برآورد ارزش بازار: روش ها، رویه تهیه گزارش، اهداف انجام

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

ارزیابی یک آپارتمان یا خانه ممکن است در بسیاری از موارد مورد نیاز باشد. بله، و بسیار مهم است که بدانید چقدر می توانید از فروش املاک و مستغلات درآمد کسب کنید. از این گذشته، این یک دارایی است که باید عاقلانه از آن استفاده کرد، به این معنی که شما باید همه چیز را در مورد آن بدانید. در این مقاله می توانید اطلاعات بیشتری در مورد ارزیابی ارزش بازار یک آپارتمان بخوانید.

ارزش بازار چقدر است؟

اکنون مدل بازار اقتصاد در سراسر جهان حاکم است که شامل خرید و فروش کالاهای مختلف به ازای پولی است که مردم مایل به خرید آنها هستند. به عنوان مثال، اگر بشقاب های یکبار مصرف ارزان تولید می کنید، بعید است قیمت آنها بسیار بالا باشد. در غیر این صورت، شما به سادگی خریدار نخواهید داشت. همین اصل را می توان به املاک و مستغلات نسبت داد: به آپارتمان ها و خانه ها. اما در این مورد، تعیین قیمت عینی که باعث کاهش سرمایه گذاری مالکان و در عین حال گزاف نباشد، بسیار دشوارتر است. وضعیت اغلب با این واقعیت پیچیده می شود که در هنگام فروش ملک، مالکان به ندرت عینی هستند. اگر خاطرات خوب با خانه همراه باشد، یاشما دوران کودکی خود را در آن گذرانده اید، تعیین صحیح قیمت بر اساس شرایط بازار می تواند دشوار باشد.

به همین دلیل است که خدمات ارزیاب ها بسیار محبوب هستند که به تخصیص دقیق ارزش کمک می کند. اگر صاحبان آپارتمان نیاز فوری به فروش سریع ملک داشته باشند یا اگر ملک در منطقه نامساعدی واقع شده باشد، تخمین ارزش بازار آپارتمان می تواند مشکل باشد.

بر اساس نوع، آنها بین ارزش بازار فعلی، گذشته و آینده تمایز قائل می شوند. همانطور که ممکن است حدس بزنید، این بستگی به زمانی دارد که برای آن محاسبه می شود. اغلب اوقات، یک ارزیابی مداوم انجام می شود، اما اگر قرار است در یک آپارتمان به عنوان سرمایه گذاری سرمایه گذاری کنید، ارزش مسکن در آینده ممکن است مفید باشد.

آیا باید قیمت را بدانم؟

چرا ارزش یک ملک را بپرسید؟ اهداف ارزیابی ارزش بازار ملک می تواند متفاوت باشد. اما اغلب شی در موارد زیر ارزیابی می شود:

• اگر می خواهند املاک و مستغلات را رهن یا اجاره کنند. در حالت اول، هزینه برای محاسبه مقدار وجوه ارائه شده (مثلاً برای وام مسکن یا وام) مورد نیاز است.
• اگر ملک اهدا شده است و باید ارزش واقعی آن را تعمیر کنید.
• در حال ورشکستگی.
• برای به چالش کشیدن ارزش کاداستر. هنگام فروش ملک، دولت مالیاتی را به خزانه می گیرد که بر تفاوت بین ارزش بازار و کاداستر اعمال می شود. ممکن است اغلب برای به چالش کشیدن ارزش آن به کمک یک ارزیاب نیاز داشته باشید.
• هنگام فروش یا خرید.
• در هر موقعیت دیگری که نیاز دارید قیمت واقعی یک شی را بدانید.

روشهای ارزشیابی

سه روش برای تخمین ارزش بازار وجود دارد.

