مالیات بر فروش آپارتمان: ویژگی ها، محاسبه مبلغ و الزامات

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

فروش آپارتمان ممکن است به دلایل مختلفی نیاز باشد، اما در عین حال، هر فردی علاقه مند است که آیا برای فروش آپارتمان ملزم به پرداخت مالیات است یا خیر. در واقع پس از انجام این فرآیند، یک شهروند درآمد مشخصی دریافت می کند که باید از آن مبلغی اخذ شود. اما در عین حال شرایط خاصی وجود دارد که نیازی به انتقال مالیات نیست. هر فروشنده باید مشخص کند که چقدر طول می کشد تا صاحب یک آپارتمان شود تا پس از فروش آن، مجبور به پرداخت هزینه ای نباشید. علاوه بر این، امکان استفاده از کسر برای کاهش پایه مالیاتی در نظر گرفته شده است.

مالیات چقدر است؟

اول از همه، باید بفهمید که هزینه چقدر است. هر مالکی که ملک یا قسمتی از آن را فروخته است باید بداند که مشمول مالیات فروش آپارتمان چیست و آیا ملزم به پرداخت این هزینه است.

محاسبه از مقدار مشخص شده در قرارداد تنظیم شده برای فروش شی استفاده می کند. غیر معمول نیست که فروشندگان در این قرارداد از خریداران مبلغ کمتری بخواهند.که به آنها امکان می دهد هنگام استفاده از کسر از پرداخت مالیات اجتناب کنند. این امر منجر به نیاز به اصلاح قانون شد، بنابراین در حال حاضر تنها قیمت فروش در نظر گرفته نمی شود، بلکه ارزش کاداستری شی نیز مورد توجه قرار می گیرد. اگر از ارزشی که در قرارداد موجود است بیشتر باشد، به قیمت کاداستر است که میزان مالیات محاسبه می شود.

چنین تغییراتی با این واقعیت توجیه می شود که کاهش تعداد معاملات متقلبانه که هدف اصلی آن فرار مالیاتی است ضروری است. 13% دیگر از مبلغ فاش شده دریافت می شود. ممکن است هنگام استفاده از کسر، پایه مالیات کاهش یابد.

تنظیمات قانونی

الزام پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از فروش املاک توسط مقررات مختلفی تنظیم می شود. از جمله هنر. 117 و هنر. 220 قانون مالیات، و همچنین قانون فدرال شماره 382.

اسناد مشخص می کند که آیا مالیات بر فروش برای فروش آپارتمان تعلق می گیرد یا خیر، هزینه آن چگونه تعیین می شود و در چه شرایطی فروشندگان از این فرآیند معاف هستند.

چه زمانی مالیات پرداخت نمی شود؟

شرایط خاصی وجود دارد که تحت آن افرادی که املاک و مستغلات می فروشند مجبور به پرداخت مالیات بر درآمد خود نیستند. مالیات پس از فروش یک آپارتمان (به دلایل مختلف) تنها در صورت وجود شواهدی از این شرایط پرداخت نمی شود. شما نیازی به محاسبه و پرداخت هزینه در شرایط ندارید:

• پس از خرید آپارتمان، فروشنده بیش از پنج سال مالک آپارتمان بود؛
• پس از دریافت مسکن به صورت ارثی، در نتیجه تنظیمهدیه یا با تصمیم دادگاه، باید 3 سال صبر کنید تا بعداً بتوانید شی را با معافیت مالیاتی بفروشید؛
• اگر آپارتمان به قیمت کمتر از قیمت خرید فروخته شده باشد، زیرا پرداخت مالیات بر درآمد ضروری است، اما باید رسما ثابت کنید که فروشنده واقعاً سودی نداشته است، که برای آن قراردادها خرید و فروش مسکن استفاده می شود;
• ارزش املاک و مستغلات کمتر از 1 میلیون روبل است، زیرا هر فروشنده یک ملک می تواند از 1 میلیون روبل کسر استفاده کند و به این میزان است که پایه مالیاتی کاهش می یابد، بنابراین با قیمت پایین. برای مسکن، شما نیازی به پرداخت هزینه ندارید.

