مالیات بر فروش املاک چیست؟

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

روش محاسبه و وصول مالیات املاک توسط کد مربوطه اعلام می شود. قوانین سال به سال تغییر می کنند. در عین حال، حقوق و تعهدات شهروندان در زمینه مالیات در حال تغییر است. واقعیتی که بدون تغییر باقی می ماند نیاز به پرداخت مالیات است.

مالیات بر فروش املاک چیست؟

املاک املاک ممکن است در اختیار یک فرد خصوصی، یک شرکت خصوصی یا یک مقام شهرداری باشد. انواع املاک و مستغلات شامل گزینه های مختلفی است: اماکن مسکونی، اماکن تجاری (ساختمان های خرده فروشی یا اداری)، اماکن صنعتی، زمین و زمین کشاورزی. مالک ممکن است حق مالکیت انحصاری یا به عنوان بخشی از سهم را داشته باشد. در همه موارد، اگر معامله در محدوده شرح مشمول مالیات قرار گیرد، مالیات بر فروش املاک و مستغلات اجباری باقی می‌ماند.

سیستم کنترل توسط مقامات مالیاتی و بخش های سرزمینی آنها انجام می شود. حقیقتپرداخت یا عدم پرداخت مالیات در اظهارنامه سالانه ارائه شده توسط شهروندان منعکس می شود.

اصول کلی

طبق قوانین روسیه، هر نوع سود رسمی دریافت شده مشمول مالیات است. از این نظر، واگذاری مال غیر منقول به نفع مالک تلقی می شود. بنابراین این فروشنده است که موظف به پرداخت مالیات فروش املاک است.

ماده 224 قانون مالیات فدراسیون روسیه بیان می کند که میزان درآمد حاصل از بیگانگی املاک و مستغلات باید با نرخ 13٪ مشمول مالیات شود. اما این قانون در همه موارد اعمال نمی شود. جزئیات در این مقاله مورد بحث قرار خواهد گرفت.

قانون دیگری که باید به آن اشاره کرد، قانون فدرال شماره 382 است. این قانون از ابتدای سال 2016 مرتبط بوده است. طبق ضوابط این قانون مالیات بر فروش املاک در حوزه حقوقی بر اساس شرایط مالکیت است. این سند دو نوع تصدی را بر اساس مدت زمان در نظر می گیرد:

• انتقال مالکیت ملک تا سال 2016.
• صاحبان دارایی که حقوق آنها پس از 2016-01-01 ثابت شده است.

نخستین دسته از شهروندان هنگام واگذاری اموال غیرمنقول طبق مقررات قانون لازم الاجرا تا ابتدای سال ۱۳۹۵ هدایت می شوند. بر اساس این قانون، مالیات برای کلیه مالکانی که ظرف 3 سال اول پس از انتقال ملکی را واگذار می کنند، الزامی است. برای دسته دوم، رویه جدیدی اعمال می شود که براساس آن دوره مرجع مالکیت 5 سال است.

چه کسی نمی تواند پرداخت کند؟

اگر رویه کلی وصول مالیات را در نظر بگیریم، قانون پیش بینی می کندشرایطی که در آن مالیات بر فروش املاک و مستغلات برای افراد بدون در نظر گرفتن مدت مالکیت بی ربط می شود. به ویژه نحوه انتقال به ملک در نظر گرفته شده است. اینها موارد زیر هستند:

1. وقتی ملک به شرط وابستگی مادام العمر مالک سابق به مالک می رسد.
2. اموال ارثی.
3. بیگانگی املاکی که حق آنها در نتیجه خصوصی سازی به وجود آمده است.
4. اساس مالکیت قرارداد اهدا است.

اگر سند عنوان در یکی از این دسته‌ها قرار می‌گیرد، معامله نباید به عنوان درآمد اضافی طبقه‌بندی شود و بر این اساس مشمول مالیات شود.

