ساختمان جدید یا "ثانویه": چه چیزی برای خرید بهتر است؟

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

یکی از سوالات اصلی که بسیاری از خریداران خانه دارند، انتخاب بین یک ساختمان جدید و یک ساختمان "ثانویه" است. اگر قیمت هر دو نوع آپارتمان تفاوت زیادی نداشته باشد، انتخاب بسیار پیچیده است. هر گزینه مزایا و معایب خود را دارد، بنابراین خرید خانه باید بسیار مسئولانه باشد. بالاخره این یک آپارتمان است و برخی از آنها می توانند صدها هزار دلار قیمت داشته باشند.

ساختمان جدید یا "ثانویه" - کدام بهتر است؟

مسکن اولیه آپارتمانی است که قبلاً برای کسی ثبت نشده است. در واقع، آنها اغلب سعی می کنند آپارتمان هایی را بفروشند که حتی به عنوان مسکن اصلی ساخته نشده اند.

توجه داشته باشید که فروش آپارتمان در خانه هایی که به تازگی ساخته می شوند یا برای توسعه برنامه ریزی شده اند توسط قانون شماره 214-FZ تنظیم می شود. این قانون سازنده را موظف می‌کند تا با انتقال شرکت‌کنندگان برنامه (خریداران) آپارتمان‌ها (اشیاء) تعیین شده در قرارداد، خانه بسازد و به بهره‌برداری برساند.ساخت و ساز).

پس از بهره برداری از خانه، گواهی پذیرش شی امضا می شود. در عین حال، خریداران باید مالکیت آپارتمان را در ساختمان جدید ثبت کنند. پس از دریافت گواهی ثبت نام دولتی، وضعیت مسکن به طور خودکار از اولیه به ثانویه تغییر می کند.

"دست دوم" چیست؟

مسکن نمایندگی فروش آپارتمانی است که متعلق به شخصی است، یعنی دارایی یک شخص حقیقی یا حقوقی است. در این مورد، آپارتمان می تواند خصوصی، شهرداری یا دولتی باشد. اما هنوز خانه دوم است. بنابراین، حتی آپارتمان های جدید که شش ماه یا یک سال پیش ساخته شده اند، قبلاً مسکن ثانویه محسوب می شوند، اگرچه در واقع نوساز هستند. بنابراین، در ابتدا نمی توان گفت کدام بهتر است - یک ساختمان جدید یا یک "ثانویه"، زیرا هر دو آپارتمان می توانند جدید باشند.

در مورد آپارتمان های شهرداری، مردم می توانند از طریق یک قرارداد اجتماعی کار در آنجا زندگی کنند. آنها گواهی ثبت دولتی ندارند، اما مسکنی که در آن زندگی می کنند هنوز ثانویه محسوب می شود، زیرا آنها هنوز مالک دارند - شهرداری.

معیارهای مقایسه هر دو نوع آپارتمان

نمی توان دقیقاً تعیین کرد که چه چیزی برای خرید بهتر است - "ثانویه" یا یک ساختمان جدید، زیرا هیچ مزیت آشکاری برای مسکن اولیه نسبت به مسکن ثانویه وجود ندارد. همه چیز به شرایط و شرایط بستگی دارد. اگر می خواهید انتخاب درستی داشته باشید و در نهایت خودتان تصمیم بگیرید که چه چیزی سودآورتر است - یک "ثانویه" یا یک ساختمان جدید، پسمعیارهای زیر را در نظر بگیرید:

1. هزینه. اگر در مورد "اولیه" صحبت کنیم، یک الگو وجود دارد: هزینه هر متر مربع مسکن بستگی به مرحله ساخت و ساز تسهیلات دارد. در ابتدایی ترین مرحله، هزینه هر متر مربع کم خواهد بود و این مزیت اصلی مسکن اولیه است. قیمت "دست دوم" همیشه بالاتر است و هیچ راهی برای کاهش این قیمت ثابت وجود ندارد.
2. زمان بندی. هنگام خرید مسکن ثانویه، می توانید بلافاصله پس از پایان معامله وارد آن شوید. اما با «اولیه» امکان پذیر نیست. اگر خریدار معامله ای را منعقد کند و در مرحله حفر گودال پایه یک خانه بخرد، باید دو سال دیگر صبر کنید. اگر در مرحله تکمیل ساخت و ساز معامله ای منعقد کنید، قیمت هر متر مربع بالاتر خواهد بود، اما باید فقط حدود سه تا چهار ماه صبر کنید.
3. سرمایه گذاری. هنگام خرید مسکن در یک ساختمان جدید، برای پرداخت خشن به خریدار پیشنهاد می شود. این بدان معنی است که شما باید پول زیادی را برای تعمیرات، خرید مصالح ساختمانی، خرید تجهیزات و مبلمان سرمایه گذاری کنید. هنگام خرید آپارتمان در بازار ثانویه مسکن، اغلب می توانید آپارتمان های بازسازی شده را پیدا کنید. و اگرچه تعمیرات اغلب ارزان یا قدیمی هستند، چنین آپارتمانی کاملاً قابل سکونت است. بنابراین موضوع سرمایه گذاری بیشتر هنگام انتخاب مسکن مرتبط است.
4. مجموعه. بازار مسکن ثانویه بسیار گسترده تر است و پیشنهادات بیشتری در اینجا وجود دارد. معمولا موفق ترین آپارتمان ها در ساختمان های جدید در مرحله حفاری خریداری می شوند. تا پایان توسعه، نامطلوب ترین گزینه ها برای فروش باقی می مانند.
5. ثبت نام. ثبت نام در یک ساختمان جدید غیرممکن است، زیرا برای دریافت اجازه اقامت باید یکی از این دو را داشته باشیدگواهی ثبت مالکیت، یا داشتن یکی از بستگانی که قبلاً در مسکن عمومی ثبت شده است.
6. درآمد احتمالی. قبلاً در بالا نوشته شده بود که قیمت هر متر مربع متناسب با مرحله ساخت و ساز رشد می کند. بنابراین، هنگام سرمایه گذاری در مرحله حفاری، صاحب مسکن آینده می تواند تا 30 درصد در سال سود کند. این در صورتی است که ساخت و ساز بدون تاخیر انجام شود. افزایش قیمت مسکن ثانویه را نمی توان تضمین کرد، اما به دلیل عوامل بازار تغییر می کند. با این حال، می توانید با اجاره یک آپارتمان ثانویه درآمد کسب کنید. محاسبه میزان سود در این مورد دشوار است. همه چیز به هزینه، مساحت و بسیاری عوامل دیگر بستگی دارد.
7. وام مسکن. ساختمان "ثانویه" یا جدید را می توان در رهن گرفت. با این حال، در مورد وام مسکن برای یک آپارتمان در یک ساختمان جدید، مشکلات بسیاری وجود دارد. بانک ها سعی می کنند برای خرید آپارتمان هایی که هنوز تکمیل نشده اند، وام صادر نکنند، زیرا این خطر وجود دارد که به هیچ وجه تکمیل نشوند. حداکثر یک یا چند بانک می توانند چنین وامی صادر کنند و ممکن است شرایط برای آن نامطلوب باشد. به طور معمول، نرخ مسکن اولیه 2 تا 3 درصد بیشتر از نرخ مسکن ثانویه است.
8. طهارت قانونی. هنگام خرید خانه جدید، می توانید 100% از تمیز بودن آن از نظر قانونی مطمئن باشید. هیچ کس قبلاً در آن زندگی نکرده است و خریدار اینجا مالک جدید است. آپارتمان های موجود در بازار ثانویه صاحبان داشتند، گاهی اوقات چند. و اغلب معلوم نیست که آنها چه نوع افرادی بودند و در آپارتمان چه می کردند.