دیگر نمی توان کمتر از ارزش گذاری نامعقول قیمت مسکن را اعمال کرد. این امر به این دلیل است که مالیات بر فروش آپارتمان برای افراد را می توان بر اساس ارزش کاداستر در صورتی که از قیمت فروش آن شی بیشتر باشد محاسبه کرد.

چه زمانی وجوه باید منتقل شود؟

کارمزد سال آینده. بنابراین در صورتی که آپارتمان در سال 1396 فروخته شود و در عین حال محاسبه و انتقال کارمزد ضروری باشد، باید قبل از 24 تیر 1397 به بودجه واریز شود.

در صورت تأخیر، جریمه هایی در نظر گرفته می شود که به میزان قابل توجهی کل مبلغی را که باید به بودجه منتقل شود افزایش می دهد.

داشتن یک آپارتمان چقدر طول می کشد تا پس از فروش آن مالیات نپردازید؟

تغییرات قابل توجهی در سال 2016 ایجاد شد، بنابراین اکنون همه مردم باید بدانند که چگونه این دوره را به درستی تعیین کنند.که آنها در قبال تخلفات پاسخگو نیستند. قوانین اساسی عبارتند از:

• اگر ملک بعد از سال 2016 خریداری شده باشد، باید 5 سال صبر کنید تا آن را بدون پرداخت هزینه بفروشید؛
• اگر شی بر اساس معاملات دیگری دریافت شده باشد که گیرنده آپارتمان در آن پولی خرج نکرده باشد، به عنوان مثال، مسکن از طریق ارث دریافت شده یا بر اساس یک اهدای به درستی تنظیم شده است، پس می توان آن را بدون مالیات در سه سال فروخت.

مالیات بر فروش آپارتمانی که کمتر از 3 سال متعلق به آن است باید بدون شکست پرداخت شود. در این حالت ، شمارش معکوس از لحظه ای شروع می شود که یک شهروند سندی را دریافت می کند که حق خود را نسبت به املاک و مستغلات تأیید می کند. به عنوان مثال، اگر یک شی بر اساس سهم سهام خریداری شود، شمارش معکوس باید از لحظه ای که آخرین پرداخت انجام شده است انجام شود.

آیا باید برای مسکن اهدایی یا موروثی مالیات پرداخت کنم؟ بله، اگر کمتر از سه سال از استفاده از چنین ملکی گذشته باشد و بخواهید آن را بفروشید. فرض کنید شما به مدت 3 سال صاحب یک آپارتمان هستید. در این صورت، مالیات بر فروش نیازی به محاسبه و انتقال نخواهد بود، اما در عین حال لازم است مدارکی به خدمات مالیاتی فدرال ارائه شود که نشان دهد واقعاً بیش از سه یا پنج سال گذشته است.

می توانم قیمت را کاهش دهم؟

هر فردی که املاک و مستغلات می فروشد می خواهد از مالیات اجتناب کند. بسیاری از مردم ترجیح می دهند مالیات فروش یک آپارتمان را پرداخت نکنند به این دلیل که عمداً فروش را دست کم می گیرند.قیمت شیء، بنابراین هنگام استفاده از کسر، یا اصلاً مالیات وجود ندارد، یا مقدار کمی دارد.

این روش از سال 2016 استفاده نشده است. این به این دلیل است که قبل از محاسبه هزینه، کارمندان خدمات مالیاتی فدرال دو شاخص را که توسط قیمت فروش و ارزش کاداستر شی نشان داده شده است مقایسه می کنند. محاسبه بر اساس مقداری است که بیشتر خواهد بود. بنابراین، اجتناب از مالیات به این روش کارساز نخواهد بود. مالیات بر فروش آپارتمان جدید که کمتر از سه یا پنج سال پیش خریداری یا دریافت شده است در هر صورت باید پرداخت شود.

