تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی: پرداخت کنیم یا نه؟ تعرفه تعمیرات اساسی یک ساختمان آپارتمانی

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

در رسیدهای پرداخت مسکن و خدمات عمومی ارسال شده به شهروندان فدراسیون روسیه، خطی وجود دارد - "تعمیرات اساسی". دلایل قانونی درج آن در سند پرداخت مربوطه چیست؟ چه ساختارهایی مسئول جمع آوری درآمدهای مالی از شهروندان برای این اهداف و همچنین اجرای عملی تعمیرات اساسی هستند؟

آیا باید هزینه تعمیرات اساسی پرداخت کنم؟

بله، مطابق با قوانین فدراسیون روسیه، اجباری است. اصلاحات مربوط به اقدامات قانونی در سال 2014 انجام شد. صاحبان آپارتمان متعهد می شوند که به میزان تعیین شده توسط تعرفه های تصویب شده توسط نهادهای قانونگذاری یک موضوع خاص فدراسیون روسیه و محاسبه بر اساس مساحت محل سکونت، کمک مالی کنند. یعنی مقدار مربوطه تعیین شده توسط مقامات در تعداد متر مربع مسکن ضرب می شود.

پس، اگر نگران این موضوع بودیمپدیده ای مانند تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی (پرداخت یا عدم پرداخت)، ما به آن پاسخ دادیم. مشارکت های مناسب باید انجام شود. در عین حال، قانون مسکن فدراسیون روسیه حاوی مقرراتی است که طبق آن صاحبان آپارتمان ها حقوق مالکیت منابع مالی کمک شده را حفظ می کنند. اگر شهروندی مسکنی را که برای تعمیرات اساسی در آن مشارکت کرده است بفروشد، حقوق استفاده از دارایی های مربوطه به خریدار منتقل می شود.

تعمیرات اساسی ساختمانهای مسکونی: اطلاعات عمومی

دو طرح اصلی وجود دارد که بر اساس آن تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی امکان پذیر است. قانون فرض می کند که آنها از نظر قانونی معادل هستند - این به انتخاب شهروندان بستگی دارد.

نخستین طرح استفاده از خدمات صندوق های ویژه منطقه ای - موسسات در وضعیت سازمان های مردم نهاد است. دومی ایجاد یک حساب جداگانه است که بودجه را برای تعمیرات اساسی جمع می کند.

در مورد اول، زمان بندی و روند تعمیرات در یک برنامه منطقه ای خاص ثابت می شود. در سناریوی دوم، این منبع نیز حائز اهمیت است، اما شهروندان در چارچوب معیارهای تعیین شده، می توانند شرایط مربوطه را برای انجام کارهای ضروری تنظیم کنند.

معمولاً هر ساختمان مسکونی طبق مقررات عمر مفیدی دارد. اگر تا زمانی که ساختمان طبق معیار مشخص شده تعمیر شود، شهروندان حساب خاصی ایجاد نکرده باشند، آنگاه تحت صلاحیت اپراتور منطقه ای قرار می گیرد.

هزینه های تعمیرات اساسی در انبار مسکن شهرداری به عهده مقامات محلی مربوطه خواهد بود. مشارکت برای تعمیرات اساسی توسط مالک انجام می شود. در این مورد، اینشهرداری. اما در یک واحد مسکونی چند آپارتمانی خصوصی، این تعهد بر عهده مالکان آپارتمان است.

رسیدها از کجا می روند

چگونه صاحبان رسید برای تعمیرات اساسی دریافت می کنند به گزینه انتخابی برای انباشت وجوه بستگی دارد. قانون آنها، همانطور که در بالا اشاره کردیم، دو را ارائه می کند: در یک حساب جداگانه یا در حساب یک اپراتور منطقه ای. در مورد اول، رسیدها اغلب توسط HOA ارسال می شود، در مورد دوم، توسط یک موسسه دولتی که با تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی سروکار دارد. اگر یک ساختمان مسکونی توسط یک شرکت مدیریت اداره شود، تعهدات مربوط به تحویل قبوض به شهروندان به آن واگذار می شود.

