مالکیت مشترک یک ساختمان آپارتمان - چیست؟ نگهداری و تعمیر ملک مشاع یک ساختمان آپارتمانی

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

ساختمان های آپارتمانی دارای مساحت قابل توجهی در ارتباط با املاک مشترک هستند. کاربرد خاص آن چیست؟ شهروندان چگونه در مورد نگهداری از اموال مشترک تصمیم می گیرند؟

مال مشترک در یک خانه چیست؟

مطابق با قوانین قانونی تصویب شده در فدراسیون روسیه، دارایی مشترک یک ساختمان آپارتمان منبع مشترک صاحبان آپارتمان های واقع در ملک است. عناصر اصلی این زیرساخت را می توان در طیف گسترده ای نشان داد. به عنوان یک قاعده، این ها مکان هایی هستند که شامل آپارتمان ها نمی شوند، و همچنین:

- اشیایی که برای سرویس دهی به چندین اتاق در خانه استفاده می شود؛

- فرود آمدن؛

- آسانسور;

- راهروها؛

- شیروانی;

- طبقات فنی و زیرزمین؛

- ارتباطات مهندسی مختلف؛

- سقف ها;

- ساختارهایی که عملکرد محافظتی و یاتاقانی را انجام می دهند؛

- انواع مختلف تجهیزات واقع درخانه خارج از آپارتمان؛

- زمینی که خانه در آن قرار دارد، گیاهانی که روی آن کاشته شده اند، عناصر محوطه سازی واقع در آن.

مقررات اصلی حاکم بر روابط حقوقی در این زمینه، قانون مسکن و همچنین مصوبه دولت شماره ۴۹۱ مورخ ۲۲ مرداد ۱۳۸۵ است. فدراسیون روسیه. در امور نگهداری از تأسیسات مربوطه باید مصوبه دولت قبلاً ذکر شده را مطالعه کرد. ویژگی مشترک یک ساختمان آپارتمانی با تعداد زیادی تفاوت های ظریف از نظر استفاده و نگهداری مشخص می شود.

بیایید آنها را مطالعه کنیم.

ویژگی های استفاده از منابع رایج خانه

صاحبان اماکن مربوطه از آنها مطابق با قوانین فدرال فدراسیون روسیه استفاده می کنند. تغییر متراژ ملک مشاع خانه تنها با رضایت کلیه مالکان این زیربنا امکان پذیر است. ضمناً امکان انتقال اماکن مربوطه به مالکیت اشخاص دیگر نیز وجود دارد. نکته اصلی این است که هنگام اجرای چنین روابط حقوقی، این معیار رعایت می شود - تنها در صورتی که این رویه حقوق و منافع شهروندان و سازمان ها را نقض نکند، می توان دارایی مشترک صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان را برای استفاده منتقل کرد.

قطعات زمینی که در آن تاسیسات مسکونی واقع شده است را می توان برای استفاده محدود به افراد دیگر واگذار کرد. اگر قبل از تصویب قوانین مربوط به استفاده از منابع خانه مشترک، این سایت ها قبلاً توسط شخصی استفاده شده است، دسترسی به آنها وجود ندارد.ممکن است ممنوع شود. بار جدید شی طبق توافق بین مالکان آپارتمان ها و شخصی که قرار است از سایت استفاده کند برقرار می شود. اختلافات احتمالی در چارچوب این روابط حقوقی در دادگاه حل و فصل می شود.

ویژگی های نگهداری از اشیاء خانه مشترک

بیایید بررسی کنیم که چگونه نگهداری از اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمان انجام می شود.

مطابق با قوانین در زمینه قانون مسکن فدراسیون روسیه، مالکان آپارتمان هزینه های حل مشکل مورد نظر را به طور مشترک متحمل می شوند. سهم این هزینه های قابل انتساب به یک مالک خاص بر اساس سهم در اموال مشترک متعلق به شخص تعیین می شود. حتی اگر صاحب آپارتمان در آن ساکن نباشد، باز هم باید برای نگهداری از ملک مشاع در ساختمان آپارتمان هزینه ای بپردازد. اگر فردی مثلاً به دلیل زندگی در طبقه 1 از آسانسور استفاده نمی‌کند، باید هزینه زیربنای تسهیلات مسکونی را پرداخت کند.

