ارزیابی ساختمان ها و سازه ها: اسناد، قوانین و روش ها

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

ارزیابی ساختمان ها و سازه ها به دلایل زیادی می تواند انجام شود. بیشتر اوقات این مربوط به پرداخت مالیات بر دارایی است که مقدار آن به ارزش کاداستر شی بستگی دارد. به منظور بازنگری در این رقم و کسب مبلغ کمتری به عنوان پرداخت مالیات، مالکان دستور ارزیابی مستقل املاک را از یک سازمان تخصصی می دهند. این مقاله فهرستی از مدارک لازم برای این روش و همچنین قوانین و روش‌هایی را که توسط آنها انجام می‌شود، ارائه می‌کند.

چرا به آن نیاز دارید؟

علاوه بر دلیل در مورد تجدید نظر در ارزش کاداستری شی، تعدادی شرایط دیگر وجود دارد که نیاز به ارزیابی وضعیت ساختمان ها و سازه ها دارد:

• آماده سازی پیش فروش با شناسایی ارزش بازار در تاریخ معین. این رویه برای انجام هر نوع معامله (خرید و فروش، معاوضه، اجاره، ثبت سهام و غیره) ضروری است.
• به دستور دادگاه یا برای رسیدگی به رسیدگی در دادگاه.
• برای محاسبه خسارت ناشی از آسیب به اموال.
• به منظور دریافت وام یا وام مسکن.
• برایاضافه کردن یک شی به سرمایه مجاز سازمان.

ارزیابی مستقل را به چه کسی بسپاریم

کارشناسان به شما توصیه می کنند هنگام انتخاب یک شرکت مناسب قوانین زیر را رعایت کنید:

• در یک موتور جستجو سوال بپرسید، به عنوان مثال، در Yandex، که منطقه شما را نشان می دهد. این بسیار مفیدتر از جستجوی تبلیغات در رسانه های چاپی یا مصاحبه با دوستان و اقوام خواهد بود.
• تبلیغات چند شرکت را مطالعه کنید. هرچه اطلاعات بیشتر در اینترنت باشد، شرکت قابل اعتمادتر است، اما خدمات آن گرانتر خواهد بود.
• باید سایت شرکت منتخب را پیدا کنید و از نظر سطح طراحی، محتوا، حضور در صفحه تماس و اطلاعات سوال خود مطالعه کنید.
• لازم است محل قرارگیری رونوشت های اسکن شده مجوزها، گواهی های تایید کننده قانونی بودن فعالیت شرکت و همچنین گواهی های بیمه مسئولیت حرفه ای در سایت بررسی شود.
• توصیه می شود برای بررسی در اینترنت جستجو کنید. البته، اگر فقط دو یا سه مورد از آنها وجود داشته باشد، این امر اهمیت تعیین کننده ای نخواهد داشت، اما وجود نظرات منفی مشتریان باید صاحب ملک را آگاه کند.
• پس از یافتن یک گزینه مناسب، باید با شرکت تماس بگیرید، خود را معرفی کنید و در مورد موضوع مورد علاقه خود صحبت کنید. پاسخ های واضح و مختصر به شما در انتخاب درست کمک می کند. ناتوانی در عبور، سوار شدن به منشی تلفنی، جابجایی از یک کارمند به کارمند دیگر باید به مشتری هشدار دهد.

اسناد ارزیابی ساختمان ها و سازه ها

معمولاً مالک داردچندین سند برای شی املاک و مستغلات. برای اطلاع از اینکه کدام یک از آنها برای این روش ضروری هستند، باید با شرکت ارزیابی انتخاب شده تماس بگیرید. به عنوان یک قاعده، یک کارمند شرکت در اولین جلسه یا در یک مکالمه تلفنی توضیح می دهد که چه چیزی باید به یک متخصص خدمات مشتری ارائه شود. اسناد اصلی که امکان ارزیابی ارزش بازار ساختمان ها و سازه های متعلق به یک شخص حقوقی را فراهم می کند عبارتند از:

• گواهی ثبت مالکیت ملک.
• اسناد در مورد محدودیت در استفاده از شی.
• مرزهای تایید شده یک ساختمان یا سازه، نشان دادن مکان.
• کارت موجودی صادر شده بر اساس اطلاعات حسابداری.
• ارجاع به هزینه اولیه (جایگزینی) و مقدار استهلاک تعهدی.

اسناد مربوط به حق زمین زیر شی:

• گذرنامه فنی صادر شده توسط اداره موجودی فنی، با نقشه هایی برای شی.
• فقدان اسناد از BTI دلالت بر ارائه مشخصات فنی بر اساس داده های حسابداری دارد.
• فهرست دارایی های ثابت شرکت واقع در داخل ساختمان یا به عنوان بخشی از سازه و همچنین ارزش دفتری آنها.
• اسناد پروژه با یادداشت توضیحی.
• اقدامات کمیسیون استهلاک واقعی اموال.

