسترس بودن تعمیرات و ورودی مناسب است. اگر ورودی از حیاط باشد، این یک عامل کاهش دهنده خواهد بود.

عدم تعمیر دلیلی برای اصلاح گزارش ارزیابی است. چنین محاسبه‌ای بر اساس هزینه‌های تعمیر یا بازسازی، با در نظر گرفتن سودی که کارآفرین از سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز یا تعمیر دریافت می‌کند، انجام می‌شود.

عوامل اقتصادی

رویکرد مقایسه ای در املاک و مستغلات در نظر گرفتن صرفه جویی های احتمالی در منابع انرژی در حین بهره برداری است. افزایش مداوم هزینه های آب و برق باعث می شود مردم دائماً به فکر صرفه جویی و استفاده از منابع انرژی جایگزین باشند.

این عامل به ویژه در صورتی مهم است که شی برای اجاره بیشتر خریداری شود. هر چه نسبت درآمد به هزینه هایی که برای بهره برداری از یک ساختمان یا محل صرف می شود بیشتر باشد، میزان سرمایه برگشت پذیر در درآمد خالص اجاره املاک کمتر می شود.

این دسته همچنین شامل نشانگر وجود یا عدم وجود کنتور است، اینکه آیا اقداماتی برای به حداقل رساندن تلفات حرارتی انجام شده است یا خیر.

شاخص های دیگر

ارزیابی شامل در نظر گرفتن وجود یا عدم وجود عناصر خدماتی است. ساده ترین مثال این است که آیا خانه آسانسور دارد یا نه. وجود یا عدم وجود کامل یا جزئی کلیه ارتباطات،بیشتر به سیستم محلی متصل است. اگر کاستی های زیادی وجود داشته باشد، اصلاح رو به پایین انجام می شود. ارزیابی املاک و مستغلات با توجه به شاخص های مختلف انجام می شود.

مراحل محاسبات

همه محاسبات مقایسه ای بر اساس اطلاعات منابع باز در مورد معاملات اخیر با املاک مشابه است.

مراحل ارزیابی:

1. مطالعه پیشنهادات مشابه در بخش خاصی از ملک، شناسایی املاک مشابهی که اخیراً فروخته شده اند.
2. اطلاعات جمع آوری شده تجزیه و تحلیل می شود و هر پیشنهاد به صورت جداگانه با اموال در حال ارزیابی مقایسه می شود.
3. شناسایی ویژگی های قیمت گذاری، اصلاحات در گزارش ارزش گذاری.

موافقت با قیمت تعدیل شده و به دست آوردن هزینه نهایی با رویکرد مقایسه ای.

مزایای رویکرد مقایسه ای

اول از همه، این روش به شما اجازه می دهد تا نظر خریداران و فروشندگان معمولی را منعکس کنید.

ارزش‌گذاری در قیمت‌های جاری با در نظر گرفتن تغییرات شرایط مالی و حتی فرآیندهای تورمی منعکس می‌شود. برآورد همیشه از نظر ایستا توجیه می شود.

برای ارزیابی یک ملک خاص، لازم نیست کل بازار املاک و مستغلات را مطالعه کنید، بلکه فقط املاک مشابه را مطالعه کنید. این تکنیک بسیار ساده و با نتایج قابل اعتماد است.

… و معایب

• پیش‌بینی قیمت‌های واقعی بسیار سخت است.
• وابستگی کامل به فعالیت و ثبات بازار املاک و مستغلات.
• مشکل درتطبیق داده ها، اگر اشیاء مشابه از نظر فروش تفاوت قابل توجهی داشته باشند.

در پایان

ماهیت رویکرد مقایسه ای در ارزیابی املاک و مستغلات هم برای خریدار و هم برای فروشنده روشن است. این تکنیک به طرفین اجازه می دهد تا بازار املاک و مستغلات را مطالعه کنند و مطمئن شوند که ضرر نکرده اند. ارزیابی را می توان بر اساس معاملاتی که قبلاً انجام شده یا بر اساس پیشنهادهای فروشندگان دیگر انجام داد. در هر صورت، روش مقایسه ای، سیستم سازی و مقایسه داده ها در مورد املاک مشابه است. نکته اصلی این است که انتخاب اشیاء مشابه برای مقایسه باید عوامل خاص یا غیر معمول را در نظر بگیرد، به عنوان مثال، تهدید به ضبط وثیقه، تغییر مقررات در سطح محلی یا عدم رعایت شرایط قرارداد وام، وجود عناصر قهری.