فهرست خاص فعالیت هایی که حفظ منابع مشترک در خانه را تشکیل می دهند به ویژگی های یک مرکز مسکونی خاص، شرایط آب و هوایی که در آن قرار دارد بستگی دارد. به عنوان یک قاعده، آنها عبارتند از:

- بازرسی دوره ای اموال، که توسط مالکان آپارتمان و سایر افراد مسئول به منظور شناسایی کاستی ها در ساختار اشیاء مربوطه انجام می شود؛

- اطمینان از عملکرد سیستم های منبع تغذیه؛

- نظافت و نظافتپردازش محل، زمینی که خانه در آن واقع شده است؛

- زباله و دفع زباله ناشی از کار شرکت هایی که از اتاق های مختلف در خانه استفاده می کنند؛

- استفاده از اقدامات حفاظت از آتش پیش بینی شده توسط قانون فدراسیون روسیه؛

- مراقبت از گیاهان کاشته شده در زمین مجاور خانه؛

- نگهداری از عناصر محوطه سازی واقع در قلمرو مربوطه؛

- انجام تعمیرات فعلی تاسیسات، آماده سازی آنها برای بهره برداری در یک فصل معین؛

- اجرای اقدامات با هدف بهبود بهره وری انرژی یک ساختمان مسکونی.

قابل توجه است که فهرست فعالیت هایی که نگهداری و تعمیر ملک مشاع یک ساختمان آپارتمانی را تشکیل می دهد شامل: نمی شود.

- اطمینان از عملکرد درب ها در آپارتمان های متعلق به ساکنان - خارجی و داخلی، پنجره ها؛

- عایق کاری بالکن؛

- تعویض شیشه؛

- نگهداری قطعات زمینی که در ساختار ملک مشاع گنجانده نشده است، از جمله کاشت گیاهان روی آن.

این کارها توسط صاحبان آپارتمان حل می شود.

تعمیرات از جمله فعالیت های اصلی است که در چارچوب استفاده از اموال مشاع انجام می شود. می تواند جاری و سرمایه باشد. بیایید ویژگی های آن را مطالعه کنیم.

تعمیر تاسیسات مشترک

تعمیر طبق تصمیم جلسه مالکان انجام می شود. نمونه فعلی برای جلوگیری از سایش و پارگی و همچنین حفظ عملکرد اشیاء مورد نظر طراحی شده است. تعمیرات اساسی ملک مشاع دردر یک ساختمان آپارتمانی شامل جایگزینی یا بازسازی عناصر فردی زیرساخت های مسکونی است. همچنین در صورت اتمام امکانات مربوطه تولید می شود.

تعمیرات فعلی (و همچنین عمده) املاک مشاع در یک ساختمان آپارتمانی در صورتی که این تعهد با تصمیم مالکان بر عهده آنها باشد، می توانند توسط شرکت های مدیریت انجام شوند. مشارکت در این روابط حقوقی در صلاحیت انحصاری مالکان آپارتمان است. ساکنان همچنین محدوده و زمان‌بندی تعمیرات را بر اساس منابع رایج در خانه تنظیم می‌کنند.

توجه داشته باشید که شرکت های مدیریت موظفند کارهای جاری و فوری لازم برای حفظ عملکرد تسهیلات را انجام دهند، حتی اگر توافق با مالکان لیست خاصی از کارهای مربوط را ایجاد نکند. به منظور تامین مالی این فعالیت ها، صاحبان آپارتمان ها صندوقی را برای تعمیرات اساسی املاک مشترک ساختمان های آپارتمانی تشکیل می دهند. مشخصات آن را در نظر بگیرید.

استفاده از صندوق نقدی عمومی مالکان آپارتمان

صندوق مورد نظر در حساب ویژه ای قرار می گیرد. در یک موسسه مالی که صلاحیت انجام معاملات مربوطه را دارد افتتاح می شود. بنابراین وجوهی که در یک حساب جداگانه و متعلق به صاحبان آپارتمان قرار می گیرد، برای انجام تعمیرات اساسی منابع استفاده می شود.