شرایط تعمیرات اساسی

روال تعمیرات اساسی ساختمانهای آپارتمانی، که توسط قانون پیش بینی شده است، در یک بازه زمانی انجام می شود که اولاً به دوره های تعمیرات اساسی تعیین شده برای برخی از عناصر ساختاری یک ساختمان مسکونی و ثانیاً به روش بستگی دارد. تشکیل سرمایه مناسب.

در صورت جمع آوری وجوه توسط اپراتور منطقه ای، تعمیرات اساسی طبق برنامه مصوب انجام می شود. به عنوان یک قاعده، خانه هایی با درجه ساییدگی و پارگی قابل توجهی ابتدا تعمیر می شوند. با توجه به سناریویی که در آن صندوق پولی برای تعمیرات اساسی ساختمان‌های آپارتمانی در اختیار HOA قرار دارد، لازم به ذکر است که مهلت‌های مقرر در برنامه منطقه‌ای بیانگر لحظه‌ای است که در هر صورت باید کار مربوطه انجام شود.. بنابراین انتظار می رود که HOA حتی قادر به پیاده سازی آنها باشدسریعتر از یک اپراتور منطقه ای.

اگر یک نهاد دولتی با مسائل تعمیرات اساسی سر و کار دارد، یک عامل مهم در شکل دادن به نظم ساختمان های مسکونی برای تعمیر، نظم پرداختی مالکان آپارتمان است. اگر شهروندان علاقه زیادی به پرداخت به موقع قبوض آب و برق نداشته باشند، ممکن است بر زمان تعمیرات اساسی در خانه هایشان تأثیر بگذارد. اما اگر فرسودگی یک ساختمان مسکونی به وضوح عملکرد آن را دشوار می کند، بدون توجه به میزان بدهی قبوض آب و برق، می توان در اسرع وقت تعمیرات را در این مرکز انجام داد.

کمک از بودجه

صرف نظر از شکل انباشت سرمایه با هدف تعمیرات اساسی، کمک به شهروندان در انتقال وجوه برای نگهداری خانه می تواند توسط دولت ارائه شود. بنابراین، بودجه بسیاری از مناطق شامل وجوهی است که برای جبران مبالغ مربوطه به میزان 50 تا 100 درصد بسته به طبقه اجتماعی یک شهروند طراحی شده است.

ویژگی های اپراتورهای منطقه ای

بیایید نگاهی دقیق‌تر به ویژگی‌های فعالیت همان اپراتورهای منطقه‌ای که در بالا به آنها اشاره کردیم بیاندازیم. این مؤسسات چیست؟ در بیشتر موارد این موسسه غیرانتفاعی زیر نظر مقام اجرایی منطقه است که تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی را بر عهده دارد. معمولاً ارگان دولتی که اپراتورهای منطقه ای را ایجاد می کند، وزارت مسکن و خدمات عمومی یا به روشی مشابه نامیده می شود.

عملکرد اصلی اپراتورهای مورد نظر، کنترل کامل بر روی چنین رویه‌ای مانند بازسازی عمده خانه است، ازارسال فیش به شهروندان و پایان دادن به مراحل پذیرش کار ساختمانی مربوط به چیدمان ساختمان. مسئولیت مالی فعالیت های ساختارهای مورد نظر اغلب بر عهده دولت موضوع فدراسیون است.

فعالیت اپراتورهای منطقه ای بسیار شفاف فرض می شود: به عنوان مثال، اطلاعات منعکس کننده نتایج فعالیت های این سازمان ها معمولاً در وب سایت های آنها قرار می گیرد. بنابراین ، هر مالک می تواند ببیند که چقدر صندوق تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی رشد کرده است ، که خود مرتباً آن را پر می کند ، با لیست کارهایی که قرار است در اطراف خانه انجام شود یا با اطلاعاتی در مورد عملکرد پیمانکاران آشنا شود..

چنین شفافیت کار اپراتورهای منطقه ای با تمایل مقامات برای افزایش اعتماد شهروندان مرتبط است. به طوری که هیچ کس در مورد انجام تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی، پرداخت یا عدم پرداخت برای خدمات مربوطه سؤال نمی کند. مردم باید درک کنند که اپراتور یک ساختار پایدار است و با پول پرداخت شده در هیچ کجا ناپدید نخواهد شد.