همچنین ویژگی های بر اساس منطقه وجود دارد. همانطور که می دانید قوانین داخلی به دو دسته فدرال و سرزمینی تقسیم می شوند. مقامات محلی حق دارند برخی از قوانین فدرال را بدون تناقضات اساسی تطبیق دهند. در عمل معمولاً شرایط از این طریق برای دسته خاصی از شهروندان تسکین می یابد. مالیات بر فروش املاک و مستغلات نیز از این قاعده مستثنی نیست.

به عنوان مثال، برای منطقه Khanty-Mansiysk قانونی وجود دارد که بر اساس آن درآمد حاصل از فروش املاک حتی در طول 3 سال اول مالکیت مشمول مالیات نمی شود. قوانین مشابهی در قلمرو استاوروپل اعمال می شود: در اینجا مدت معاملات مشمول مالیات از 5 به 3 سال کاهش یافته است. برای اینکه بفهمید چه مالیاتی بر فروش املاک و مستغلات باید در یک منطقه خاص پرداخت شود، باید تغییرات منطقه ای را دنبال کنید.قوانین.

چگونه محاسبه کنیم؟

Citizen S. A. خانه ای را که 1.5 سال پیش خریداری کرده بود به قیمت 6300000 روبل فروخت. مورد او از همه لحاظ با تعریف قانون مطابقت دارد. او به صورت رسمی مشغول به کار است و سابقه کاری وی بیش از 10 سال است. میزان مالیات فروش املاک برای یک شهروند S. A. چقدر خواهد بود

برای تهیه یک اظهارنامه برای سال، باید اطلاعات زیر را در نظر بگیرید:

6,300,000 - 1,000,000=5,300,000 - مبلغ پایه مالیاتی

مبلغ مالیات: (6,300,000 - 1,000,000) x 13%=689,000 روبل

اما مدت‌ها قبل از پایان مهلت ثبت اظهارنامه، S. A اسنادی را برای کسر جمع‌آوری کرد و از اداره مالیات تأییدیه دریافت کرد. مقدار کسر حداکثر بود. اکنون محاسبات متفاوت به نظر می رسد:

(6,300,000 - 5,300,000) × 13%=مبلغ پرداخت واقعی 130,000 روبل.

اگر یک شهروند S. A. 5 سال پس از خرید معامله کند، در رده معافیت قرار می گیرد.

برای افراد

مالیات بر فروش املاک و مستغلات برای افراد، ویژگی های آن و روش پرداخت توسط فصل 23 قانون مالیات فدراسیون روسیه اعلام شده است. بنابراین، موضوعات حقوقی که حق دریافت درآمد در قلمرو فدراسیون روسیه را دارند به سه دسته تقسیم می شوند:

1. مقیم یک کشور شهروندی است که در طول سال گذشته حداقل 183 روز در روسیه زندگی کرده باشد.
2. غیر مقیم - افرادی که در دسته قبلی قرار نمی گیرند.
3. تعریف مشروط - ساکنان ارز شهروندان فدراسیون روسیه هستند که در سال گذشته در کشور دیگری زندگی می کردند، اما حداقل سالی یک بار از روسیه بازدید می کردند.

وقتی املاک و مستغلات توسط افراد غیر مقیم فروخته می شود، مالیات و نحوه محاسبه آنها توسط ماده 209 قانون مالیات تنظیم می شود. بنابراین، مجموعه جداگانه ای از جمع آوری مالیات بر درآمد شخصی برای آنها اعمال می شود.

برای اشخاص حقوقی

وقتی یک شخص حقوقی املاک و مستغلات را در ترازنامه خود بیگانه می کند، روش محاسبه مالیات تا حد زیادی توسط سیستم مالیاتی انتخاب شده تعیین می شود. اما این واقعیت مسلم است که با فروش ملک، یک شخص حقوقی درآمد کسب می کند. بر این اساس این درآمد باید در ترازنامه شرکت منعکس شود. ما همچنان مالیات بر فروش املاک را در نظر می گیریم. شخص حقوقی از چه مبلغی و به چه ترتیبی باید آن را پرداخت کند؟ باید تعلق به یکی از رژیم های مالیاتی زیر را در نظر گرفت:

1. UTII.
2. سیستم ساده شده.
3. سیستم ثبت اختراع.

نوع ملک نیز در نظر گرفته شده است. این می تواند مسکونی، تجاری، زمین یا زیر خاک باشد.