تشکیل متناظراین صندوق با هزینه مشارکت مستاجرین و همچنین جریمه های تعلق گرفته بر این مبالغ به روش مقرر در قانون انجام می شود. در برخی موارد نیز امکان دریافت سود از سوی بانک برای قرار دادن وجه در حساب مورد نظر وجود دارد. صندوق تعمیرات اساسی بین مالکان آپارتمان به نسبت میزان مشارکت آنها توزیع می شود.

مالکیت این وجوه متعلق به صاحب یک مسکن خاص است. اگر شخصی آپارتمانی را بفروشد، خریدار آن نیز صاحب سهمی در صندوق تعمیرات اساسی می شود. شایان ذکر است که صاحبان وجوه در یک حساب جداگانه حق استفاده از آنها را برای مقاصد دیگر ندارند، مگر برای تعمیرات اساسی منابع مشترک در خانه.

اکنون بیایید نحوه انجام وقایع را مطالعه کنیم که در چارچوب آن مالکان قوانین حفظ اموال مشترک را در یک ساختمان آپارتمانی تعیین می کنند. صحبت از جلسات مجمع عمومی مالکان آپارتمان است.

جلسه مجمع عمومی مالکان آپارتمان: ویژگی های رویداد

مجمع عمومی صاحبان اماکن مسکونی، مطابق با قوانین در زمینه قانون مسکن فدراسیون روسیه، هیئت حاکمه اصلی خانه است. در واقع یک جلسه هم هست و از این رو می توان آن را یک رویداد تلقی کرد. جلسه مالکان دستور کار دارد و شامل تشکیل فهرستی از تصمیمات اتخاذ شده با رای گیری است.

املاک مشاع یک ساختمان آپارتمانی اشیایی است که طبق نتایج جلسه مالکان آپارتمان می تواند:

- بازسازی شد؛

- تکمیل شدساختمان های جانبی برای اهداف مختلف؛

- تعمیر - از جمله هنگام استفاده از صندوق تعمیرات اساسی.

در جلسه مجمع عمومی مالکان آپارتمان می توان تصمیم گرفت:

- در مورد تشکیل صندوق تعمیرات اساسی؛

- در میزان مشارکت تعمیرات اساسی - نسبت به حداقل سطح؛

- به انتخاب شهروندی که حساب ویژه ای در صندوق مربوطه باز می کند و عملیات روی این حساب انجام می دهد؛

- در مورد انتخاب بانکی که تراکنش های مالی مربوط به تسویه حساب بین مالکان آپارتمان و ارائه دهندگان خدمات را برای حفظ منابع مشترک انجام دهد؛

- در مورد دریافت HOA، انگلستان یا سایر سازمان های ذیصلاح وام برای تعمیرات اساسی در خانه؛

- در مورد صدور ضمانت نامه برای چنین تراکنش های مالی؛

- در مورد روش استفاده از زمین مجاور خانه؛

- در مورد استفاده از اشیاء موجود در منابع مشترک خانه توسط اشخاص ثالث - به عنوان مثال، به منظور تبلیغات؛

- در مورد توانمندسازی افراد شرکت کننده در امضای قراردادهای استفاده از اشیاء؛

- در مورد معرفی سیستم های اطلاعاتی در چارچوب تعامل صاحبان آپارتمان و همچنین در تعیین افراد مجاز به استفاده از چنین راه حل های فن آوری؛

- در مورد روش تأمین مالی هزینه های مربوط به تشکیل جلسات با مشارکت قانون جزایی، HOA یا سایر سازمان های ذیصلاح؛

- در مورد انتخاب مکانیسم های کنترل خانه؛

- در مورد نیاز به تعمیرات مداومدارایی.

بیایید بررسی کنیم که چگونه جلسات مورد نظر می توانند برگزار شوند.

فرم ها و نحوه برگزاری جلسات مالکان آپارتمان

فعالیت مورد نظر را می توان برگزار کرد:

- به صورت رای گیری حضوری - هنگامی که مالکان شخصاً در آن شرکت می کنند، در مورد مسائل بحث کرده و تصمیم گیری می کنند؛

- از طریق رای گیری غیرحضوری ساکنان - به روشی که توسط قوانین قانونی نظارتی فدراسیون روسیه مقرر شده است؛

- فرم مختلط.