محبوب ترین آن گران است. به این حساب می پردازد که چقدر از پول خود را در خرید و بهبود خانه سرمایه گذاری کرده اید. معیارهای این روش نسبتاً به خوبی تعریف شده است. برای انجام محاسبات، باید بدانید که هزینه ساخت دقیقا همان خانه یا آپارتمان در لحظه فعلی چقدر است. در عین حال، کاملاً همه چیزهای کوچک در نظر گرفته می شود: از هزینه درب ها تا قیمت خدمات نصب. البته استهلاک و معایب مسکن نیز محاسبه می شود که در نتیجه می توانید به سرعت قیمت دقیق ملک را دریافت کنید. تعریف دیگری که در رویکرد هزینه باید از آن آگاه بود، هزینه جایگزینی است. قیمت یک آپارتمان با متراژ یکسان و تقریباً یکسان، اما با متریال های مختلف ساخته شده است؟ در نتیجه، مالک می تواند تصویر واضحی از ارزش واقعی اموالش داشته باشد. از این گذشته، خریدار بعید است برای شیئی که شرایط ذکر شده را برآورده نمی کند، پرداخت کند.

روش دیگر مقایسه ای است. این شامل انجام تحقیقات در مورد معاملات مشابه است. به عنوان مثال، ماه گذشته آنها یک آپارتمان 1 اتاقه از واسیلی در تقریباً همان منطقه با همان امکانات اجتماعی خریداری کردند. چقدر برایش گرفت؟ با جمع آوری آمارهای معین از چندین مورد از این دست، می توان در مورد میانگین قیمت ملک در این بخش نتیجه گیری کرد. در حال حاضر، برای ارزیابی مقایسه ای، شما حتی نیازی به کمک نداریدمتخصصان: بسیاری از سایت ها اطلاعات را جمع آوری می کنند و نتیجه را نمایش می دهند.

روش درآمدی در ارزیابی املاک در نظر می گیرد که پس از خرید ملک چقدر می توانید به دست آورید. از این روش برای مثال هنگام خرید آپارتمان استفاده می شود تا بعداً آن را اجاره کنید. در واقع، در این مورد، عوامل کاملاً متفاوتی مهم هستند: نزدیکی مترو، طراحی، منطقه و غیره. روش درآمد به شما این امکان را می دهد که با احتمال بالایی فرض کنید که سرمایه گذاری در آینده چقدر سودآور یا زیان آور خواهد بود.

معیار

در هر رویکرد، معیارهای مختلفی برای ارزیابی ارزش بازار محل استفاده می شود. اما به طور کلی، همه آنها بر اساس عوامل زیر است:

• دسترسی حمل‌ونقل (مترو، ایستگاه‌ها، بزرگراه‌ها).
• منطقه نشیمن.
• Layout.
• در دسترس بودن امکانات اجتماعی مختلف: مراکز خرید، مدارس، مهدکودک ها.
• کیفیت هوا.
• وجود پارک ها و سایر اشیاء طبیعی در مجاورت.
• طبقه.
• موادی که مسکن از آن ساخته شده است.
• در دسترس بودن تکمیل و تعمیر.

ارزیابی

معمولاً آپارتمان ها اغلب مورد ارزیابی قرار می گیرند. مشتری فقط باید به این سوال پاسخ دهد که چرا به ارزیابی نیاز دارد. بر اساس پاسخ، مجری روش مناسب را انتخاب می کند. اما اغلب، ارزیابی ارزش بازار یک آپارتمان هر سه رویکرد را در نظر می گیرد. اگر همه آنها اعمال شوند، ارزش بازار معقول در نظر گرفته می شود. هر رویکرد همچنین دارای یک ضریب است که آن را منعکس می کند.اعتبار. به عنوان مثال، روش مقایسه ای ضریب اطمینان نسبتاً پایینی دارد، زیرا بسیاری از معاملات در بازار روسیه شفاف نیستند و اشیاء اغلب آنالوگ کافی ندارند. روند ارزیابی اموال چگونه است؟