علاوه بر این، در ساختمان های جدید همیشه ارتباطات و سیستم های مهندسی تازه وجود دارد. در بازار ثانویه، ارتباطات می تواند فرسوده شده و نیاز به جایگزینی داشته باشد، بنابراین در این مورد این یک مزیت به نفع یک ساختمان جدید است. همچنین، هنگام خرید یک ملک "اصلی"، احتمال بسیار کمی وجود دارد که یک معتاد به مواد مخدر یا الکل در آن نزدیکی زندگی کند.

ریسک

هنگام خرید آپارتمان در ساختمان جدید در حال ساخت، خطر ورشکستگی شرکت ساختمانی و عدم تکمیل ساخت وجود دارد. در این صورت نمی توانید پول خود را پس بگیرید. پیش بینی آن غیر واقعی است. تمرین نشان می دهد که اغلب شرکت های ساختمانی تحویل مسکن را به تعویق می اندازند و خریداران نمی توانند کاری در مورد آن انجام دهند. البته دولت با در نظر گرفتن قوانین بیمه اجباری سازندگان در برابر ورشکستگی سعی در کاهش این ریسک دارد. اما هنوز خطری وجود دارد و حتی جریمه های تاخیر نیز مانع از به تاخیر انداختن مهلت ها توسط توسعه دهنده نمی شود. هنگام انتخاب بین یک ساختمان جدید یا یک "ثانویه"، باید این خطرات را به خاطر بسپارید. اما اگر توسعه‌دهنده مورد اعتماد و اقتدار باشد، خطر خرید مسکن از او به شدت کاهش می‌یابد.

اما در بازار ثانویه مسکن نیز خطراتی وجود دارد. مربوط به اجرای قرارداد بیع است. این قرارداد پس از پرداخت تمام وجه توسط خریدار در دادگاه قابل فسخ است. مواردی نیز وجود دارد که اشخاص ثالثی که مالکیت قانونی اموال غیرمنقول را دارند ظاهر می شوند. در این صورت ممکن است دوباره عقد بیع فسخ شود و معامله باطل اعلام شود. در این صورت پول خود را از دست خواهید داد وبی خانمان بمان خوشبختانه، همه این خطرات را می توان با کمک یک وکیل صالح برطرف کرد، اما خدمات او می تواند گران باشد.

مزایای ساختمان جدید

آپارتمان ها در ساختمان های جدید دارای مزایای زیر هستند:

1. آنها از مواد مدرن ساخته شده اند. این به طور غیر مستقیم به این معنی است که آنها بادوام تر و قابل اعتمادتر هستند.
2. آنها به خوبی طراحی شده اند و تقریباً همیشه جادار هستند.
3. چیدمان راحت است و مطابق با استانداردهای مدرن ساخته شده است.
4. فرودها تمیز و بزرگ هستند. همین امر در مورد ورودی ها نیز صدق می کند.
5. همه آپارتمان ها پنجره های دو جداره دارند.
6. کنتورهای آب و گاز همه جا هستند.
7. آسانسورهایی در حال کار هستند، برخی خانه‌ها حتی آسانسور حمل بار دارند.
8. در زیر زمین و حیاط پارکینگ وجود دارد.

قیمت ساختمان جدید به عنوان مزیت اصلی

همه این مزایا در مقایسه با مهمترین مزیت - هزینه - کوچک هستند. بیشترین محبوبیت مسکن اولیه قیمت را فراهم می کند. اگر چنین آپارتمانی را در مرحله گودبرداری بخرید، یک آپارتمان در یک ساختمان جدید می تواند 30٪ کمتر از همان آپارتمان در بازار ثانویه مسکن قیمت داشته باشد. یعنی اگر یک "ثانویه" مشروط خوب 100 هزار روبل هزینه داشته باشد (قیمت به عنوان مثال در نظر گرفته شده است) ، همان "اولیه" فقط 70 هزار هزینه خواهد داشت. درست است، او باید حدود یک سال یا حتی دو سال صبر کند.