اطلاعات واقعی و شکل مالکیت نیز مرتبط است: آیا شرکت در واقع فعالیت های تجاری انجام می دهد، آیا بنیانگذاران ساکن فدراسیون روسیه هستند یا غیرمقیم؟ برای پاسخ به همه این سؤالات، باید با ماده 23 قانون مالیات فدراسیون روسیه هدایت شود.

هنگام فروش مسکن توسط یک شخص حقوقی، درآمد مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیست، اما مالیات بر درآمد اجباری است. نرخ مالیات بر درآمد نیز به وضعیت مدنی مؤسسین (مقیم) بستگی داردیا غیر مقیم). اگر ما در مورد واگذاری اماکن غیر مسکونی که در ترازنامه شرکت هستند صحبت می کنیم، میزان درآمد مشمول مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده است. در عین حال، مالیات بر درآمد نه بر مبلغ معامله، بلکه بر میزان درآمد خالص محاسبه می‌شود.

نکته مهم: مالیات بر فروش املاک تجاری تعداد سال های مالکیت را در نظر نمی گیرد. نکته ظریف دیگری در زمینه بهینه سازی مالیاتی می گوید که شرکت حق دارد میزان درآمد را با قیمت باقیمانده شی کاهش دهد. اگر پس از محاسبات حسابداری، تفاوت بین مبلغ معامله و مبلغ نهایی منفی شود، این رقم به عنوان زیان برای شرکت طبقه بندی می شود.

آیا بازنشستگان باید پرداخت کنند؟

آیا مالیات بر فروش اموال غیرمنقول افراد - مستمری بگیران و سایر اقشار خاص شهروندان اعمال می شود؟ بر اساس قوانین جاری، مشوق های مالیاتی یا تخفیف های مرتبط با وضعیت اجتماعی شهروندان ارائه نمی شود. اگر بازنشستگان در دسته کلی افراد مشمول مالیات قرار می گیرند باید مالیات بپردازند.

تفاوت بین مالیات بر دارایی و مالیات بر درآمد شخصی مهم است. مالیات بر دارایی از سال 2014 برای بازنشستگان مرتبط نیست. یک استثنا زمانی است که یک مستمری بگیر از املاک و مستغلات برای سود استفاده می کند. در غیر این صورت مشمول روال عمومی می شوند: مالیات بر فروش املاک به مدت 3 سال برای آنها اجباری خواهد بود.

اما بازنشستگان این فرصت را دارند که مالیات را به میزان قابل توجهی کاهش دهند یا حتی معاف شوند. برای این کار باید به کسر اموال متوسل شوند. تا سال 2012، این کسر برای بازنشستگان اعمال نمی شد. تصویب قانون فدرال شماره 330 برای آنها فراهم شدچنین حقی.

از طریق این قانون، بازنشستگان می توانند پس از فروش املاک یکی از گزینه های کسر مالیات زیر را دریافت کنند:

• اگر مالکیت بیش از 3 سال پیش ثابت شده بود، آنها به طور کلی آزاد می شوند.
• اگر دوره نگهداری کوتاهتر باشد و ارزش شیء از 1 میلیون روبل تجاوز نکند، می توانند از پایه مالیاتی به میزانی که هنگام خرید شی هزینه شده است، کاهش یابد.

کسورات

افراد مشمول مالیات حق کسر مالیات بر دارایی را دارند. برای آن دسته از شهروندانی که به طور رسمی شاغل هستند اعمال می شود و مالیات بر درآمد یا مالیات بر درآمد شخصی به میزان 13 درصد از درآمد خود کسر می شود. سه گزینه کسر وجود دارد:

• انتشار کل.
• جزئی.
• اخذ مالیات بر کل مقدار درآمد.

در عین حال، حداکثر مقداری که می توان میزان مالیات را کاهش داد 1 میلیون روبل است.

