نحوه خرید آپارتمان بدون مسکن: دستورالعمل های گام به گام، تفاوت های ظریف و ویژگی ها

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

نظری وجود دارد که خرید خانه بدون مسکن غیرممکن است. در واقع، این کار چندان دشواری نیست که هر کسی بتواند از عهده آن برآید. بله، مشاور املاک در وقت مشتری صرفه جویی می کند، اما به هیچ وجه تضمینی نیست که خریدار در آینده با ملک خریداری شده مشکلی نداشته باشد. علاوه بر این، خدمات واسطه پرداخت می شود و می تواند به 10٪ از ارزش معاملاتی برسد، که در قیمت های فعلی املاک و مستغلات، مبلغ مرتبی را به همراه خواهد داشت.

با دانستن چند قانون و پیروی از دستورالعمل گام به گام "چگونه آپارتمان بدون مسکن بخریم" می توانید در مدت زمان نسبتاً کوتاهی خانه بخرید.

مرحله تدارکاتی

اول از همه، باید توانایی های مالی خود را به درستی ارزیابی کنید. این سوال بسیار مهم است، حتی اگر فرد جویای مسکن از وضع مالی خوبی برخوردار باشد. قیمت یک آپارتمان حتی در هزینه خدمات اسناد رسمی، در میزان مالیاتی که در آینده باید پرداخت شود، منعکس می شود.

عوامل مؤثر بر قیمت:

• موقعیت ساختمان؛
• موادی که خانه از آن ساخته شده است(به عنوان مثال، اشیاء پانل ارزش کمتری نسبت به نمونه های آجری دارند)؛
• در دسترس بودن زیرساخت؛
• فیلم و چیدمان مسکن، اگرچه اگر در مورد ساختمان جدید صحبت می کنیم، معمولاً این سؤال مطرح نمی شود؛
• در دسترس بودن تعمیر؛
• طبقه کل خانه و طبقه ای که مسکن در آن فروخته می شود؛
• نوع گرمایش. با تعرفه های بالا این عامل اهمیت زیادی پیدا کرده است.

نکات بیشتری برای جلوگیری از به دردسر افتادن هنگام خرید آپارتمان وجود دارد. حتماً عرضه و تقاضا برای املاک مشابه را تجزیه و تحلیل کنید. بر کسی پوشیده نیست که در محدوده یک شهر بزرگ، قیمت مسکن چندین برابر هزینه آن است. بنابراین، قیمت‌ها «رشد» خاصی وجود دارد، و اگر مسکن خیلی ارزان ارائه کنند، احتمالاً مشکلاتی در آن وجود دارد. این ممکن است بدهی بزرگی در قبوض آب و برق، وضعیت نامناسب ارتباطات درون خانه یا مشکلات اسناد مالکیت باشد. اگر تعیین علت ممکن نیست، می توانید با یک متخصص مستقل تماس بگیرید و ملک مورد علاقه خود را ارزیابی کنید.

فروش مجدد یا مسکن اولیه؟

بازار اولیه املاک و مستغلات است که سابقه قانونی ندارد، هیچکس تا به حال مالکیت آن را نگرفته است. خرید مستقیما از توسعه دهنده انجام می شود. در بیشتر موارد، این گزینه برای خرید مسکن بسیار سودآورتر است، البته اگر آپارتمانی را در ساختمانی که به بهره برداری رسیده است خریداری کنید. در چنین شرایطی است که نباید این سوال پیش بیاید که چگونه می توان یک آپارتمان در یک ساختمان جدید بدون مسکن خریداری کرد.فقط باید توسعه‌دهنده را بررسی کنید، و اگر همه چیز خوب است، راحت مسکن بخرید.

اما اگر مسکن آماده بخرید، نمی توانید در پول خود پس انداز کنید. شیئی که هنوز در دست ساخت است ارزانتر است. یعنی قرارداد سهم با سازنده امضا می شود و مالک آینده منتظر می ماند تا کل ساختمان ساخته و به بهره برداری برسد. ساخت و ساز ممکن است سال ها به طول انجامد، بنابراین اگر به مسکن نیاز فوری دارید، باید در بازار ثانویه املاک توقف کنید.