چگونه هنگام مالکیت آپارتمان برای کمتر از 5 سال مالیات نپردازیم؟

احتمالات خاصی وجود دارد که به شما امکان می دهد در واقع این هزینه را پرداخت نکنید، حتی اگر آپارتمان کمتر از پنج سال در مالکیت شخصی باشد. مالیات فروش آپارتمان در شرایط و شرایط زیر پرداخت نمی شود:

• ملک را قبل از سال 2016 خریداری کرده اید، بنابراین همچنان مشروط به این است که باید سه سال صبر کنید، نه پنج سال تا بتوانید آن را بدون پرداخت هزینه بفروشید؛
• آپارتمان به عنوان هدیه یا ارث دریافت شده است، بنابراین هیچ وجهی برای آن توسط یک شهروند پرداخت نشده است، که منجر به این واقعیت می شود که فقط برای 3 سال مالکیت آن شی، سپس فروش آن و عدم وجود آن کافی است. پرداخت مالیات؛
• فروشنده می تواند ثابت کند که طی سه سال در دو معامله سودی نبرده است، بنابراین آن شی را به قیمتی کمتر از آنچه که در اصل خریداری شده است فروخته است، اما در چنین شرایطی مهم است که قیمت فروش نمی کند زیر کاداستری بودهزینه آپارتمان؛
• معاملات در رابطه با مسکن ارزان قیمت انجام می شود، بنابراین قیمت کاداستر و فروش آن زیر 1 میلیون روبل است که منجر به این واقعیت می شود که به دلیل استفاده از کسر، پایه مالیاتی کاملاً منفی است.

همه شرایط فوق باید توسط یک شهروند با استفاده از اسناد رسمی اثبات شود، بنابراین، لازم است مدارک مربوطه را به خدمات مالیاتی فدرال ارائه دهید.

تفاوت های ظریف فروش آپارتمان دریافت شده توسط ارث

اگر یک شهروند ملکی را به صورت ارث دریافت کند، باید بسته به ارزش شیء، و همچنین با ثبت طولانی یک آپارتمان، وظیفه دولتی بپردازد. علاوه بر این، برای ثبت نام آن در ملک، باید هزینه ای معادل 2 هزار روبل پرداخت کنید. اغلب، پس از ثبت نام، شخص تمایل به فروش شی دارد. باید در نظر داشت که در چنین شرایطی، مالیات فروش آپارتمان به ارث رسیده باید پرداخت شود.

ابتدا باید برخی از عوامل را ارزیابی کرد:

• مشخص می شود که اندازه ارزش کاداستری ملک چقدر است، زیرا این شاخصی است که برای محاسبه مالیات در صورت فروش آپارتمان با قیمت کمتر استفاده می شود؛
• 1 میلیون روبل از مبلغ دریافتی کسر می شود که با کسر نشان داده می شود؛
• از این مقدار 13٪ محاسبه می شود تا مشخص شود چه مبلغی باید به بودجه پرداخت شود، زیرا اگر خیلی زیاد باشد، اغلب توصیه می شود که سه سال صبر کنید تا سپس شی را بدون مالیات بفروشید.

ارزش کاداستر هنوز برای همه آپارتمان ها محاسبه نشده است. این به این دلیل است که فقط توسط یک کمیسیون ویژه متشکل از کارمندان واجد شرایط BTI تعیین می شود ، بنابراین اغلب این شاخص هنوز برای یک شی خاص تعیین نشده است. در این صورت، ورثه باید به تنهایی دستور چنین ارزیابی را بدهد که هزینه های اضافی را به همراه دارد.

کسر پیشنهادی چیست؟

هر فردی که قصد فروش یک آپارتمان یا حتی یک اتاق را دارد باید به خاطر داشته باشد که فرصت استفاده از کسر مالیات را دارد. این استاندارد برای همه آپارتمان ها 1 میلیون روبل است. در این صورت چقدر مالیات بر فروش آپارتمان پرداخت می شود؟

به عنوان مثال، یک آپارتمان به قیمت 3.4 میلیون روبل فروخته شد و این مبلغ بالاتر از ارزش کاداستر آن شی است. معامله در عرض یک سال پس از خرید ملک انجام شد. آیا در این صورت باید مالیات فروش آپارتمان را پرداخت کنم؟ از آنجایی که هنوز سه یا پنج سال از ثبت املاک نگذشته است، هزینه باید به درستی محاسبه و منتقل شود.

در ابتدا پایه مالیات محاسبه می شود که برای آن قیمت فروش با مقدار کسر کاهش می یابد: 3، 4 - 1=2.4 میلیون روبل. علاوه بر این، مالیات بر این مبلغ اخذ می شود: 2.4 میلیون x 13٪=312 هزار روبل.