مثال: یک شهروند آپارتمانی را که 2.5 سال پیش خریداری کرده بود به قیمت 4500000 روبل می فروشد. تا زمان ارائه اظهارنامه، شهروند مدارکی را نیز برای کسر تهیه کرده بود. او مستحق حداکثر کسر بود. در نتیجه، میزان پایه مالیاتی برای او 3،500،000 روبل، و مالیات - 455،000 روبل بود.

در پاسخ به این سوال که چه مالیاتی در فروش املاک باید پرداخت شود، ذکر گزینه مالکیت مشترک ضروری است. اگر مالکیت ملک به چند نفر تعمیم یابد، تعهد پرداخت مالیات نیز بسته به سهم هر یک تقسیم می شود.از آنها یا مالکان مشترک می توانند بین خود به توافق برسند و به ترتیب دیگری مشمول بدهی مالیاتی شوند.

شهروندان می توانند بیش از یک بار از کسر استفاده کنند، زیرا برای هر واحد تراکنش اعمال می شود. اما در عرض 1 سال فقط یک کسر مجاز است. با تشکر از این تخفیف، میزان مالیات بر فروش املاک می تواند به میزان قابل توجهی کاهش یابد.

سه روش برای اجرای کسر وجود دارد:

• پرداخت وجوه سررسید به صورت نقدی.
• انتقال به حساب بانکی گیرنده.
• اعلامیه ای برای کارفرما صادر کنید که حاکی از معافیت شهروند از پرداخت مالیات بر درآمد شخصی برای دوره ای است که مبلغ مقرر جمع شده است.

چگونه برای کسر درخواست کنیم؟

درخواست برای کسر در طول دوره گزارشی که در آن معاملات انجام شده است، انجام می شود. کسر را می توان به دو صورت دریافت کرد: مبلغ ثابت یا مبلغی معادل هزینه ها. انتخاب فقط به متقاضی بستگی دارد: او ابتدا می تواند محاسبه کند که کدام گزینه برای او سودآورتر است و برای آن نوع خاص درخواست دهد.

کسر زمانی مناسب است که یک شهروند باید هزینه‌های خرید قبلی املاکی را که در دوره گزارش فروخته شده است ثابت کند. بنابراین، این هزینه ها باید با کپی اسناد برای آنها تامین شود. برای این منظور، کپی اسناد زیر به سازمان مالیاتی ارائه می شود:

• توافقنامه تحصیل املاک (خرید و فروش).
• سند تأیید استفاده از خدمات شرکت های املاک.
• عمل قبولی و انتقال طیمالکیت.
• اسناد فروشنده هنگام دریافت پول: رسید (در صورت دریافت پول نقد) و صورت حساب بانکی (اگر پول به حساب واریز شده باشد).
• سفارش پرداخت.
• سایر اسناد تولید شده در جریان معاملات و نشان دهنده ارزش مالی است.

پس از تأیید درخواست برای کسر توسط سازمان مالیاتی، باید دوباره به موضوع مالیات بر فروش املاک و مستغلات برگردید. چقدر باید پرداخت کنید؟ پایه مالیاتی به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت. توجه به این نکته ضروری است که هزینه های قابل کسر شامل پرداخت های بیمه و بازپرداخت وام مسکن نمی شود.

هدف قانون و عمل

هنگامی که شهروندان از مالیات بر فروش کوتاه مدت املاک آگاه شوند و نرخ های مالیات را دریابند، ممکن است ناخواسته به گزینه های پس انداز قانونی علاقه مند شوند. برای پاسخ باید به هدف اصلی از معرفی این مالیات توجه کرد.

اعتقاد بر این بود که انگیزه صاحبان فروش سریع پس از خرید، تمایل به سرمایه گذاری از تفاوت است. همه دوران قبل از بحران را به یاد می آورند، زمانی که قیمت املاک به صورت پویا رشد می کرد و دولت اهرم مستقیمی نداشت. از این منظر، این مالیات نقش ابزاری غیرمستقیم برای کنترل بازار املاک و مستغلات را ایفا می کند. و این درست است، زیرا معمولاً با قیمت های بسیار بالای املاک، فقط یک قشر اجتماعی خاص همیشه به بهای هزینه دیگران سود می برند.