فروشندگان املاکی هستند که قبلاً متعلق به شخصی بوده و هستند. هنگام خرید چنین متراژهای مسکونی باید اسناد عنوان را به دقت تجزیه و تحلیل کنید تا در آینده با مشکل ظاهری اقوام یا فرزندان مالک سابق مواجه نشوید.

انتخاب گزینه ها

خوشبختانه، زمانی که اینترنت ظاهر شد، فرصت های بیشتری برای جستجوی هر کالایی وجود داشت. چگونه یک آپارتمان بدون مسکن بخریم؟ در دستورالعمل های گام به گام، مرحله بعدی انتخاب گزینه های مناسب است.

باید با انتخاب منطقه ای که خریدار می خواهد در آن زندگی کند شروع کنید. محل اقامت آینده باید تمام الزامات خریدار را برآورده کند، باید زیرساخت مناسب، تبادل حمل و نقل وجود داشته باشد. با انتخاب چندین گزینه، می توانید شروع به تماس کنید. تبلیغات، چه در اینترنت و چه در روزنامه ها، از طرف مالکان و مشاوران املاک خواهد بود.

مشاهده

موافق هستید که در طول روز مشاهده کنید، حتی اگر آخر هفته باشد. شما نباید به تنهایی به این رویداد بروید. در درجه اول،اگر کسی در این نزدیکی باشد، اطلاعات به طور عینی تری درک می شود. وقتی فردی احساساتی‌تر است و می‌تواند عجولانه و اشتباه تصمیم بگیرد.

حتما نه تنها آپارتمان داخل، بلکه ورودی را نیز ارزیابی کنید. خود خانه نباید ترک داشته باشد. در صورت امکان با همسایگان خود صحبت کنید. در اطراف منطقه قدم بزنید، ببینید مدرسه یا پیش دبستانی چقدر نزدیک است، چقدر طول می کشد تا به وسایل نقلیه برسید.

وقتی برای دیدن یک آپارتمان مجدد می‌آیید، هرگز پول همراه خود نبرید.

اگر به آپارتمانی در طبقه آخر نگاه می کنید، به این توجه کنید که آیا در سقف و دیوارها نشتی وجود دارد یا خیر. تعداد زیاد فرش به خصوص روی دیوارها باید به افکار خاصی منجر شود. همین امر در مورد آپارتمان های گوشه ای نیز صدق می کند. مطلوب است که خانه به طور کامل عایق بندی شود، در موارد شدید، فقط آپارتمانی که خریداری می شود. آپارتمان طبقه همکف نباید بوی زیرزمین بدهد.

اتاق های تاسیسات را بازرسی کنید، لوله ها باید سالم باشند، فشار آب باید قوی باشد. در حالت ایده آل، خانه نباید بیش از 10 سال عمر کند.

تأیید رضایت خرید

این مرحله از دستورالعمل گام به گام "نحوه خرید آپارتمان بدون مسکن" شامل دو مرحله است:

• بررسی اسناد؛
• انتقال پیش پرداخت یا سپرده.

بررسی اسناد

تأیید اسناد عنوان باید با تطبیق داده های گذرنامه و اطلاعات مشخص شده در اسناد مسکن آغاز شود. قانونی را بررسی کنیدنظافت نیز با تماس با شعبه محلی Rosreestr امکان پذیر است. برای انجام این کار، عصاره ای از ثبت درخواست می شود، که در آن اطلاعات مربوط به مالک، مربوط به تاریخ صدور، قابل مشاهده خواهد بود. توصیه می شود با سازمان بهره برداری تماس گرفته و از آنها نیز اطلاعاتی در خصوص وجود بدهی برای آب و برق بخواهید. در صورت وجود، به خصوص بزرگتر، این امر به میزان قابل توجهی قیمت خرید را کاهش می دهد.

