توسعه املاک و مستغلات و نقش آن در توسعه اقتصادی. مفهوم، انواع، اصول و مبانی توسعه

2024 نویسنده: Howard Calhoun | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-17 10:25

توسعه املاک و مستغلات یک فرآیند چند مرحله ای است که در محیط امروزی می تواند مخاطره آمیز، طولانی و پیچیده باشد. موانع زیادی بر سر راه توسعه املاک و مستغلات وجود دارد. چنین فرآیندی می تواند سال ها طول بکشد تا یک پروژه از مرحله برنامه ریزی اولیه به اتمام برسد. پروژه های توسعه املاک نیز می توانند فرصت های سرمایه گذاری بسیار سودآوری باشند.

مفهوم

در سالهای اخیر، مفهوم جدیدی در اصطلاحات اقتصادی ظهور کرده است - فعالیت های توسعه املاک و مستغلات. توسعه این صنعت به فعالیت‌های کارآفرینانه اشاره دارد که شامل تغییراتی در ساختمان‌ها، سازه‌ها یا زمین‌های موجود می‌شود که منجر به افزایش ارزش بازار آنها می‌شود.

توسعه نوعی از کسب و کار است که با ایجاد، بازسازی یا تغییر ملک یا زمین موجود در ساخت ساختمان های چند طبقه، خرده فروشی، اداری، صنعتی و اماکن انبار به منظور به دست آوردن.درآمد حاصل از افزایش قیمت آنها.

مفهوم

دشواری بهبود توسعه صنعت ساخت و ساز منجر به گسترش تحقیقات علمی و کاربردی در توسعه و اجرای اشکال، روش ها و سیستم های جدید برای مدیریت املاک و مستغلات به منظور افزایش رقابت پذیری و بهره وری شده است. فعالیت های آنها.

یکی از این اشکال توسعه است. توسعه توسعه املاک و مستغلات در فدراسیون روسیه نوع نسبتا جدیدی از تجارت است که در نتیجه روندهای اقتصاد بازار از حوزه های تجاری مرتبط در املاک، سرمایه گذاری و ساخت و ساز پدیدار شده است.

طبق ارقام علم اقتصاد روسیه Mazura I. I.، Shapiro V. D. که در زمینه مدیریت و توسعه املاک و مستغلات به کار تحقیقاتی اشتغال داشتند، توسعه فرآیند و نوع خاصی از فعالیت حرفه ای (کسب و کار) است. به منظور افزایش ارزش املاک و مستغلات، با دگرگونی با کیفیت بالا همراه است.

توسعه فرآیندی است که از طریق آن یک تغییر با کیفیت بالا در املاک و مستغلات حاصل می شود.

در پایان، نشانه های اصلی توسعه، شاخص های کیفی خاص است، یعنی تحول اساسی و افزایش قیمت یک ملک و همچنین بهره وری و بازگشت سرمایه.

از سوی دیگر، توسعه به عنوان یک سیستم مدیریتی برای فرآیند ایجاد و توسعه املاک عمل می کند که در نتیجه فیزیکی، مالی و حقوقی آنمشخصات.

تغییر یک شی ملکی در طول توسعه به گونه ای اتفاق می افتد که قیمت آن چندین برابر افزایش می یابد.

در نتیجه، فرآیندهای فیزیکی توسعه، ظهور خواص مصرف کننده جدیدی از شی را فراهم می کند که نیازهای در حال تغییر جامعه را برآورده می کند. این تغییرات می تواند هم چشمگیر باشد و هم از بیرون چندان قابل مشاهده نباشد. با این حال، آنها همیشه نشانه ضروری توسعه هستند، شرط لازم برای افزایش اثر مالی استفاده از املاک و مستغلات.

خواص در طول زمان در طول توسعه تغییر می کند تا نیازهای جامعه را برآورده کند.

فرایندهای توسعه مالی در قالب افزایش قیمت ملک در نتیجه تغییرات فیزیکی ایجاد شده محقق می شود. در عین حال، افزایش قیمت با هیچ تغییر فیزیکی انجام نمی شود، بلکه تنها توسط تغییراتی که نیاز بازار و نیازهای مشتریان را برآورده می کند، فراهم می شود.

