خرید املاک تجاری: ویژگی ها، رویه ها و توصیه ها

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

خرید املاک تجاری مستلزم رویکردی بسیار مسئولانه است. فقط یک اشتباه یا نادرست می تواند منجر به عواقب منفی جدی شود. صرف نظر از پیچیدگی معامله، خرید املاک تجاری در مسکو نیاز به مراقبت ویژه و رعایت دقیق قوانین خاص و الگوریتم اقدامات دارد.

چگونه دفتر بخریم؟

سودآورترین روش سرمایه گذاری در املاک تجاری امروزه در کشور ما، دستیابی به اشیاء در پایتخت و منطقه مجاور است. صاحب ملک برنده می شود. او می تواند از تحویل شی تحت قرارداد اجاره سود پایداری دریافت کند. علاوه بر این، امروزه در بازار می توانید تعداد زیادی شرکت موفق را پیدا کنید که مایل به خرید فضای اداری هستند. آنها عمدتاً به املاک غیر مسکونی که برای فعالیت های تجاری مناسب هستند علاقه مند هستند.

پیدا کردن فضای اداری مناسب می تواند زمان زیادی ببرد. با این حال، اگر بالاخره یک شی مناسب پیدا کردید، سؤالات جدیدی مطرح می شود. چگونه انجام می شودخرید ملک تجاری؟ چگونه قرارداد تنظیم کنیم؟ هنگام انجام معامله چه ویژگی هایی را باید در نظر گرفت؟ این و موارد دیگر در این مقاله مورد بحث قرار خواهد گرفت.

ظاهر حقوقی: مالکیت

خوشبختانه، روزهای تسخیر خصمانه و دیگر سناریوهای اقدامات غیرقانونی مدتهاست گذشته است. اما در اینجا افرادی هستند که در چنین فعالیت هایی تخصص دارند، تا به امروز کار می کنند. اغلب آنها درگیر حل مشکلات مختلف هستند. در دوره‌های بحران اقتصادی، خطر تقلب بیشتر از همیشه است، بنابراین صاحبان مشاغل باید مراقب و هوشیار باشند.

خرید املاک تجاری چگونه است؟ مشکلاتی که هنگام انجام معامله می توانید انتظار داشته باشید بسیار متنوع هستند. اگر می دانید که فروشنده ملک در وضعیت مالی سختی قرار دارد، باید مراقب باشید. در رویه حقوقی مدرن، نمونه های زیادی وجود دارد که نشان می دهد چگونه مالک اصلی محل، با تنظیم قرارداد خرید املاک تجاری، خلاءهایی را بر جای گذاشته است که امکان حفظ مالکیت را فراهم می کند. چنین فروشندگان نادرستی، پس از حل مسائل مالی از طریق معامله، می توانند استرداد شی را مطالبه کنند.

بنابراین می توان نتیجه گرفت که خرید و فروش املاک تجاری تنها در صورتی موفق خواهد بود که معامله به صورت قانونی رسمی شود. عوامل کلیدی در این امر صحت و درستی تنظیم قرارداد است. فقط در این صورت شما قادر خواهید بود از خود در برابر خطرات مرتبط با از دست دادن اموال محافظت کنیدارائه ادعاهای مالی بی اساس توسط فروشنده. به همین دلیل است که برای اکثر خریداران، مهمترین جنبه به دست آوردن یک محل کاملاً قانونی است.

خرید املاک تجاری برای یک کارآفرین انفرادی (کارآفرین انفرادی) خطرات زیادی دارد که می تواند منجر به دعاوی طولانی شود. در نتیجه، نه تنها می توانید زمان و انرژی خود را هدر دهید، بلکه محل خود را نیز از دست بدهید.

ریسک خریدار اصلی

خرید املاک تجاری ممکن است با خطرات زیر همراه باشد:

• فروشنده مالک شی نیست؛
• حقوق این مکان توسط اشخاص ثالث قابل اعتراض است؛
• حقوق مالکیت ممکن است نادرست باشد؛
• نمایش شی;
• خرید یک شی می تواند با تعدادی هزینه اضافی همراه باشد؛
• ظهور اشخاص ثالث که خواستار بازپرداخت بدهی یا جبران خسارات مربوط به استفاده از شی هستند.