فقط در صورتی می توانید از کسر مالیات بر فروش آپارتمان استفاده کنید که فروشنده شواهدی داشته باشد مبنی بر اینکه در ابتدا پول خود را خرج کرده است. این شواهد را می توان با اسناد ارائه کرد:

• انتقالات پرداخت که بر اساس آن وجوه به آن منتقل شدحساب دیگری، بنابراین مراحل خرید شی به طور کامل از طریق بانک انجام شد؛
• رسید نشان دهنده انتقال وجوه؛
• اقدام به قبول و انتقال یک شی که نشان دهنده قیمت این ملک است؛
• چک های مالی که می تواند نه تنها خرید مسکن، بلکه پایان آن را نیز تایید کند.

فقط پس از تهیه شواهد، می توانید از کسر استفاده کنید.

چه زمانی برای انصراف از کسر مناسب است؟

فروشنده خانه می تواند تصمیم بگیرد که آیا قیمت فروش با مقدار کسر یا قیمت خرید ملک کاهش می یابد. به عنوان مثال، در سال 2016، یک آپارتمان به قیمت 2.3 میلیون روبل خریداری شد. در سال 2017، به قیمت 4.2 میلیون روبل فروخته شد.

اگر از کسر استفاده کنید، میزان مالیات بر فروش آپارتمان برابر است با: (4، 2 - 1) x 13٪=416 هزار روبل.

اگر از روشی استفاده می کنید که شامل تعیین سود واقعی دریافتی می شود، مقدار کارمزد این خواهد بود: (4، 2 - 2، 3) x 13٪=247 هزار روبل.

بنابراین در چنین شرایطی توصیه می شود از کسر کسر برای کاهش مالیات فروش آپارتمان خودداری کنید. قانون جدید نشان می دهد که اگر امکان تایید قیمت خرید یک شی وجود ندارد، در هر صورت باید از کسر استفاده کنید.

کسر فقط یک بار در سال ارائه می شود، بنابراین اگر شخصی چندین معامله را به طور همزمان در یک سال انجام دهد، فرصت کاهش پایه مالیاتی تنها برای یک آپارتمان اعمال می شود.

علاوه بر این، هنگام خرید خانه، می توانید روی بازپرداخت مالیات حساب کنید. بر اساس محاسبه می شودخرج کردن:

• مبلغی که آپارتمان برای آن خریداری شده است؛
• هزینه های ساخت تاسیسات؛
• خرید زمینی که خانه در آن ساخته شده است؛
• بازپرداخت سود وام، در صورتی که وام مسکن برای خرید مسکن صادر شده باشد.

حداکثر کسر اموال به مبلغ 260 روبل ارائه می شود. تا 390 هزار روبل از قیمت خرید یا ساخت و ساز و همچنین برای بهره وام مسکن قابل برگشت است.

قیمت کاداستر یک شی چگونه محاسبه می شود؟

بسیاری از مردم از نوآوری های قانون اطلاعی ندارند، بنابراین با فروش املاک و مستغلات با هزینه کم سعی در کاهش پایه مالیاتی دارند. آنها با خریداران مذاکره می کنند تا قرارداد حاوی مبلغی بیش از 1 میلیون روبل نباشد. هنگام استفاده از کسر، معلوم می شود که پایه مالیاتی با یک مقدار منفی نشان داده می شود.

اما اکنون مقامات مالیاتی در چنین شرایطی نه تنها از شاخصی که در قرارداد فروش ذکر شده است، بلکه از قیمت کاداستر نیز برای تعیین مالیات بر فروش آپارتمان استفاده می کنند. قانون نشان می دهد که اگر ارزش کاداستر از ارزش موجود در سند بیشتر شود، هزینه بر روی آن محاسبه می شود.

برای مثال، یک شهروند آپارتمانی را به قیمت 1.5 میلیون روبل خرید. قیمت کاداستر آن 1.3 میلیون روبل است. پس از یک سال مالکیت، شخصی تصمیم می گیرد شی را به قیمت 1.6 میلیون روبل بفروشد. او با خریدار موافق است که قرارداد باید مبلغ 900 هزار روبل را نشان دهد. هنگام محاسبه مالیات، کارمندان خدمات مالیاتی فدرال قیمت کاداستر شی را در نظر می گیرند، زیرا از قیمت فروش بالاتر است. در این مورد، هنگام استفاده از کسر، اندازهمالیات برابر است با: (1، 3 - 1) x 13٪=39 هزار روبل.