ویژگی های برنامه های منطقه ای

برنامه‌های منطقه‌ای چه ویژگی‌هایی دارند که بر اساس آن سازمان‌های غیردولتی مسئول تعمیرات اساسی ساختمان‌های مسکونی رویه‌های مربوطه را اجرا می‌کنند؟

در واقع، آنها فهرستی از ساختمان‌های مسکونی ساخته شده در موضوع فدراسیون را نشان می‌دهند که نیازی عینی به تعمیر سقف‌ها، نماها، فونداسیون‌ها و سایر عناصری دارند که نشانه‌هایی از فرسودگی را نشان می‌دهند.این برنامه شامل خانه‌هایی نمی‌شود که به‌طور مناسب به‌عنوان اضطراری شناخته می‌شوند، و همچنین ساختمان‌هایی که دارای عناصر دارایی مشترک در ساختارشان نیستند.

مهمترین مؤلفه برنامه تنظیم کننده تعمیرات اساسی ساختمانهای آپارتمانی، برنامه زمانبندی اجرای کارهای مربوطه است. این بر اساس عوامل مختلفی شکل می گیرد: به عنوان مثال، درجه فرسودگی ساختمان ها، دوره عملکرد آنها، در برخی موارد، اندازه بدهی شهروندان برای مسکن و خدمات عمومی، همانطور که در بالا اشاره کردیم.

کدام راه را برای انباشت سرمایه انتخاب کنیم؟

بنابراین، ما آموختیم که دو راه برای انباشت سرمایه وجود دارد که بعداً می توان از آنها برای تعمیرات اساسی یک ساختمان مسکونی استفاده کرد: از طریق یک اپراتور منطقه ای یا از طریق HOA یا با مشارکت یک شرکت مدیریت. کدام راه بهتر است؟ شاید اصلاً تفاوت زیادی بین آنها وجود نداشته باشد؟

مزیت اصلی تماس با اپراتور منطقه ای صرفه جویی در زمان است. شهروندان نیازی به اتلاف وقت برای تشریفات مربوط به حل مسائل مالی و سازمانی مربوط به اجرای مفاد قانون تعمیرات اساسی ساختمان های مسکونی نخواهند داشت. خدمات افسران مربوطه رایگان است. با این حال، چنین قالبی از فعالیت ها با یک اشکال واضح مشخص می شود - همانطور که در بالا اشاره کردیم، تعمیرات اساسی فقط در بازه زمانی پیش بینی شده توسط برنامه منطقه ای انجام می شود.

بنابراین، اگر ساکنین انتظار دارند که بتوانند تعمیرات اساسی خانه را خارج از برنامه انجام دهند، اما از روی ضرورت، باید شروع کنند.افتتاح یک حساب ویژه که وجوه لازم را جمع آوری می کند. البته در این صورت باید برای حل تعداد زیادی از مسائل سازمانی وقت بگذارید. با این حال، در ساختار HOA، به عنوان یک قاعده، همیشه افرادی هستند که در حل چنین مشکلاتی صلاحیت دارند. البته بعید است که آنها با انجام رایگان کار موافقت کنند، اما نتیجه مورد انتظار شهروندان معمولاً هزینه های مربوطه را توجیه می کند. بنابراین، این سناریو توسط بسیاری از صاحبان خانه که قصد دارند تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی را به طور منظم انجام دهند، به خوبی تایید شده است. اینکه آیا به کارمندان HOA پرداخت شود یا خیر، و اگر چنین است، در جلسات مربوطه چقدر باید در مورد آن تصمیم گرفت.

بنابراین، بیایید مزایای اصلی گزینه ای را که در آن اپراتور منطقه ای وجوه را مدیریت می کند فهرست کنیم:

• ساختار مربوطه همه مسائل سازمانی لازم را حل می کند؛
• فعالیت های اپراتورهای منطقه ای مشمول پرداخت نیست؛
• نوع مناسب NPO باید به طور عمومی در قبال کار خود پاسخگو باشد.