بنابراین، در صورت عدم توجه لازم به معامله، چنین خریدی می تواند منجر به عواقب شدید مالی شود. این امر به ویژه زمانی صادق است که برای خرید املاک تجاری وام گرفته شود. واقعیت این است که بانک های بزرگ از متخصصان آموزش دیده ویژه ای استفاده می کنند که وظیفه آنها این است که در راستای منافع سازمان عمل کنند. عدم بررسی دقیق معامله خرید و فروش، عدم رعایت قوانین امنیتی اولیه و عدم وجود اسناد و مدارک قانونی عمده می تواندمنجر به تصرف اموال به دست آمده توسط مهاجمان شود.

پردازش معاملات

توسعه اسناد در مواردی که خرید املاک تجاری توسط یک فرد بر اساس فرم های استاندارد انجام می شود. آنها ممکن است تمام ویژگی های یک اتاق خاص را در نظر نگیرند. اکثر قراردادها با استفاده از شرایط استاندارد و عبارات کلی تنظیم می شوند. علاوه بر این، خریدار ممکن است به اندازه کافی به سناریوها و برنامه های احتمالی معامله فکر نکند. در نتیجه، خرید املاک تجاری ممکن است در به دست آوردن مالکیت یا دعوی قضایی در مورد هر یک از مواردی که در قرارداد توضیح داده شده است، مشکل ایجاد کند.

چگونه خلوص تراکنش را بررسی کنیم؟

این سوال امروزه مورد توجه بسیاری از خریداران ملک است. اگر بررسی دقیقی انجام ندهید، این احتمال وجود دارد که اشخاص ثالث ادعای مالکیت کنند. برای خریدار، این تنها به عواقب منفی منجر می شود: او باید حقوق خود را در دادگاه اثبات کند، که مستلزم هزینه های اضافی است. علاوه بر این، اگر وام برای خرید املاک تجاری گرفته شده باشد، مشکلات مهم تری در مورد الزامات بازپرداخت بدهی بانکی وجود دارد.

وضعیت حقوقی اماکن تجاری

در صورت عدم رعایت روال ثبت معامله خرید و فروش، ممکن است تعارضات مختلفی با نهادهای دولتی اعمال کننده کنترل ایجاد شود. با مطالعه دقیق ناکافی تمام جزئیات معامله، این احتمال وجود دارد کهخریدار به سادگی فریب خورده است. در این صورت، شما می توانید نه تنها دارایی، بلکه پول را نیز از دست بدهید.

برای کاهش احتمال عواقب منفی به صفر، باید هم خود شی و هم فروشنده را به دقت بررسی کنید. سعی کنید تمام شرایط قرارداد را تا حد امکان دقیق توصیف کنید، حتماً لحظه معامله و دوره بلافاصله پس از آن را در نظر بگیرید. بهتر است تمام پیامدهای احتمالی را از قبل تجزیه و تحلیل کنید و در مورد استراتژی رفتار ترجیحی تصمیم بگیرید.

با آمادگی ناکافی برای معامله، ممکن است مبنای آن از نظر قانونی شکننده باشد. در این صورت احتمال شکست زیاد است. بنابراین، اگر تصمیم به خرید ملک تجاری دارید، پشتیبانی قانونی واجد شرایط باید اولویت اصلی شما باشد.

خطرهای پنهان

هنگام خرید املاک تجاری، خریدار ممکن است اطلاعات لازم را در مورد مشخصات فنی شیء نداشته باشد. فروشندگان سعی می کنند روی نکات منفی تمرکز نکنند. در نتیجه، خریدار پس از اتمام معامله، ممکن است با نیاز به هزینه های مالی قابل توجهی مواجه شود تا ملک را به وضعیت مناسب برساند. به عنوان مثال، هنگام خرید محل در یک ساختمان جدید، خریدار ممکن است برخی از ایرادات را پیدا کند که در نتیجه بازرسی اولیه شناسایی نشده است. گاهی اوقات حتی مواردی از ناهماهنگی بین مساحت و چیدمان محل فروخته شده و پارامترهای مشخص شده در اسناد فنی رسمی وجود دارد.

