نحوه فروش آپارتمان به تنهایی و از طریق آژانس: دستورالعمل گام به گام

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

فروش آپارتمان یک فرآیند پیچیده و خاص در نظر گرفته می شود. می توان آن را به طور مستقل یا با مشارکت مشاوران املاک انجام داد. بسیاری از مردم نمی خواهند وقت خود را صرف جستجوی خریداران، نمایش املاک و بستن معامله کنند، بنابراین از خدمات پولی یک واسطه حرفه ای استفاده می کنند. اما اغلب شما نیاز دارید که یک شی را با قیمت بالاتر بفروشید، که این امر مستلزم این است که خودتان با خریداران ارتباط برقرار کنید. بنابراین، شما باید نحوه فروش صحیح یک آپارتمان را در هر دو مورد بیابید.

خودفروش

اگر زمان و تمایل دارید که تمام فرآیندها را خودتان انجام دهید، پس مهم است که مراحل صحیح این روش را درک کنید.

به طور استاندارد، فرآیند به مراحل تقسیم می شود:

• تهیه اسناد آپارتمان برای فروش؛
• تزیین مجدد؛
• حذف اثاثیه و اشیا از املاک؛
• جستجوی خریداران و نمایش مسکن؛
• انعقاد توافق اولیه؛
• پردازش انتقال سپرده؛
• امضا کردنقرارداد اصلی، که لازم نیست با Rosreestr ثبت شود؛
• تحویل کلید آپارتمان و تنظیم سند انتقال؛
• دریافت مابقی پول آپارتمان؛
• پرداخت مالیات اگر آپارتمان کمتر از سه یا پنج سال در مالکیت فروشنده بوده باشد.

هر مرحله تفاوت های ظریف خاص خود را دارد، و اگر واقعاً باید تصمیم بگیرید که چگونه سریع یک آپارتمان بفروشید، توصیه می شود قیمت کمی کمتر از میانگین هزینه املاک مشابه در بازار تعیین کنید.

مراحل مقدماتی

از آنجایی که قرار نیست با مشاور املاک تماس بگیرید، همه اقدامات به طور مستقل توسط صاحب شی انجام می شود. عملیات از قبل اجرا شده است:

• املاک فوری در حال آماده سازی است که برای آن باید از اثاثیه و همه چیز خلاص شود؛
• تعمیرات جزئی زیبایی در صورت لزوم؛
• همه شهروندانی که در محل زندگی ثبت نام کرده اند ترخیص می شوند؛
• مطلوب است خود مالک آن را بررسی کند تا خریداران بالقوه از خلوص قانونی معامله مطمئن شوند.

به محض آماده شدن آپارتمان برای فروش، آماده سازی اسناد شروع می شود.

چه مدارکی نیاز دارم؟

اگر فروشنده تمام اوراق لازم برای املاک را داشته باشد، این امر بر کارایی فروش شی تأثیر مثبت خواهد داشت. چگونه به صورت قانونی آپارتمان بفروشیم؟ برای انجام این کار، فروشنده باید مدارکی داشته باشد:

• گواهی ثبت نام؛
• استخراج از USRN;
• عصارهاز کتاب خانه،حاوی اطلاعات مربوط به همه مالکان و افراد ثبت شده؛
• بیانیه از حساب شخصی، نشان دهنده عدم وجود بدهی برای مسکن و خدمات عمومی؛
• در صورت وجود فرزند صغیر در بین مالکان، باید رضایت فروش را از مقامات سرپرستی دریافت کنید؛
• گذرنامه همه مالکان؛
• گذرنامه فنی و طرح فنی آپارتمان، و با کمک این اسناد، خریداران بالقوه می توانند بفهمند که آیا بازسازی غیرقانونی در ملک انجام شده است یا خیر؛
• گواهی از خدمات مالیاتی فدرال که ثابت می کند بدهی مالیات بر دارایی وجود ندارد؛
• اگر فروشنده رسماً ازدواج کرده باشد، همسرش رضایت نامه محضری را برای این فرآیند تنظیم می کند.

در صورت لزوم، خریداران بالقوه می توانند اسناد اضافی درخواست کنند.