1. ارزیاب روش ارزیابی را انتخاب می کند که مناسب ترین روش برای یک آپارتمان یا خانه خاص است.
2. مشتری می تواند زمان سفارش خود را انتخاب کند. او همچنین باید هدف از مطالعه و میزان پاداش را بیان کند.
3. اگر هر دو طرف به توافق رسیدند، قراردادی بین آنها تنظیم می شود. اغلب، خدمات یک ارزیاب ارزان نیست، بنابراین قرارداد تضمینی اضافی برای انجام تعهدات است.
4. هر چه یک مطالعه از روش‌های بیشتری استفاده کند، گران‌تر خواهد بود. بنابراین ارزیاب می تواند قیمت هر کدام را جداگانه اعلام کند تا متوجه شود چقدر است.
5. بعد، انجام دهنده خود ارزیابی را انجام می دهد، ضرایب قابلیت اطمینان را محاسبه می کند و مقدار نهایی را ارائه می دهد.
6. گزارش در مورد ارزش بازار فعلی شی آخرین بار پر می شود.

ارزیابی خانه

ارزیابی ارزش بازار یک خانه تفاوت چندانی با روش مشابه برای یک آپارتمان ندارد. برای شروع، ارزیاب هزینه نه خود کلبه، بلکه سایت را تعیین می کند. به این مقدار، متخصص هزینه کار و مصالح مورد نیاز برای ساخت همان خانه را اضافه می کند. اغلب، ارزیابی ارزش بازار سایت با روش هزینه انجام می شود. اگر مشتری روش مقایسه را انتخاب کرده باشد، پیمانکار به دنبال اشیاء مشابه خواهد بوددر مناطق مجاور به منظور محاسبه میانگین هزینه یک قطعه با یک خانه. نتیجه یک میانگین وزنی قیمت است که می توانید در طول فروش به آن اعتماد کنید.

خرید یا فروش املاک و مستغلات گام بسیار مهمی است. با ارزیابی نادرست ارزش، مالک ممکن است به شدت پشیمان شود که از خدمات یک ارزیاب حرفه ای استفاده نکرده است. به هر حال، در نتیجه، می توانید مقدار بسیار بیشتری را از دست بدهید.

روش کامپایل یک سند مقدار

گزارش نتیجه ارزیابی املاک است که شامل تمام اطلاعات لازم است. این شامل روش هایی است که برای ارزیابی، تجزیه و تحلیل ویژگی ها، توصیف وضعیت بازار و موارد دیگر استفاده شده است. به بیان ساده، گزارش به عنوان تأیید رسمی ارزش بازار تعیین شده عمل می کند و می تواند در معاملات یا برای دریافت وام استفاده شود. برای اینکه یک گزارش معتبر باشد، باید دارای بخش‌های زیر باشد:

• صفحه عنوان (شماره، اطلاعات مربوط به پیمانکار و مالک ملک).
• فهرست مطالب. اگرچه گزارش خیلی طولانی نیست، فهرست مطالب به شما امکان می دهد تا به سرعت بخش های موجود را درک کنید.
• نامه همراه، که حاوی تمام اطلاعات اولیه ارائه شده در قالب رایگان است. معمولاً به رویکردهای اتخاذ شده اشاره دارد.
• یافته ها نشان دهنده نتایج ارزیابی است.

به لطف فرمت مناسب گزارش ارزش بازار، هر فرد به راحتی می تواند اطلاعات مورد نیاز خود را بیابد و نتیجه این روش را می توان به سادگی با مشاهده آخرین صفحه پیدا کرد.