اما مورد دیگری را در نظر بگیرید: شهروند M. S باید مسکن خود را گسترش دهد، او همچنین مخالف نزدیک شدن به بخش مرکزی شهر نیست.اما صاحب سرمایه نیست. او یک سازش پیدا می کند: تنها مسکن را بفروشد، به طور موقت با خانواده خود با پدربزرگ و مادربزرگش زندگی کند و مسکن مناسب تر را وام بگیرد. همه چیز طبق برنامه پیش رفت، اما پس از آن بحران سال های اخیر تعدیل های خاص خود را انجام داد. مالک جزو آن 20 درصدی بود که موفق به بازگرداندن وجوه نشدند. با وجود تلاش های وام گیرنده، تامین مالی مجدد در بانک دیگری انجام نشد.

تنها تصمیم درست این بود که ملک را قبل از اینکه بانک از یک مزایده آزاد بفروشد، بفروشد. در نتیجه، شهروند وجوه خود را در قالب نرخ بهره وام مسکن از دست می دهد و مالیات فروش می پردازد. اگر هزینه مسکن تغییر کرده باشد، شاید دیگر نتواند آپارتمان بخرد. و این یک مورد مجزا نیست.

در مرحله بحث لایحه، امکان آزادی افرادی که تنها دارایی آنها برای فروش است، مطرح شد. اما قانونگذاران نگران بودند که سفته بازان زمانی که متوجه شوند فروش املاک مشمول چه مالیاتی است، می توانند از این ماده استفاده کنند.

آیا نمی توانم پرداخت کنم؟

امکان بهینه سازی میزان مالیات علاوه بر کسر وجود دارد. علاوه بر موارد در نظر گرفته شده توسط قانون، گزینه های دیگری نیز وجود دارد:

ارائه اسناد هزینه های انجام شده. این سمت نیز به طور رسمی مجاز است. به عنوان مثال، حتی اگر شخصی ملکی را برای فروش بیشتر خریداری کرده باشد، در این صورت میزان درآمد او برابر با کل هزینه معامله نیست. فقط تفاوت بین مبلغ خرید و فروش به عنوان درآمد شناسایی می شود.ارزش

هزینه ها عبارتند از: هزینه شی، هزینه توسعه، بازپرداخت بدهی های موجود برای آب و برق، نصب شبکه ها و انواع مجاز توسعه مجدد، بهبود محوطه سازی و سایر تعمیرات.

• اعمال کسر مضاعف. با طرح این سوال که در هنگام فروش ملک چقدر مالیات تعلق می گیرد، باید وضعیت حقوقی مؤدی را نیز در نظر گرفت: در چارچوب این نوع مالیات، او هم فروشنده است و هم خریدار. شرط مهم دیگر انجام دو معامله (خرید و فروش) در یک سال تقویمی است. و بالاخره شرط سوم این است که خرید زودتر از بیع انجام شده باشد. یعنی فقط کسانی که این مسکن را دارند فرصت بهینه سازی دارند. اگر در هنگام خرید آپارتمان اول کسر مطالبه نمی شد، اکنون بدون توجه به اینکه چه مالیاتی از فروش ملک به بودجه باید پرداخت شود، می توان تعهد را به هزینه آن حذف کرد.
• کاربرد ضریب کاهش. طبق شرایط ماده 217 قانون مالیات فدراسیون روسیه، مقدار برابر با ضرب ضریب کاهنده در ارزش کاداستر درآمد محسوب می شود. در این صورت حتی می توان پایه مالیاتی را به صفر رساند.