قوانین قانونی نظارتی فدراسیون روسیه نیز روش برگزاری رویداد مورد نظر را تعیین کرد. اول از همه، قانون تعداد دفعات تشکیل جلسات برای تعیین نحوه استفاده صاحبان خانه از ملک مشترک یک ساختمان آپارتمانی را تعیین می کند. این یک معیار بسیار مهم از نظر اثربخشی مدیریت امکانات مربوطه است.

بنابراین، جلسات مورد نظر باید یک بار در سال برگزار شود، مگر اینکه در مقررات محلی که توسط مالکان آپارتمان تعیین شده است، خلاف آن مقرر شده باشد. علاوه بر جلسه اصلی مالکان، ممکن است رویدادهای فوق العاده ای در رابطه با بحث در مورد جنبه های مختلف مدیریت خانه برگزار شود. آنها می توانند توسط هر شهروندی از بین مالکان آپارتمان آغاز شوند.

مجمع عمومی مالکان در صورت احراز نصاب قانونی قانونی شناخته می شود. مطابق با قوانین مسکن فدراسیون روسیه، باید 50٪ از تعداد کل آرا باشد. در صورت عدم احراز حد نصاب، مجمع عمومی دیگر تشکیل می شود.

اگر هر یک از صاحبان آپارتمان تصمیم گرفتند بحث را مطرح کنندمثلاً در مورد اینکه تعمیرات فعلی ملک مشاع در یک ساختمان آپارتمانی به صورت فوق العاده چگونه باید انجام شود، پس باید 10 روز قبل از جلسه مربوطه ابتکار خود را به سایر ساکنان اطلاع دهد. یک شخص باید اطلاعات مربوط به این رویداد را به صورت کتبی برای همسایگان ارسال کند یا پیام هایی در مورد جلسه صاحبان آپارتمان در غرفه های ویژه ارسال کند. این سند باید حاوی: باشد

- اطلاعات در مورد آغازگر جلسه فوق العاده مالکان؛

- داده‌های مربوط به فرم جلسه؛

-تاریخ، مکان و زمان رویداد؛

- موضوعات اصلی در دستور کار جلسه مالکان؛

- روش بررسی مالکان آپارتمان با اطلاعاتی که باید در جلسه در نظر گرفته شود.

صاحبان آپارتمان با 10٪ یا بیشتر رای در جلسات می توانند با درخواست برای برگزاری مجمع عمومی به قانون جزا یا HOA مراجعه کنند. این درخواست باید به صورت کتبی و شامل موارد دستور کار باشد. ظرف 45 روز پس از دریافت سند مربوط، اما حداکثر 10 روز قبل از تشکیل مجمع عمومی، قانون جزا یا HOA باید ساکنان را در مورد رویداد مربوطه اطلاع دهند.

چنین ابتکاراتی همچنین می تواند با بحث در مورد تفاوت های ظریفی که مشخصه تعمیر ملک مشترک در ساختمان های آپارتمانی یا، به عنوان مثال، استفاده از صندوق تعمیر سرمایه است، همراه باشد. مبتکر جلسه مربوطه ممکن است خود شرکت مدیریت یا مشارکت مالکان باشد. در عین حال، دستور کار ممکن است شامل شودمسائلی باشد که معمولاً در صلاحیت جلسه صاحبان آپارتمان است.

حالا بیایید به نحوه تصمیم گیری صاحب خانه نگاه کنیم.

ویژگی های تصمیم گیری در جلسات صاحبان خانه

همانطور که در بالا اشاره کردیم، اجرای فعالیت های مربوط به حفظ منابع مشترک در خانه بر اساس نتایج رای گیری در جلسه مالکان آپارتمان انجام می شود. تصمیمات مناسب توسط مالکان در مورد عمومی با اکثریت آرا اتخاذ می شود، اما گاهی اوقات حمایت دو سوم ساکنان در مورد یک موضوع خاص مورد نیاز است.