چه مدارکی باید از صاحبخانه درخواست شود:

• استخراج از ثبت یا گواهی؛
• گذرنامه؛
• گواهی که قبل از فروش تهیه شده است؛
• عصاره از ثبت خانه، تمدید شد.

حتماً با مالک صحبت کنید که در زمان فروش مسکن ترخیص شده است.

سپرده

پرداخت و پیش پرداخت هنگام پرداخت آپارتمان لحاظ می شود. مبلغ با توافق طرفین بسته به هزینه مسکن تعیین می شود. اما در زمان واگذاری سپرده بین طرفین، از قبل باید توافق شود که بیگانگی به چه قیمتی خواهد بود. می توانید رسیدی از فروشنده بگیرید، قرارداد سپرده یا قرارداد خرید و فروش اولیه ببندید که در آن می توانید لحظه انتقال پول و هزینه کامل معامله را تعیین کنید.

بهتر است هنگام خرید آپارتمان ثانویه با رعایت کامل کلیه الزامات قانون مدنی قرارداد ودیعه منعقد شود، یعنی ارائه:

• اگر فروشنده پس از دریافت وجه به تلاش برای فروش ملک ادامه دهد، متعهد می شود که سپرده را دو برابر مبلغ برگرداند؛
• در مورد شکستخریدار از معامله، سپرده غیرقابل استرداد است.

تماس با دفتر اسناد رسمی برای تأیید جدی بودن نیات طرفین اضافی نخواهد بود. در دفتر اسناد رسمی، شما می توانید یک قرارداد اولیه یا یک توافق در مورد سپرده یا هر دو را تأیید کنید.

آماده شدن برای معامله

چگونه بدون مسکن یک آپارتمان بخریم؟ در دستورالعمل های گام به گام، مرحله بعدی حل مسئله پرداخت است: چه زمانی انجام می شود، قبل از ثبت انتقال مالکیت یا پس از آن. پس از ثبت حقوق مسکن در Rosreestr برای خریدار سود بیشتری دارد. خطرات مرتبط با از دست دادن پول را از بین می برد. فروشنده می خواهد قبل از تماس با خدمات ثبت نام وجه دریافت کند تا همزمان پول و مسکن را از دست ندهد. حل این مشکل بسیار ساده است - انعقاد قرارداد با یک بانک برای اجاره سلول بانکی. طبیعتا سرویس پرداختی است اما به این ترتیب هر یک از طرفین دارای ضمانت اضافی هستند و هزینه ها را می توان به نصف تقسیم کرد.

اجرای معامله و انتقال حقوق

امروز تکمیل اسناد رسمی این گونه معاملات اختیاری است. انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار باید در دفتر ثبت حقوق املاک ثبت شود. با این وجود، استفاده از خدمات دفتر اسناد رسمی توصیه می شود، به خصوص اگر خریدار قبلاً چنین تجربه ای نداشته است. در مقایسه با قیمت املاک، هزینه خدمات اسناد رسمی زیاد به نظر نمی رسد. این متخصص دارای تحصیلات حقوقی و تجربه مرتبط است. او قادر خواهد بود با صلاحیت قراردادی را تنظیم کند، خطرات را پیش بینی کنددر صورت لزوم، واقعیت انتقال وجوه و ظرفیت قانونی افراد - شرکت کنندگان در معامله را تأیید کنید.

ثبت خرید آپارتمان به انعقاد قرارداد محدود نمی شود. حالا باید به اداره ثبت مراجعه کنید. برای ثبت مالکیت هر دو طرف باید حضور داشته باشند. مدارک زیر باید ارسال شود:

• اسناد تایید کننده هویت هر دو شرکت کننده در تراکنش؛
• قرارداد فروش؛
• گذرنامه کاداستر برای مسکن؛
• اگر فروشنده دارای فرزند باشد، سندی از مقامات سرپرستی لازم است؛
• اگر فروشنده و خریدار دارای همسر باشند، به ترتیب رضایت محضری برای فروش از او و تملک در صورت عدم خرید مسکن به صورت مشترک الزامی است؛
• رسید پرداخت هزینه دولتی.