هزینه چقدر است؟

شهروندان خود می توانند قیمت را با تمرکز بر عوامل مختلف تعیین کنند. به عنوان مثال، سال ساخت خانه، وضعیت ارتباطات مهندسی، موقعیت مکانی، زیرساخت های موجود، فاصله از مغازه ها و ایستگاه های اتوبوس و همچنین تعداد طبقات و سایر عوامل در نظر گرفته می شود.

توصیه می شود برای تعیین بهترین قیمت به میانگین قیمت ها برای اشیاء مشابه نگاه کنید.

چگونه آپارتمان را سریع بفروشیم؟ برای انجام این کار، توصیه می شود کمی هزینه را کاهش دهید. همچنین سرعت تحت تاثیر صحت آگهی فروش است.

جستجوی خریداران بالقوه

برای این کار بهینه است که تبلیغات را در روزنامه ها یا سایت های تخصصی درج کنیداینترنت. چگونه خودتان یک آپارتمان بفروشید؟ برای این، توصیه ها در نظر گرفته می شود:

• یک تبلیغ باید جالب و جذاب باشد؛
• باید فوراً قیمت و تمام مزایای املاک را مشخص کنید؛
• مجاز است در صورت نیاز به معامله سریع، تبلیغات را نه تنها در منابع رایگان، بلکه حتی در بیلبوردهای سطح شهر قرار دهید.

هنگام نشان دادن املاک و مستغلات، باید در مورد تمام ویژگی های مثبت آن صحبت کنید. برخی از معایب را می توان به مزیت تبدیل کرد، به عنوان مثال، اگر طبقه همکف وجود داشته باشد، برای افراد مسن یا خانواده هایی با فرزندان کوچک مناسب خواهد بود.

قوانین معامله

به محض پیدا شدن خریدار، باید نحوه فروش صحیح آپارتمان را از نظر قانونی مشخص کرد. توصیه می شود از کمک وکیل استفاده کنید، اما در صورت داشتن دانش به روز، فرآیند به صورت مستقل انجام می شود. چگونه یک آپارتمان بفروشیم؟ دستورالعمل گام به گام شامل چندین مرحله است:

1. پیش نویس قرارداد اولیه. این نشان دهنده قصد دو شرکت کننده برای انجام معامله است. نکات مهم درج شده است: موضوع قرارداد، قیمت آن، نحوه تسویه، زمان انتقال ملک و امضای قرارداد اصلی.
2. معرفی توسط خریداران سپرده تضمینی. این به عنوان تضمینی عمل می کند که مردم از خرید امتناع نخواهند کرد. اگر امتناع دریافت شود، وجوه توسط فروشنده بازگردانده نمی شود. به جای سپرده تضمینی، می توان قراردادی را برای سپرده تنظیم کرد.
3. اجرای پرداخت های آپارتمان. چگونه بدون واسطه آپارتمان بفروشیم و در معرض کلاهبرداران قرار نگیریم؟ برای انجام این کار، مهم است که تمام مراحل را به دقت دنبال کنید، و به خصوص توجه زیادی به قوانین پرداخت برای یک آپارتمان می شود. برای این کار استفاده از سلول های بانکی توصیه می شود. برای انجام این کار، خریدار باید یک صندوق امانات در بانک برای مدت زمان لازم برای ثبت معامله اجاره کند. وجوه به مقدار لازم توسط خریدار با حضور فروشنده و کارمند بانک در آن قرار می گیرد. بسته دارای وجوه با امضای کلیه افراد حاضر مهر و موم شده است. پس از ثبت حق مالکیت توسط خریدار، فروشنده قادر به دریافت وجه خواهد بود.
4. انعقاد قرارداد اصلی. 3 نسخه ساخته می شود، از آنجایی که یکی نزد فروشنده باقی می ماند، دیگری برای خریدار ارسال می شود و نسخه سوم توسط سردفتر الزامی است. شما نیازی به ثبت قرارداد با Rosreestr ندارید، اما توصیه می شود آن را با یک دفتر اسناد رسمی تنظیم کنید.
5. خریدار شی را برای خود در Rosreestr یا MFC ثبت می کند.
6. فروشنده آپارتمان و کلید آن را به مالک جدید منتقل می کند و برای این امر مطلوب است سند انتقال تشکیل شود.
7. فروشنده می تواند وجوه باقی مانده برای آپارتمان را از بانک یا روش دیگری که قبلاً توافق شده است جمع آوری کند.