گواهی ثبت نام ایالتی

این سند تا ژوئن 2016 قانونی بود و برای همه صادر شداشیاء املاک و مستغلات در صورت تغییر در مالک، آدرس، مشخصات فنی (مثلاً به دلیل بازسازی) یا هنگامی که تنظیمات لازم در ثبت حقوق یکپارچه ایالتی (EGRP) انجام شد، بلافاصله گواهی جدیدی صادر شد.

از تابستان 2016 سند صادر نشده است و می توانید با دریافت عصاره ای از USRR که یک ماه اعتبار دارد مالکیت آن را تأیید کنید.

محدودیت های اشیاء

در اینجا اطلاعاتی در مورد وجود بارها، مستاجران، قراردادها، قراردادها و هرگونه محدودیتی که بدون شک بر قیمت نهایی شی در نتیجه ارزیابی ساختمان ها و سازه ها تأثیر می گذارد، ارائه می شود. دعواهای مختلفی که در زمان رسیدگی به تعیین ارزش شی توسط متخصص یک شرکت اجاره ای در دادگاه ها مطرح می شود از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

مکان

آدرس ملک را می توان با گواهی مالکیت، استخراج از USRR، نقشه ژئودتیک، اسناد فنی یا پروژه تایید کرد. همچنین باید شماره کاداستر ساختمان، سازه و زمینی را که تاسیسات در آن قرار دارد به متخصص ارائه دهنده خدمات ارزیابی ارائه دهید.

اطلاعات حسابداری

حسابداری دارایی های ثابت در شرکت همیشه حفظ می شود. مطابق با الزامات PBU 6/01، اموال در ترازنامه قرار می گیرد. علاوه بر این، یک کارت موجودی لزوماً روی آن شروع شده است. می توان آن را با دست پر کرد، که برای شرکت های کوچک معمول است. در این مورد، تمام تغییرات در مورد شی نیز هستندبه صورت دستی وارد شده است. اما اکثر شرکت ها از 1C استفاده می کنند. در اینجا، داده های مربوط به شی وارد برنامه می شود و حساب به طور خودکار نگه داشته می شود.

به منظور ارزیابی هزینه تعویض ساختمان و سازه، یک کپی از کارت موجودی که به صورت دستی پر شده و با امضای یک فرد مجاز تایید شده است، در اختیار متخصص شرکت مجری کار قرار می گیرد.

اسناد زمین

لازم است اطلاعاتی از وضعیت زمین زیر بنا یا سازه به ارزیاب ارائه شود. علاوه بر شماره کاداستر، لیستی از اسناد وجود دارد که شامل:

• گذرنامه یا طرح کاداستر؛
• گواهی مالکیت (اگر قبل از سال 2016 صادر شده باشد) یا حق استفاده دائمی و از سال 2016 - عصاره ای از USRR؛
• قرارداد (در صورت اجاره).

در صورت وجود تحمیل در سایت، هنگام انعقاد قرارداد با شرکت برای اجرای کار ارزیابی ساختمان ها و سازه ها نیز باید گزارش شود.

برگ اطلاعات فنی

چنین سندی معمولاً قبل از مراحل ثبت مالکیت شی ساخته می شود. اگر ملک متعلق به یک شخص حقوقی است که با عصاره ای از USRR تأیید شده است و از زمان ثبت تغییری از نظر مشخصات فنی ایجاد نشده باشد، امکان ارائه گواهی ثبت برای یک ساختمان یا توسط ارزیاب کاملاً امکان پذیر است. ساختاری که قبلا توسط BTI ساخته شده بود. شما نیازی به سفارش سند جدید ندارید. حتی در مواردی که از طرف مالک در دسترس نیست، می توانید با متخصصان تماس بگیریدموجودی فنی در محل شی به منظور به دست آوردن یک نسخه تکراری. این روش چندین برابر ارزان‌تر از صدور پاسپورت ملکی جدید است.

اگر شی طبق قرارداد خرید و فروش به ملک منتقل شده باشد و اسناد فنی به مالک جدید منتقل نشده باشد، ارزیاب باید شرح مختصری را با توجه به اطلاعات حسابداری تهیه و با نماینده مجاز امضا کند. مالک.

سایر اسناد

بی شک برای اینکه فرآیند ارزیابی بهای تمام شده ساختمان ها و سازه ها بدون مشکل پیش برود، باید تمامی اطلاعات ملک را در اختیار متخصصان شرکت استخدام شده قرار دهید. این در موردی صدق می کند که نیاز به ارزیابی ساختمان همراه با پر کردن باشد، به عنوان مثال، تجهیزاتی که جدا کردن آنها دشوار است. علاوه بر این می توانید نگاهی به مستندات پروژه بیاندازید. اگر شی تا حدی تخریب شده باشد، باید گواهی کمیسیون صادر شود که استهلاک واقعی ملک را تأیید می کند.