تخصص

برای تعیین تمام پارامترها و ویژگی های جسم، انجام معاینه فنی ضروری است. با در دست داشتن نظر کمیسیون کارشناسی، می توانید با درخواست اصلاح برخی کاستی ها، مطالبات مستدلی از توسعه دهنده داشته باشید. در صورتی که سازنده از رفع ایرادات ایجاد شده در حین ساخت خودداری کند، خریدار می تواند به دادگاه مراجعه کرده و در آنجا از حقوق خود دفاع کند.

هنگام خرید املاک تجاری در ساختمان های قدیمی، فرسودگی و فرسودگی باید تمرکز اصلی باشد. از این گذشته، نقص هایی که در نگاه اول ناچیز به نظر می رسند می توانند منجر به تخریب جهانی شوند. برای تعیین وضعیت فنی شی، لازم است یک بازرسی کامل از سازه انجام شود. توسعه دهندگان و آژانس های املاک و مستغلات علاقه مند به فروش ملک در اسرع وقت هستند. بعید است که آنها بخواهند خریدار را در مورد تمام ویژگی های محل مطلع کنند. این قابل درک است، زیرا اگر او متوجه تمام کاستی ها شود، می خواهد مبلغ تراکنش را کاهش دهد.

برای اینکه قربانی یک فروشنده نادرست نباشید، نه تنها توجه ویژه به کاستی های آشکار مهم است، بلکه حتی بر کوچکترین عیب ها نیز تمرکز کنید. شما می توانید از فروشنده تقاضا کنید که هزینه شی را کاهش دهد یا تمام کاستی ها را به صورت رایگان در یک بازه زمانی از پیش تعیین شده برطرف کند. در صورت مشاهده هرگونه تخلف قابل توجه در مورد کیفیت ملک تجاری، خریدار می تواند از انجام تعهدات مندرج درقرارداد.

بیش از حد

اموال تجاری چگونه ارزش گذاری می شود؟ یک خرید مقرون به صرفه نیاز به ارزیابی کامل ملک دارد.

سه رویکرد اصلی وجود دارد:

1. سود: بازپرداخت تدریجی پول خرج شده در یک دوره زمانی معین.
2. مقایسه: ملک با املاک مشابه برای فروش مقایسه شده است.
3. Cost: مقدار تقریبی هزینه هایی را محاسبه می کند که برای به دست آوردن یک شی مشابه باید صرف شود.

این ارزیابی ماهیت تحلیلی دارد.

چگونه ارزش یک شی را به درستی تخمین بزنیم؟

روش ارزیابی می تواند توسط یک کارشناس مستقل، یک مشاور املاک یا خود فروشنده انجام شود. هنگامی که معاملات ملکی توسط اشخاص حقوقی انجام می شود، لازم است یک ارزیاب مستقل در آن حضور داشته باشد. پس از انجام کار، متخصص گزارش مفصلی ارائه می دهد که یک سند رسمی خواهد بود.

ملاک پس از ارزیابی املاک هیچ سندی صادر نمی کند. این را نیز باید در نظر گرفت که اکثریت مشاورین املاکی که امروزه در کشور ما کار می کنند قادر به ارائه خدمات با چنین کیفیت بالایی نیستند. ارزیابی تنها در صورتی کافی خواهد بود که با یک متخصص شایسته و واجد شرایط همکاری کنید.

همچنین، می توانید ارزیابی ملک را به تنهایی انجام دهید. برای این کار کافی است کمی شاخص های بازار را درک کنید و سایر پیشنهادات را تحلیل کنید. نکته اصلی اینجاستبر اساس بسیاری از منابع مختلف برای خرید و فروش اشیاء تخمین بزنید.

عوامل اصلی مؤثر بر هزینه

یک پارامتر مهم مکان ملک است. اعتبار منطقه تاثیر زیادی در قیمت تمام شده محل دارد. زیرساخت های مناسب و دسترسی حمل و نقل نیز مهم هستند. هرچه ارزش شی را دقیق‌تر تعیین کنید، تراکنش موفق‌تر خواهد بود.

اگر می خواهید املاک تجاری بخرید، حتماً قبل از انجام معامله، تمام نکات ظریف را بخوانید تا در موقعیت ناخوشایندی قرار نگیرید و پول خود را از دست ندهید.