تفاوت بینارزش بازار و کاداستر

در هنگام خرید و فروش املاک، احتمالاً باید با چیزی به عنوان ارزش کاداستر مقابله کنید. این قیمت مسکن است که دولت با ارزیابی خودش تعیین می کند. ارزش کاداستر همیشه صحیح نیست، بنابراین ممکن است فاصله چند صد هزار روبلی بین آن و قیمت بازار ایجاد شود. در این مورد چه اقداماتی باید انجام شود؟

• سفارش ارزیابی دارایی شخص ثالث.
• اگر تفاوت واقعاً قابل توجه بود، لازم است با درخواست تجدید نظر در ارزش ارزش کاداستر بر اساس اسناد موجود، درخواستی را به Rosreestr ارسال کنید. در این مورد، یک گزارش خوب می‌تواند نقش مهمی داشته باشد.
• در صورت امتناع، می توانید تصمیم را در دادگاه به چالش بکشید. نکته اصلی این است که در مدت 6 ماه از تاریخ ارزیابی زمان برای انجام این کار داشته باشید.

نکات تخصصی

ارزیابی ارزش بازار یک ملک مسکونی یک روش بسیار پیچیده است که تفاوت های ظریف زیادی دارد:

• اگر ارزش کاداستر کمتر از ارزش بازار باشد، این امر می تواند مالیات را به میزان قابل توجهی کاهش دهد. اما اگر قصد فروش املاک و مستغلات را دارید، بهتر است در این مورد تجدید نظر کنید.
• از مشاوره رایگان استفاده کنید. برخی از شرکت ها آنها را به صورت رایگان برای اهداف تبلیغاتی ارائه می کنند. همچنین در اینترنت می توانید از کارشناسان در مورد مسائل بحث برانگیز مشاوره دریافت کنید.
• زود ارزیابی کنید. این روند می تواند زمان زیادی طول بکشد. خود ارزیابیشخص به سرعت انجام نمی شود و ممکن است مشکلات پیش بینی نشده ای در این راه ایجاد شود.
• شرکت هایی را انتخاب کنید که در همان منطقه مورد نظر قرار دارند. در این صورت نیازی به پرداخت هزینه حمل و نقل اضافی و زمان متخصصان نخواهید بود.

با چه کسی باید تماس بگیرم؟

اگر تصمیم دارید از خدمات یک ارزیاب استفاده کنید، به متخصصی نیاز دارید که به طور خاص با بخش املاک و مستغلات شما سر و کار داشته باشد. در شهرهای بزرگ معمولا گزینه های زیادی وجود دارد. انتخاب شرکت مناسب بر اساس نظرات یا توصیه های دوستان است. اگر هیچ کس از محیط شما نمی تواند مخاطبین یک شخص تأیید شده را به اشتراک بگذارد، هنگام انتخاب یک مجری، باید با معیارهای زیر هدایت شوید:

• شرکت باید چندین سال در بازار باشد و شهرت خوبی داشته باشد.
• وب سایت باید مجوزها و گواهی هایی را ارائه دهد که حق فعالیت شرکت را تأیید می کند.
• بازخورد مثبت در اینترنت نیز می تواند عاملی برای همکاری باشد.

هزینه خدمات ارزیاب

بسیاری از مردم فکر می کنند که خدمات یک ارزیاب هزینه دیوانه کننده ای دارد، زیرا او باید به سایت مراجعه کند و کارهای زیادی انجام دهد. اما در واقع، شما باید از 3500 تا 5000 روبل برای ارزیابی آپارتمان بپردازید. هزینه بستگی به شرکت، متراژ آپارتمان و فاصله آن از شهر دارد. معمولا هزینه سفر به منطقه به صورت جداگانه پرداخت می شود. همچنین برای سفارش‌های فوری هزینه اضافی وجود دارد، معمولاً قیمت 20% افزایش می‌یابد.

نتایج

اگر فهمیدید ارزیابی ارزش بازار چیست، چه روش هایی وجود دارد، آنگاه در امور خرید و فروش املاک و مستغلات صلاحیت بیشتری پیدا کرده اید. پس از ارزیابی شی و تهیه گزارش، دقیقاً خواهید دانست که آپارتمان، خانه یا زمین شما چقدر هزینه دارد.