عیب اصلی این طرح: زمان تعمیرات اساسی ممکن است با زمان‌هایی که برای مالکان آپارتمان مطلوب است متفاوت باشد.

بیایید به مزایای اصلی افتتاح حساب مدیریت نقدی خود برای تعمیرات نگاه کنیم:

• می توانید هر مهلتی را در مورد سفارش کارها و خدمات لازم تعیین کنید؛
• می توانید پیمانکاران سودآور و تضمین شده با کیفیت را انتخاب کنید؛
• ممکن است مقررات انعطاف پذیری در مورد میزان مشارکت اعمال شودتعمیرات اساسی.

ایراد اصلی این طرح: سازماندهی تعامل HOA با پیمانکاران مختلف و مقامات نظارتی زمان می برد. اما، همانطور که در بالا اشاره کردیم، در ساختار انجمن های صاحبان خانه معمولاً شهروندان مبتکری وجود دارند که آماده مشارکت در حل مسائل مربوطه هستند.

چگونه مدیریت سرمایه مستقل را سازماندهی کنیم؟

ممکن است شهروندان بدون توسل به خدمات اپراتور منطقه ای تصمیم بگیرند که خودشان مدیریت کنند. بنابراین، تامین مالی تعمیرات اساسی ساختمان‌های آپارتمانی به طور کامل توسط خود ساکنان اداره می‌شود. چگونه می توان خودگردانی را از نظر حل مشکلات مربوط به بازسازی سازماندهی کرد؟

اول از همه، یک HOA باید در خانه کار کند. با این حال، تنها می تواند به یک ساختمان مسکونی خاص خدمت کند. اگر چند خانه وجود داشته باشد، مجاز است تعداد کل آپارتمان ها از 30 بیشتر نباشد، مشروط بر اینکه در یک سایت واقع شده باشند.

در جلسه مالکان خانه، میزان هزینه تعمیر سرمایه مربوطه برای هر آپارتمان باید تعیین شود. حداقل ارزش آن نمی تواند کمتر از تعرفه تعیین شده در قوانین قانونی منطقه ای تنظیم کننده بخش مسکن و خدمات عمومی باشد. تعمیرات اساسی در واقع مجموعه ای از خدمات ارائه شده توسط سازمان های ساختمانی است. تایید لیست خدمات مربوطه الزامی است. در عین حال، نباید حجم کاری کمتر از آنچه در برنامه منطقه ای مشخص شده است، ارائه کند. شهروندان نیز نیاز دارندتعیین زمان تعمیرات اساسی آنها نمی توانند دیرتر از موارد تجویز شده در برنامه منطقه ای باشند.

مالکین همچنین می توانند تصمیم بگیرند که میزان کمک های تعمیر و نگهداری را افزایش یا کاهش دهند. اما مقادیر مربوطه باید در محدوده تعیین شده توسط قانون باشد. وجوهی که قبلاً برای تعمیرات اساسی جمع آوری شده است بدون اسناد مهم قابل نقد نیست، از جمله: صورتجلسه مجمع عمومی که در دستور کار آن تعمیرات اساسی قرار دارد، قرارداد با پیمانکاران، گواهی قبولی و یک پروتکل نهایی که منعکس کننده کار انجام شده است.

میزان پرداختی

در بالا متذکر شدیم که شاخص های کلیدی که بر اساس آن هزینه های مالکان تشکیل می شود، مربوط به تشکیل صندوق مالی مربوطه، نرخ تعمیرات سرمایه برای یک ساختمان آپارتمانی مصوب در منطقه است. مساحت آپارتمان و همچنین میزان غرامت بخشی از هزینه های شهروندان از محل بودجه.

اولین جزء "فرمول" توسط مقامات منطقه تعیین می شود. به عنوان مثال، تعرفه تعمیرات اساسی یک ساختمان آپارتمانی که در منطقه روستوف ایجاد شده است 6.60 روبل است. در هر متر مربع م. رقم مربوطه در فرمان دولت منطقه ثبت شده است. در منطقه ورونژ ارقام دیگری نیز وجود خواهد داشت که بر اساس آنها مشارکت برای تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی محاسبه می شود، مسکو این حق را دارد که خود را تعیین کند.

