صندوق جبران خسارت ساخت و ساز سهام

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

امروزه ساخت و ساز مشترک روشی نسبتاً محبوب برای خرید مسکن است. قرارداد سهم بین سازمان ساختمانی که مستقیماً در ساخت ساختمان مشارکت خواهد داشت و سرمایه گذاران یعنی صاحبان سهام منعقد می شود. هم اشخاص حقوقی و هم اشخاص حقیقی می توانند به عنوان مشتری ساخت و ساز عمل کنند.

تعهدات طرفین

پیمانکار - یک سازمان ساخت و ساز متعهد می شود خانه ای بسازد و آن را به صاحبان سهام تحویل دهد.

اصلاح کنندگان طبق قرارداد متعهد می شوند که هزینه خدمات یک پیمانکار را پرداخت کنند و مسکن آماده را بپذیرند.

اساساً، قرارداد ساخت و ساز مشترک یک معامله سرمایه گذاری است، اما نه توسط قانون مدنی، بلکه توسط قوانین قانونی خاص تنظیم می شود.

مشکلات ساخت و ساز مشترک

ساخت و ساز مشترک در سال 2005 در کشور ما شروع به توسعه کرد. قوانین در مورد چنین ساخت و سازهایی دستخوش تغییرات زیادی شده است، اما این امر از مشکلات سرمایه گذاران با جستجوی یک پیمانکار با حسن نیت کاسته نشده است. تا به امروز، ساخت و ساز مشترک یک خطر بزرگ است، یک سرمایه گذار می تواند به سادگی بدون مسکن و بدون بودجه باقی بماند. یا خودش باید وارد شودبهره برداری از ساختمان، یا مشکلاتی برای ثبت مالکیت وجود خواهد داشت.

وزارت ساخت و ساز برای مدت طولانی تلاش برای ایجاد صندوق جبران خسارت برای ساخت و ساز مشترک را رها نکرد. و بالاخره از تیرماه سال جاری ابزار جدیدی در سطح دولت شکل گرفت که برای حفظ منافع خریداران مسکن در ساختمان های نوساز و تغییر قوانین بازی برای سازندگان طراحی شده است. اگرچه صندوق جبران خسارت به طور رسمی از 01 ژانویه 2017 آغاز به کار کرد، اما رویه هایی که این تشکیلات باید برای آن فعالیت کند به طور کامل توسعه نیافته است.

ماهیت صندوق

صندوق غرامت سازمانی است که برای محافظت از شهروندان در برابر خسارات احتمالی زمانی که ساخت‌وساز تکمیل نشده یا توسعه‌دهنده تعهدات دیگر را انجام نمی‌دهد طراحی شده است.

صندوق تعهدی برای حل مشکلات صاحبان سهامی که قبلاً داشته اند به عهده ندارد. به بیان ساده، سرمایه گذارانی که قبلاً فریب خورده اند، چیزی برای چشم انتظاری ندارند. این به این دلیل است که اگر از همین الان شروع به حل مسائل جاری کنیم، سازمان به سادگی ورشکست می شود.

نرخ مشارکت

میزان مشارکت توسعه دهندگان بر اساس قیمت هر معامله با سهامدار محاسبه می شود. توسعه دهنده باید در زمان ثبت نام ایالتی توافقنامه جداگانه در مورد مشارکت سهام مشارکت کند. با این حال، تعرفه برای توسعه‌دهنده نباید از نرخ بهره نهایی قیمت قرارداد برای مشارکت در توسعه مشترک تجاوز کند. به طور کلی، در زمان امضای اصلاحات در قانون، توسعه دهندگان باید 1.2٪ از هزینه هر قرارداد را بپردازند. به علاوهنرخ ممکن است بر اساس قانون فدرال تغییر کند، اما حداکثر هر 12 ماه یک بار.

مشارکت باید توسط هر توسعه دهنده 3 روز قبل از تاریخ ثبت توافقنامه ساخت و ساز مشترک انجام شود.