برای افراد

افراد غیر عادی اغلب نیاز به استفاده از خدمات ارزیابی برای تعیین ارزش بازار آپارتمان، خانه یا زمین دارند. در این مورد، فهرست اسناد کوچک است و به سه نقطه کاهش می یابد:

• سند مالکیت؛
• گذرنامه کاداستر (برای زمین)؛
• گذرنامه فنی (برای ساختمان یا آپارتمان).

روش های ارزیابی استفاده شده

سه روش وجود دارد که متخصص می تواند ارزش را تعیین کند:

• آنالوگ، هنگام استفاده از آنقیمت های اخیر ملک فروخته شده را مقایسه کنید این روش برای ارزیابی خانگی مناسب است. ارزیاب فروش سال جاری را مطالعه می کند و ملک فروخته شده را با کمک ضرایب به ضرایبی که در حال ارزیابی است خلاصه می کند. بنابراین، در ابتدا اطلاعاتی در مورد مسکن فروخته شده پیدا می کند و قیمت آنها را با در نظر گرفتن ویژگی های موجود برای آنالوگ برآورد شده تنظیم می کند. سپس چندین ویژگی مشابه را در یک بخش مقایسه می‌کند و میانگین قیمت را به دست می‌آورد.
• گران قیمت، که تمام هزینه های ساخت یک ساختمان یا سازه را در نظر می گیرد. اغلب این امر در مورد مسکن های نوساز با مساحت های کوچک صدق می کند. این به مقدار بودجه ای اشاره دارد که در زمان حاضر برای بازسازی دقیقاً همان شیء از مواد مشابه با کیفیت نصب مشابه و حتی با راه حل های معماری مشابه مورد نیاز است.

سودآور که با در نظر گرفتن سودآوری در صورت سرمایه گذاری می توان ارزش بازار را با دقت مشخص کرد. این روش برای تعیین قیمت فضای تجاری خوب است. ابتدا دوره ای را تعیین کنید که سودآوری برای آن محاسبه می شود. ثانیاً میزان درآمد مورد انتظار برآورد می شود. ثالثاً سودی که مالک پس از دوره صورتحساب دریافت می کند محاسبه می شود. چهارم، مجموع کل درآمد در آینده قابل پیش بینی محاسبه می شود

استهلاک ملک

همه اشیاء املاک و مستغلات در معرض پیری هستند. در حسابداری این مفهوم به عنوان استهلاک تعریف می شود که درصد آن را می توان بر اساس استهلاک تعهدی تخمین زد. مواد و روش هاارزیابی زوال فیزیکی ساختمان‌ها و سازه‌ها نیز توسط شرکت‌های دخیل در تعیین ارزش بازار ملک استفاده می‌شود. در حال حاضر، اولویت به محاسبه داده می شود، که در آن سایش هر عنصر ساختاری تعیین می شود و سپس همه شاخص ها خلاصه می شوند. با این روش، هزینه جایگزینی شیء ملکی لزوماً در نظر گرفته می شود.

چگونه متخصصان کار می کنند

تعدادی از قوانین وجود دارد که هنگام انعقاد قرارداد برای ارزیابی ساختمان ها و سازه ها رعایت می شود:

• تجزیه و تحلیل شی ارائه شده توسط مشتری برای تعیین هزینه.
• تشخیص حق ارتفاق، حق التزام، رهن.
• تعریف واضح نوع دارایی با تأیید در دسترس بودن روش‌های محاسبه.
• پیدا کردن محدودیت‌هایی که ممکن است در کار اختلال ایجاد کنند.
• تجزیه و تحلیل اطلاعات ارائه شده توسط مشتری با تعیین کفایت اطلاعات.

در کار خود، ارزیاب به اصول زیر پایبند است:

• استقلال از مردم و شرایط درگیر.
• عینیت ارزیابی.
• بدون تضاد منافع بین پیمانکار و مشتری.
• انعقاد اجباری قرارداد کار.
• ایجاد توافقات روشن در مورد زمان و موضوع نظرسنجی.

بنابراین هنگام ارزیابی اموال، مشتری باید کلیه مدارک مورد نیاز برای استفاده را در اختیار پیمانکار قرار دهد. مدت تعیین ارزش بازار املاک و مستغلات به این بستگی دارد. همچنین دنبال می شوددسترسی نماینده شرکت ارزیابی به تسهیلات را که پیش نیاز انجام تعهدات پیمانکار طبق قرارداد کار منعقد شده است، فراهم کنید.