تعرفه قبل از تصویب توسط دولت منطقه ای بر اساس روش توسعه یافته توسط وزارت توسعه منطقه ای فدراسیون روسیه محاسبه می شود.در سطح فدرال فرض بر این است که مبلغ کمک های مربوطه بر اساس برآوردی از ارزش کل نیازهای نقدی عینی برای پرداخت کارها و خدماتی که به احتمال زیاد انجام می شود به منظور نظم بخشیدن به میانگین ساختمان مسکونی محاسبه می شود. پس از چندین سال کار مداوم.

تحریم برای عدم رعایت قانون

اگر یک شهروند تصمیم بگیرد که نمی خواهد در تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی مشارکت کند، آیا تحریمی وجود دارد؟ پرداخت یا نپرداختن آن سوالی است که او نمی پرسد. بله تحریم ها وجود دارد. پرداخت های مورد بحث در سطح قانون فدرال پیش بینی شده است. و اگر شخصی آنها را پرداخت نکند، این دلیل موجهی برای تشکیل بدهی و متعاقب آن تعلق جریمه در صورت عدم پرداخت است. تقریباً مشابه در صورت امتناع از انتقال وجه برای سایر خدمات آب و برق. اگر یک شهروند اساساً از پرداخت مبالغ و غرامت مربوط به تأخیر در پرداخت ها امتناع ورزد، آنگاه می توان وجوه را توسط دادگاه از وی بازپس گرفت.

چه کسی جریان وجوه را کنترل می کند؟

اگر صاحبان خانه تصمیم بگیرند که صلاحیت مربوط به اجرای تعمیرات اساسی را به اپراتور منطقه ای واگذار کنند، پس چه کسی هزینه وجوه مربوطه را کنترل خواهد کرد؟ در بالا، ما اشاره کردیم که دولت منطقه ای اغلب مسئولیت مالی کامل نتایج فعالیت های سازمان های غیردولتی مربوطه را بر عهده دارد.

اضافیمعیاری برای محافظت از وجوه - در موانع برداشت آنها از حساب های اپراتورهای منطقه ای. بنابراین، پرداخت هزینه تعمیرات اساسی یک ساختمان آپارتمان به پیمانکاران تنها در صورتی توسط بانک انجام می شود که NPO مسئول تعمیرات اساسی پروتکلی ارائه دهد که منعکس کننده اطلاعات مربوط به جلسه در مورد موضوع تعمیر و همچنین توافق نامه ای برای ارائه باشد. خدمات مربوطه و گواهی پذیرش شما همچنین به پروتکل نهایی در مورد تایید کار انجام شده توسط پیمانکار نیاز خواهید داشت. به هر حال، ما همان الزامات را در بالا فهرست کردیم، که ویژگی های مدیریت مالی را برای تعمیرات اساسی از طریق HOA مشخص می کند.

اپراتورهای منطقه ای ملزم به ارسال اطلاعات مربوط به کار خود به مقامات آماری، خدمات مالیاتی فدرال و سایر موسسات، در صورت لزوم توسط قانون هستند. در برخی مناطق نیز مصوبات قانونی به تصویب رسیده است که بر اساس آن اپراتور منطقه باید ماهانه ارقامی را بابت هزینه های نقدی برای تعمیرات اساسی به بازرسی مسکن ارسال کند. همچنین شهروندان می توانند از طریق سایت با این اطلاعات آشنا شوند.

در کار سازمان های غیردولتی تشکیل شده توسط دولت های مناطق فدراسیون روسیه، مشارکت مستقیم به عنوان موضوعات روابط حقوقی افراد انتظار نمی رود. کلیه قراردادها توسط اشخاص حقوقی با گزارش به مراجع موضوع امضا می شود. ساختارهای مربوطه اداره دولتی در مناطق، هیئت های امنایی را به ریاست مقامات تشکیل می دهند - به عنوان مثال، این ممکن است معاون اول رئیس منطقه باشد. هیئت امنای سازمان‌های غیردولتی مسئول تعمیرات اساسی نیز می‌تواند شامل نمایندگانی از ساختارهای صنفی باشد.نهادهای قانونگذاری موضوع.