اکنون چنین روش هایی برای تضمین تراکنش ها مانند بیمه مسئولیت یا ضمانت نامه بانکی لغو شده است. اکنون سازمان قراردادی-توسعه دهنده موظف است به صندوق جبران خسارت که مؤسس آن فدراسیون روسیه است، مشارکت کند.

کارکردهای اصلی صندوق

صندوق جبران خسارت در قالب یک شرکت سهامی عام ایجاد شد و برای رسیدگی به چندین موضوع طراحی شده است:

• دریافت کمک از توسعه دهندگان؛
• کنترل دریافت به موقع مشارکت ها؛
• در موارد ورشکستگی شرکت‌های توسعه‌دهنده به عنوان مدیر داوری عمل می‌کند، اما تنها در صورتی که این شرکت‌ها برای حداقل یک ساختمان در حال ساخت به صندوق کمک کرده باشند؛
• بازپرداخت خسارت به دارندگان سهام؛
• ارائه وام (حتی بدون بهره)؛
• ارائه، در صورت لزوم، کمک مالی به توسعه دهندگانی که تکمیل یک شی ناتمام را بر عهده خواهند گرفت.

وجوه رایگان صندوق جبران خسارت را می توان در سایر دارایی هایی که در قانون تعریف شده است سرمایه گذاری کرد.

مشارکت در یک سازمان خودتنظیمی

در زمینه تغییرات اخیر در قوانین، حلقه افرادی که موظف بهدر یک سازمان خود تنظیمی باشد. تعهد با افراد زیر باقی ماند:

• که قراردادهایی را برای تهیه اسناد پروژه با یک مشتری فنی، توسعه دهنده یا سازمان مسئول عملیات ساختمان امضا کرده اند؛
• به طور مستقل آماده سازی اسناد پروژه و ساخت سازه ها و ساختمان ها را انجام می دهد.

چنین تعهدی برای سازمانهایی با سرمایه مجاز که نصف یا بیشتر متعلق به ایالت یا شهرداری ها است ندارید. همچنین برای شرکت‌هایی که دولتی، واحد یا دولتی هستند، نیازی به پیوستن به SRO نیست.

صندوق جبران خسارت SRO "اجرای تعهدات قراردادی" برای جبران مسئولیت فرعی همه اعضا تشکیل شده است. اما برای تشکیل چنین صندوقی باید حداقل 15 عضو SRO درخواست ارسال کنند. اگر متقاضیان کمتر باشند، تشکیل صندوق برای تامین تعهدات قراردادی امکان پذیر نخواهد بود، بلکه تمام وجوه جمع آوری شده به صندوق جبران خسارت منتقل می شود.

اکنون، توسعه دهندگان و سایر افرادی که عضو SRO هستند گواهینامه دریافت نخواهند کرد، بلکه فقط در رجیستری الکترونیکی ثبت خواهند شد که می توانید از آن عصاره ای برای تایید عضویت خود هنگام شرکت در مسابقه دریافت کنید.

ترس فعالان بازار ساخت و ساز

بیشتر توسعه دهندگان بر این باورند که مشارکت مضاعف به صندوق های جبران خسارت منجر به افزایش اجتناب ناپذیر قیمت مسکن می شود. در حال حاضر توسعه دهنده باید به صندوق برای ساخت و ساز مشترک وبه صندوق SRO.

سرمایه گذاران مشترک، یعنی آن دسته از پیمانکاران فرعی که با هزینه شخصی خود شبکه های مهندسی و ارتباطات می سازند، نگرانی هایی را ابراز می کنند، زیرا اگر توسعه دهنده ورشکست شود، در درجه اول برای افراد غرامت ارائه می شود. سرمایه‌گذاران مشترک شانس کمی برای دریافت بازپرداخت دارند.

به طور طبیعی، چنین چارچوب قانونی برای بازار ساخت و ساز ناپایدار مهم است و بخشی از سیستم حمایت از سرمایه گذاران است. نکته اصلی این است که چنین صندوقی بار دیگری بر دوش سازمان های ساختمانی و کل بازار ساخت و ساز نباشد و قیمت مسکن دوباره شروع به افزایش نکند.