قبل از مراجعه به واحد ثبت نام، بهتر است لیست کامل مدارک خرید آپارتمان را مشخص کنید.

انتقال ملک و تسویه کامل

پس از تکمیل ثبت انتقال مالکیت، فروشنده تمام پول را از صندوق امانات دریافت می کند.

مرحله پایانی واگذاری آپارتمان به مالک جدید است. ضمناً شرایط واگذاری آپارتمان و شرایط باید در قرارداد قید شود. اغلب، خود قرارداد فهرستی از اموال منتقل شده را نشان می دهد، می تواند مبلمان، لوازم داخلی باشد. اگر لیست بزرگ است، باید یک عمل تنظیم شود. این سند هم برای خریدار و هم برای فروشنده مهم است. خریدار به وضوح درک می کند که چه چیزی همراه با دیوارها به او منتقل می شود و فروشنده - از چه چیزیاو دیگر ملزم به انجام کاری نخواهد بود، به خصوص که بی فایده است. نکته اصلی این است که فراموش نکنید که طرفین هیچ ادعایی علیه یکدیگر ندارند.

اجازه اقامت

فروشندگان (آپارتمان یا خانه) را می توان بلافاصله پس از کسب مالکیت در محل ورود ثبت نام کرد.

چه چیزی را باید مراقب بود

با توجه به گرانی املاک در این بازار، خیل عظیمی از کلاهبرداران و فروشندگان بی وجدان وجود دارند که به صورت غیرقانونی با اخذ اسناد و مدارک مسکن، آنها را جعل و اقدام به فروش هر چه سریعتر متر مربع می کنند. بنابراین کلیه مدارک اعم از احراز حق و تایید هویت باید به دقت بررسی شوند. شما نباید به سمت قیمتی که خیلی پایین است عجله کنید، حتی -10% از میانگین ارزش بازار باید به شما هشدار دهد. شاید این یک فروش فوری به دلیل خروج از کشور نباشد، اما به سادگی فروشنده برخی از حقایقی را که ممکن است بر معامله تأثیر بگذارد پنهان می کند.

تفاوت های ظریف و ویژگی های بیشتر خرید آپارتمان:

• برای اینکه سپرده خود را از دست ندهید، با فروشنده قرارداد اولیه منعقد کنید که به او اجازه نمی دهد پس از دریافت پیش پرداخت به دنبال خریداران جدید باشد.
• اگر شخص مجاز به جای مالک اقدام کند، حتی اگر وکالتنامه طبق کلیه قوانین تنظیم شده باشد، از معامله امتناع کنید. ممکن است معلوم شود که شخصی که وکالتنامه را صادر کرده است قبلاً "این دنیا را ترک کرده است" ، بنابراین معامله به راحتی می تواند باطل شود.
• به یاد داشته باشید که فردی که در زندان است حق دارد در آن سهم بگیردآپارتمان، پس کتاب خانه باید با دقت مطالعه شود، با همسایگان مصاحبه شود، تا چند سال دیگر در آستانه آپارتمانش با مردی روبرو نشوید که از زندان آزاد شده و جایی برای زندگی ندارد.

در اصل، پاسخ به این سؤال که چگونه به تنهایی یک آپارتمان بخرید، نباید مطرح شود. اغلب مشاوران املاک نمی دانند در برخی شرایط چه باید بکنند. این هنر را فقط با تمرین می توان یاد گرفت، اما شما نمی خواهید یک "خوکچه هندی" باشید و حتی برای آن پول بپردازید. بنابراین، اگر چیزی مشخص نیست، بهتر است با یک وکیل مشورت کنید. شما خودتان باید هنگام بررسی اسناد و تصمیم گیری هوشیار و مراقب باشید.