اگر وضعیت خوداشتغالی است؟

اگر یک کارآفرین خصوصی قبل از ثبت نام رسمی به عنوان یک کارآفرین انفرادی، املاک و مستغلات را فروخته است، در این صورت معامله در مقامات مالیاتی در قالب یک اظهارنامه مالیات بر درآمد شخصی عادی انجام می شود. اگر در زمان معامله، فروشنده وضعیت یک کارآفرین را داشت، یک سوال منطقی مطرح می شود: چقدر مالیات باید برای فروش پرداخت شود. IP املاک و مستغلات؟

در اینجا مهم است که در نظر بگیرید که آیا ملک در کد OKVED به عنوان ابزار اصلی دارایی های تجاری که درآمد ایجاد می کند ذکر شده است یا خیر. دومین عامل تعیین کننده سیستم مالیات IP است. دو نوع وجود دارد: STS - یک سیستم ساده شده و روش "درآمد منهای هزینه ها".

در حالت اول، مبلغ معامله به پایه عمومی محاسبه مالیات اضافه می شود. نرخ مالیات قابل پرداخت 6 درصد است. در سیستم "درآمد منهای هزینه ها"، مبلغ معامله باعث افزایش میزان سود می شود. اما از نظر هزینه ها، در نظر گرفتن هزینه خرید یک شی و بودجه صرف شده برای نگهداری و بهبود شرایط آن مهم است. به عنوان مدرک برای خرید، یک کپی از اسناد عنوان باید از قبل تهیه شود و متعاقباً به اداره مالیات ارائه شود.

در صورت انحلال IP

بیایید زمانی را در نظر بگیریم که یک نهاد تجاری فعالیت خود را متوقف می کند و وضعیت IP را منحل می کند. در این مورد هنگام فروش ملک چه مالیات هایی پرداخت می شود؟ کارآفرین مشمول قانون 3 ساله نمی باشد و به عنوان فردی که درآمد اضافی دریافت کرده است موظف است مالیات بر درآمد را به بودجه بپردازد. کارشناسان توصیه می کنند که از قبل برای فرآیند انحلال آماده شوید، ابتدا به یک سیستم مالیاتی ساده تغییر دهید. این روش هزینه ها را به میزان قابل توجهی کاهش می دهد. از نقطه نظر بهینه سازی مالیاتی، فروش املاک و مستغلات در وضعیت یک فرد و نه یک کارآفرین فردی توصیه می شود.

تاریخ سررسید

در پایان هر سال، نهادهای تجاری و افراد شاغل در رسمیاساس، باید اطلاعاتی در مورد حرکت منابع مالی در اختیار خود ارائه دهند. در این رابطه، این سوال مطرح می شود: هنگام فروش املاک، چه مالیاتی باید پرداخت شود تا بعداً هیچ ادعایی از مقامات مالیاتی وجود نداشته باشد.

افراد گزارشی را در قالب 3-مالیات بر درآمد شخصی قبل از 30 آوریل سال بعد از دوره گزارش ارائه می کنند. مرجع تشکیل پرونده، بخش محلی مرجع IFTS است. در صورتی که سند دارای اشتباهات فنی یا مربوط به محاسبات اشتباه باشد، سازمان مالیاتی گزارش را نمی پذیرد. شما نمی توانید یک سند موجود را ویرایش کنید. گزارش تصحیح شده در فرم جدیدی صادر می شود که در صفحه عنوان آن اطلاعاتی در مورد بازپس گیری وجود خواهد داشت. سند در دو نسخه یکسان تولید می شود. پس از دریافت گزارش، مهلتی برای پرداخت مبلغ مالیات در نظر گرفته می شود. این دوره معمولاً تا 15 ژوئیه سالی که گزارش در آن ارسال شده است ادامه دارد.

عدم فرار و ارسال دیرهنگام گزارش جریمه می شود:

• برای ارائه نکردن شاخص های صفر - از 1000 روبل.
• در سایر موارد - تا 30٪ از مبلغ مالیات تعلق گرفته.
• در صورت عدم پرداخت به موقع مالیات، مبلغ مالیات به اضافه 20-40% مبلغ آن به عنوان جریمه اخذ می شود.
• علاوه بر تحریم های اصلی، برای هر روز تاخیر جریمه در نظر گرفته می شود.

بنابراین، اتخاذ رویکرد مسئولانه نسبت به تعهدات مالیاتی و قانونی مهم است. در مقیاس ملی، زندگی کل کشور به مالیات بستگی دارد.