ویژگی های رای گیری در جلسه صاحبان آپارتمان

مطالعه نحوه رای گیری در مورد موضوعات در دستور کار در جلسات مربوطه مفید خواهد بود. به عنوان مثال، با توجه به رویه هایی مانند تعمیرات اساسی ملک مشاع ساختمان های آپارتمانی یا هزینه وجوهی که قرار است برای اهداف مناسب استفاده شود. رای گیری در جلسه مالکان آپارتمان می تواند به صورت حضوری و یا از طریق نماینده ای که بر اساس وکالت نامه اقدام می کند انجام شود. هر مالک دارای تعدادی رأی متناسب با سهم خود از مالکیت منابع مشترک در خانه است. اطلاعات مربوط به افراد شرکت کننده در رای گیری در صورتجلسه جلسه صاحبان آپارتمان ثبت می شود.

نتایج رای گیری در چارچوب جلسه آپارتمان نشینان در پروتکل های ویژه که اسناد رسمی است ثبت می شود. تدوین و کاربرد آنهامقررات مندرج در آن ممکن است پیامدهای قانونی داشته باشد.

تنظیم نتایج جلسه مالکان

کپی از پروتکل های مربوطه باید توسط یک شهروند مجاز به قانون جزایی، HOA یا سایر سازمان های ذیصلاح ظرف 10 روز پس از جلسه صاحبان آپارتمان ارسال شود. به نوبه خود ، قانون کیفری ، HOA یا ساختار دیگری باید پروتکل را ظرف 5 روز پس از دریافت سند ذکر شده به مقامات نظارتی ارسال کند. اگر این سازمان های دولتی 2 یا چند منبع از نوع مناسب را برای 3 ماه متوالی دریافت کنند، باید بازرسی بدون برنامه از فعالیت های شهروندان مرتبط با مدیریت خانه را آغاز کنند. به عنوان مثال، اگر ساکنان به طور فعال در حال بحث و گفتگو هستند که چه خدماتی برای حفظ اموال مشترک یک ساختمان آپارتمانی باید اقداماتی را برای حفظ امکانات مربوطه ایجاد کند، مقامات ذیصلاح دولتی می توانند بررسی کنند که اقدامات شهروندان به عنوان بخشی از حل چنین مسائلی چقدر قانونی است..

صورتجلسه مالکان آپارتمان نباید حاوی تصمیماتی در مورد موضوعاتی باشد که توسط آغاز کنندگان رویداد در دستور کار قرار نگرفته است. نتایج جلسه مالکان آپارتمان ظرف 10 روز پس از اجرای سند مربوطه به مستاجرین اطلاع داده می شود. به عنوان یک قاعده - با قرار دادن در غرفه های ویژه. صورتجلسه ای که نتایج جلسه صاحبان آپارتمان را تثبیت می کند در محلی که توسط خود ساکنان تعیین می شود نگهداری می شود. صورتجلسه مالكان كه نحوه استفاده از اموال مشاع يك ساختمان آپارتماني را تنظيم مي كند، منابع هنجاري است.برای کلیه ساکنین الزامی است مشروط بر اینکه مواردی که در دستور جلسه در نظر گرفته شده در صلاحیت دستگاه مدیریت ساختمان مربوطه باشد.

تصمیمات اتخاذ شده پس از جلسه صاحبان آپارتمان قابل تجدیدنظرخواهی از سوی مالکان آپارتمان در دادگاه می باشد. به عنوان مثال، اگر یکی از شهروندان از نحوه تعیین نحوه صرف وجوه برای تعمیر ملک مشاع یک ساختمان بدون مشارکت او راضی نبود یا رأی مخالف داد و حقوق خود را تضییع شده دانست. فرد می تواند ظرف مدت 6 ماه از تاریخ آشنایی با تصمیم جلسه صاحبان مسکن به دادگاه مراجعه کند.

بنابراین، از اموال مشترک مالکان در یک ساختمان آپارتمانی باید با در نظر گرفتن منافع هر مستأجر استفاده شود. او حق دارد آنها را شخصاً بیان کند - در جلسات صاحبان آپارتمان یا در دادگاه.