پس از فهمیدن نحوه فروش آپارتمان بدون واسطه، می توان تمام اقدامات را به درستی انجام داد و وجوه قابل توجهی برای خدمات مشاوران املاک پرداخت نکرد.

اشتباهات معمول

اگر شخصی به تنهایی می فروشد، اغلب اشتباهات معمولی رخ می دهد. چگونهفروش آپارتمان؟ برای انجام این کار، توصیه می شود برخی از اشتباهات بسیاری از فروشندگان را در نظر بگیرید:

• تعیین نادرست قیمت املاک، که می تواند منجر به تاخیر در فرآیند یا عدم دریافت سود توسط فروشنده شود؛
• عدم آمادگی پیش فروش شایسته؛
• تهیه نکردن همه مدارک لازم.

اگر از خدمات یک مشاور املاک استفاده نمی کنید، باید برای یک رویه پیچیده و طولانی آماده شوید.

فروش از طریق واسطه

اگر نمی خواهید خودتان با فرآیند فروش مقابله کنید، می توانید از خدمات مشاوران املاک استفاده کنید. مزایای استفاده از واسطه ها عبارتند از:

• حرفه ای ها همه مدارک را خودشان آماده می کنند، بنابراین فقط می توانند از فروشنده بخواهند این یا آن گواهی را دریافت کند؛
• خود مشاوران املاک خلوص قانونی فروش را ارزیابی می کنند، بنابراین بسیاری از خریداران به چنین خریدی وفادارتر هستند؛
• طبق آمار، آپارتمان ها بسیار سریعتر از زمانی که معامله به طور مستقل انجام می شود فروخته می شوند؛
• همه مراحل معامله توسط کارمندان آژانس املاک انجام می شود.

معایب تماس با مشاوران املاک شامل این واقعیت است که شما باید یک آپارتمان را با هزینه کمتر از برنامه ریزی شده بفروشید.

فرآیند فروش از طریق مشاور املاک

اگر تصمیم دارید از خدمات یک واسطه استفاده کنید، ابتدا باید یک آژانس املاک مناسب را انتخاب کنید. باید مدت زیادی در بازار وجود داشته باشد و همچنین توصیه می شود همه نظرات را از قبل بخوانید.درباره ی او. به محض اینکه شرکت مناسب پیدا شد، باید نحوه فروش صحیح آپارتمان را از طریق آژانس بیابید. برای انجام این کار، اقدامات زیر انجام می شود:

• قرارداد با سازمان منتخب منعقد شده است؛
• اسنادبه همه مالکان و خود ملک به نماینده منتقل می شود؛
• کلید آپارتمان در اختیار مشاور املاک قرار می گیرد تا متخصص بتواند موضوع را به خریداران احتمالی نشان دهد؛
• به محض پیدا شدن خریدار، با او قرارداد بسته می شود؛
• محاسبه و اجرای تراکنش؛
• کلید آپارتمان به صاحب جدید تحویل داده شد.

به دلیل مشارکت واسطه، امکان فروش ملک در مدت زمان بسیار کوتاهی وجود دارد، بنابراین اگر خود مالک فرصت فروش به تنهایی را نداشته باشد، این گزینه یک گزینه محسوب می شود. راه حل ایده آل.

تفاوت های ظریف فروش اقساطی

برخی از خریداران توانایی انتقال فوری تمام وجوه آپارتمان را به فروشنده ندارند، بنابراین درخواست طرح اقساطی می کنند. چگونه یک آپارتمان را به صورت اقساطی بفروشیم؟ برای انجام این کار، تفاوت های ظریف فرآیند در نظر گرفته می شود:

• پس از تنظیم قرارداد، برنامه پرداخت تشکیل می شود؛
• واریز الزامی با تنظیم رسمی توافقنامه؛
• پیش پرداخت باید حداقل 70 درصد هزینه آپارتمان باشد؛
• بقیه را می توان در اقساط مساوی ماهانه یا سه ماهه پرداخت کرد؛
• ممکن است از قبل امکان استفاده از سرمایه زایمان یا سایر مزایا را تعیین کند؛
• پرداخت به صورت نقدی با تنظیم الزامی امکان پذیر استرسید، از طریق صندوق امانات یا انتقال پول بدون نقد.