تفاوت های ظریف در تنظیم اظهارنامه

اگر شخصی دارای املاک و مستغلات کمتر از موعد مقرر است، نه تنها باید هزینه را محاسبه و پرداخت کند، بلکه باید اظهارنامه ای را نیز تنظیم و به خدمات مالیاتی فدرال ارائه کند. نیازی به تولید این سند در شرایط زیر نیست:

• آپارتمان برای فروش نیست، اما مبادله یا به شخص دیگری اهدا می شود، زیرا شی به صورت رایگان یا بدون دریافت مبلغ اضافی منتقل می شود، بنابراین شهروند به سادگی درآمدی ندارد که بتوان از آن مالیات محاسبه کرد.;
• اشیایی که فروخته می شود به مدت بیش از سه یا پنج سال به شخصی تعلق داشت که بستگی به نحوه به دست آوردن آن دارد.

در شرایط دیگر، نه تنها پرداخت مالیات، بلکه ارائه اظهارنامه نیز مهم است. این تنها در صورتی ضروری است که پایه مالیاتی مثبت باشد.

نه تنها درک اینکه آیا شهروندان برای فروش یک آپارتمان مالیات پرداخت می کنند، بلکه نحوه تشکیل اظهارنامه نیز مهم است. قوانین تدوین آن عبارتند از:

• مدت تولید سند را نشان می دهد؛
• اطلاعات شخصی در مورد مالیات دهندگان ثبت شده است؛
• اطلاعات در مورد نحوه دریافت آپارتمان، مدت زمانی که در اختیار شهروندان بوده، به چه قیمتی خریداری و فروخته شده است، وارد می شود؛
• اطلاعات مربوط به کسر قابل اعمال را وارد کنید؛
• قوانین محاسبه مالیات را می دهد.

بر اساس اطلاعات اظهارنامه، هزینه ای پرداخت می شود.

اظهارنامه چگونه ثبت می شود؟

سند در ارائه شده استFTS به روش های مختلف:

• بازدید از دفتر خدمات مالیاتی فدرال برای ارسال سند به متخصص، پس از آن یک اخطار و یک رسید مالیاتی ارائه می شود؛
• ارسال اسناد از طریق پست؛
• استفاده از اینترنت؛
• استفاده از کمک یک واسطه که باید دارای وکالتنامه محضری باشد.

اگر نتیجه محاسبه این باشد که نیازی به پرداخت مالیات نیست، نیازی به تنظیم سند نیست. این شامل مواردی می شود که پس از استفاده از کسر، ارزش منفی پایه مالیاتی به دست می آید، زیرا این واقعیت لازم نیست توسط مالیات دهنده بر اساس ماده ثابت شود. 229 NK. بیان می کند که اگر درآمد مشمول مالیات نباشد، ممکن است مالیات دهندگان آن را گزارش نکنند.

مسئولیت عدم پرداخت هزینه

اگر مؤدی اشتباه کند یا صرفاً عمداً مالیات بر درآمد شخصی را پس از فروش آپارتمان پرداخت نکند، این امر منجر به این واقعیت می شود که شهروند دچار مسئولیت اداری یا کیفری می شود.

میزان مسئولیت بستگی به شدت جرم و میزان مالیات دارد. بنابراین، جریمه تا 100 هزار روبل می تواند اعمال شود. یا حتی تا سه سال حبس. بنابراین لازم است تا قبل از 9 فروردین به موقع اظهارنامه و همچنین تا 24 تیرماه پرداخت شود. اگر در روز 16 وجهی وجود نداشته باشد، برای هر ماه تاخیر 5٪ جریمه دریافت می شود، بنابراین در شش ماه باید نه تنها مالیات، بلکه 30٪ آن را نیز بپردازید. حداقل سطح چنین جریمه ای 1 هزار روبل است.

بنابراین، هر فردی بایدبدانید که هنگام فروش / خرید آپارتمان باید چه مالیاتی بپردازید تا به موقع به بودجه کمک کنید. این از مسئولیت قابل توجه در قبال تخلفات جدی جلوگیری می کند. در عین حال، باید شرایط مالکیت، امکان استفاده از کسر و سایر تفاوت های محاسبه را درک کنید.