فضای زندگی و امنیت افزایش یافته

برهان دیگر به نفع"اولیه" - یک منطقه زندگی بزرگ. پروژه های مدرن منطقه بزرگی را برای ساکنان فراهم می کند. به عنوان مثال، محبوب ترین خانه های پانل جدید در روسیه (سری P-44T) حداقل مساحت یک آپارتمان را برابر با 38 "مربع" در نظر می گیرند. اما در یک خانه پانل قدیمی، مساحت یک آپارتمان یک اتاقه می تواند 30-33 متر مربع باشد. این استاندارد در زمان ساخت این خانه قدیمی بود.

هنوز نمی دانید کدام بهتر است - "دست دوم" یا ساختمان جدید؟ سپس در اینجا یک بحث دیگر برای شما وجود دارد: در ساختمان های جدید، الزامات ایمنی جدید رعایت می شود، از فناوری ها و مواد جدید استفاده می شود. همچنین برای برخی از عناصر ضمانت وجود دارد: سقف، تجهیزات مهندسی، دیوارها و پنجره ها. اگر ظرف پنج سال مستاجر با مشکلاتی مواجه شد که مربوط به عملکرد نامناسب مسکن نیست، می‌تواند با سازنده تماس گرفته و تقاضای رفع نقص و جبران خسارت وارده را بنماید.

نظافت قانونی مسکن

هنگام انتخاب آپارتمان برای خرید - یک ساختمان جدید یا یک "ثانویه"، همچنین باید به یاد داشته باشید که مسکن ثانویه ممکن است "گذشته ای تاریک" در تاریخ داشته باشد. اما ساختمان‌های جدید از نظر قانونی همیشه تمیز هستند، و لازم نیست نگران باشید که برخی از بستگان فروشنده با حقوق آپارتمان شما ظاهر می‌شوند. تنها خطر با از دست دادن احتمالی پول در هنگام ساخت مسکن در مرحله حفاری همراه است. اما در صورت بروز مشکل با توسعه‌دهنده مربوط به اجرای شبکه‌های مهندسی یا مستندسازی، این امر به سادگی مهلت تکمیل تسهیلات را به تعویق می‌اندازد.احتمال ورشکستگی سازنده بسیار کم است. به احتمال زیاد، او در برابر ورشکستگی به طور کلی بیمه خواهد شد. با این حال، معمولاً موارد غم انگیزی وجود دارد که به دلایلی، توسعه‌دهنده آن شی را منجمد می‌کند، و سپس افرادی که آپارتمان‌هایی را در یک ساختمان ناتمام خریداری کرده‌اند، آنها را دریافت نمی‌کنند و نمی‌توانند پول را پس دهند.

زیرساخت و محوطه سازی

همچنین هنگام خرید آپارتمان در یک ساختمان جدید، این شانس وجود دارد که وارد بخشی از شهر با زیرساخت های ضعیف شوید. معمولاً سازنده در ابتدا یک ساختمان مسکونی را به بهره برداری می رساند و تنها سال ها بعد مغازه ها، مدارس، مهدکودک ها و اشیاء دیگر در اطراف آن ظاهر می شوند. بنابراین، هنگام خرید چنین مسکنی، باید بدانید که در ابتدا باید برای خرید مواد غذایی سفر کنید. اگر چه اگر یک ساختمان جدید در مرکز شهر ساخته شود، پس هزینه یک آپارتمان در آنجا بسیار بالا خواهد بود.

یکی دیگر از معایب کمبود امکانات رفاهی است. یک آپارتمان در یک خانه جدید یک جعبه بتنی حتی بدون آب و برق است. اینجا چیزی وجود ندارد، بنابراین باید پول و تلاش خود را در محوطه سازی سرمایه گذاری کنید.