در چنین شرایطی، فروشنده این خطر را دارد که حتی در هنگام ثبت آپارتمان به عنوان وثیقه، خریدار از پرداخت باقی مانده وجوه خودداری کند. بنابراین، شما باید به دادگاه بروید. آیا فروشنده می تواند برای ارائه اقساط سود دریافت کند.

مشخصات فروش یک اتاق در یک آپارتمان مشترک

اگر اتاقی در یک آپارتمان مشترک وجود دارد، پس فروش آن بسیار دشوار است. چگونه یک آپارتمان مشترک بفروشیم؟ برای انجام این کار، تفاوت های ظریف در نظر گرفته می شود:

• همسایه ها حق رد اول دارند، بنابراین ملک در ابتدا به آنها پیشنهاد می شود؛
• در صورت امتناع، رد توسط اسناد رسمی تأیید شده توسط سردفتر انجام می شود؛
• شما نمی توانید یک اتاق را به غریبه ها بیش از مبلغی که به هم آپارتمانی ها پیشنهاد شده است بفروشید.

در غیر این صورت، چنین معامله ای با فروش استاندارد یک آپارتمان تفاوتی ندارد. اگر به طور کامل درک کنید که چگونه یک اتاق را در یک آپارتمان به درستی بفروشید، در آینده با این واقعیت که همسایگان سابق سعی در به چالش کشیدن حق خریدار نسبت به شی خریداری شده دارند، مشکلی وجود نخواهد داشت. بنابراین، توصیه می شود تمام اقدامات با کمک تأیید اسناد توسط یک دفتر اسناد رسمی رسمی شود.

آیا می توانم با وام مسکن بفروشم؟

حتی هنگام فروش به تنهایی، اغلب فروشندگان با این واقعیت مواجه می شوند که از خریداران خواسته می شود با وام رهنی خرید کنند. فرآیند پیچیده و طولانی است،اما اگر آن را خوب درک کنید، هیچ مشکلی وجود نخواهد داشت. چگونه یک آپارتمان را با رهن بفروشیم؟ این روش در چند مرحله انجام می شود:

• تمام جزئیات معامله توسط دو شرکت کننده مذاکره می شود؛
• تشکیل قرارداد اولیه؛
• سپرده ای برای فروشنده صادر می شود که برای آن رسید تنظیم می شود؛
• ارزیابی اموال در حال انجام است و خدمات یک ارزیاب مستقل توسط خریدار پرداخت می شود؛
• فروشنده تمام اسناد مربوط به املاک را منتقل می کند و سپس به بانک ارسال می شود تا سازمان از خلوص قانونی معامله متقاعد شود؛
• پس از اخذ تأییدیه از وام دهنده، یک قرارداد استاندارد بین فروشنده و خریدار منعقد می شود؛
• قرارداد وام با بانک وام گیرنده امضا شد؛
• آپارتمان برای مالک جدید در Rosreestr صادر می شود، که در آن تحمیل بر املاک و مستغلات نیز ثابت می شود؛
• عصاره ای از USRN به همراه سایر اسناد به بانک منتقل می شود؛
• فروشنده مبلغ باقیمانده آپارتمان خود را از بانک دریافت می کند.

با توجه به مشارکت بانک، مطمئن باشید که وجوه در واقع به مالک سابق آپارتمان منتقل می شود. تسویه حساب ها را می توان از طریق حواله های سیمی ارسال کرد یا از تلفن همراه بانکی استفاده کرد.

بنابراین، اگر به خوبی درک کنید که چگونه یک آپارتمان را بفروشید، در این فرآیند هیچ مشکلی وجود نخواهد داشت. این روش می تواند به طور مستقل یا با مشارکت یک واسطه انجام شود. ارائه اقساطی به خریداران و یا فروش به هزینه وام مسکن صادر شده توسط خریدار مجاز است. دربا رعایت شرایط خاص، حتی یک اتاق در یک آپارتمان مشترک بدون مشکل فروخته می شود. در عین حال، تهیه اسناد برای مسکن و درک مراحلی که هر یک از طرفین معامله باید طی کنند تا فرآیند فروش از نظر قانونی تمیز و ایمن باشد، مهم است.