مزایای "ثانویه"

هنگام انتخاب بین یک ساختمان جدید یا "ثانویه"، باید معایب و مزایای نوع دوم مسکن را نیز به خاطر بسپارید. بیایید با جوانب مثبت شروع کنیم:

1. توانایی نقل مکان فوری به آپارتمانی که به تازگی خریداری کرده اید.
2. در چنین آپارتمانی ارتباطات مهندسی و نوعی تعمیر وجود خواهد داشت که قبلاً به شما امکان می دهد در اینجا زندگی کنید.
3. دسته بندی بزرگ. بازار مسکن ثانویه بسیار بزرگ است و اغلب می توانید بین گزینه های مختلف یکی را انتخاب کنید. و امکان پذیر استآپارتمانی را پیدا کنید که نزدیک مترو باشد و از پنجره چشم انداز عالی داشته باشد.

معایب آپارتمان در بازار ثانویه مسکن

البته، همه این مزایا اغلب خریداران را وادار می کند تا بازار ثانویه مسکن را در نظر بگیرند. اما، صحبت در مورد اینکه کدام آپارتمان بهتر است - یک ساختمان جدید یا یک "ثانویه"، قطعا باید به معایب اشاره کنید:

1. قیمت بالا برای هر متر مربع.
2. داستانی طولانی که ممکن است حقایق ناخوشایند را پنهان کند. برای اینکه مطمئناً مسکن خوب و بدون مشکل قانونی در آینده بخرید، باید روی یک وکیل حرفه ای سرمایه گذاری کنید که بتواند تاریخچه و "تمیز بودن" آپارتمان را بررسی کند.
3. دیوارهای حائل ممکن است در طول عمر خود ضعیف شده باشند.
4. ارتباطات مهندسی قدیمی هستند و ممکن است به زودی نیاز به جایگزینی داشته باشند، یا ممکن است برای یک دهه دیگر کار کنند.

فرسوده شدن خانه به عنوان یک ضرر احتمالی

با این حال، دیوارهای ضعیف و تاسیسات می تواند در خانه ای باشد که 20-25 سال پیش ساخته شده است. با وجود ظاهر جذاب خانه، وضعیت عمومی آن ممکن است نامناسب باشد، بنابراین، هنگام خرید خانه، توصیه می شود سیستم های مهندسی و استحکام خود خانه را بررسی کنید. برای انجام این کار، باید پولی را صرف ارزیابی های تخصصی متخصصان کنید. گاهی اوقات ممکن است وضعیت به گونه ای پیش برود که مجبور شوید نیمی از هزینه آپارتمان را برای جایگزینی ارتباطات و انجام کارهایی برای تقویت ساختار خانه خرج کنید. بنابراین، ارزش دارد به دقت فکر کنید که کدام آپارتمان برای خرید بهتر است - یک "ثانویه" یا یک ساختمان جدید. مزایا و معایب هم آنجا و هم آنجا وجود دارد. نمی توان تعمیم داد که کدام بهتر است.مقایسه آپارتمان های خاص در خانه قدیمی و ساختمان جدید ضروری است.

آیا نظرات مهم هستند؟

آخرین معیاری که به شما در انتخاب یک ساختمان جدید یا فروش مجدد کمک می کند، بازخورد ساکنان و خریداران است! به عنوان مثال، اگر یک سازنده در حال ساخت یک خانه جدید است، حتما نظرات مربوط به آن را بخوانید. خریداران ممکن است در مورد او منفی صحبت کنند، زیرا در گذشته او روند ساخت و ساز را بسیار به تاخیر انداخت. اگر توسعه دهنده جدید است، نباید به او اعتماد خاصی هم داشته باشید، اما اگر شهرت بی عیب و نقص و نظرات خوبی دارد، می توان به او اعتماد کرد.