هر چه این تطابق بیشتر باشد، ارزش شی ایجاد شده بالاتر است و بازده توسعه بالاتر است.

بهره وری توسعه در صورتی که نیازهای مشتری را برآورده کند بهبود خواهد یافت.

یک شرکت با توجه به ساختار خود می تواند یک شرکت سرمایه گذاری و ساخت و ساز متنوع یا یک هلدینگ با سیستم پیچیده توسعه یافته باشد که متشکل از چندین سازمان است که هر یک در یک سلسله مراتب خاص جای خود را دارند و خود را دارند. هدف.

لازم به تاکید است که همه سازمانهایی که در آن شرکت نمی کنندفرآیند ایجاد و اجرای پروژه سرمایه گذاری و ساخت، بخشی از ساختار (سیستم) یک شرکت توسعه است.

آنها می توانند شرکت های شهرداری و خصوصی باشند که در مراحل خاصی از پروژه مشارکت دارند. اما هر چه بیشتر در این هلدینگ سرمایه گذاری و ساخت و ساز قرار بگیرند و تحت مدیریت کل یک شرکت توسعه قرار گیرند، این شرکت بازدهی بیشتری خواهد داشت. در عین حال، این شرکت ها وظایف خاصی از جمله مدیریت، سازماندهی، انگیزش، کنترل و غیره را انجام خواهند داد.

توسعه نوع جدیدی از فعالیت های تجاری است که با مرمت، مهندسی، ساخت و ساز و کارهای دیگر مرتبط است. پس از اتمام این کارها تغییر کیفی در ملک ایجاد می شود و ارزش ملک افزایش می یابد.

تفاوت بین توسعه روسیه و خارجی

تفاوت اصلی این است که توسعه غربی بر اساس طرح نیاز به ایجاد یک شیء املاک و مستغلات است که مبتنی بر تحقیقات بازاریابی است. در ایالت ما، یک پروژه سرمایه گذاری برای یک قطعه زمین خاص که برای پروژه در دسترس است در حال توسعه است.

توسعه املاک و مستغلات در روسیه نشان می دهد که شرکت های ما هنوز نمی توانند با شرکت های خارجی رقابت کنند، اما این دکترین به دلیل سیستم در حال توسعه برنامه ریزی شهری و اروپایی شدن جامعه مدرن روز به روز محبوب تر می شود. نقش توسعه دهندگان روز به روز ملموس تر می شود. آنها می توانند بنیادی را سازماندهی کنندتغییر می کند. دگرگونی ها به روش های مختلف انجام می شود. توسعه دهندگان تجار و متخصصان با مشخصات گسترده ای هستند: در زمینه قانون، پول و ساخت و ساز. تعداد کمی از آنها در روسیه وجود دارد و قیمت خدمات آنها بسیار بالا است.

وظایف توسعه

هدف اصلی توسعه و مدیریت املاک و مستغلات، به حداکثر رساندن درآمد از یک ملک است. منبع این درآمد ارزش افزوده ای است که در طول اجرای پروژه به عنوان مابه التفاوت هزینه شی و هزینه پروژه ایجاد شده است.

در اینجا فعالیت توسعه‌دهنده باید روی به حداکثر رساندن ارزش شی تکمیل‌شده و به حداقل رساندن هزینه‌ها متمرکز شود.

اهداف اصلی توسعه حرفه ای املاک و مستغلات:

1. سازماندهی کارآمد فرآیند تصویب پروژه با سازمان‌های دولتی.
2. سازماندهی کارآمد کار با پیمانکاران و همچنین جذب پیمانکاران مطمئن با به حداقل رساندن قیمت و زمان پروژه از طریق مناقصه قرارداد. یکی از ابزارهای اصلی برای بهبود مدیریت بخش ساخت و ساز (اجرای) پروژه های توسعه، مشارکت مدیران پروژه های حرفه ای با دانش فناوری های ساخت و ساز است.
3. سازماندهی کارآمد تامین مالی پروژه ها - تشکیل یک مکانیسم اقتصادی مناسب و تثبیت شده برای تخصیص منابع مالی که شامل ترکیبی از منابع مختلف وجوه و تغییر نسبت بین آنها با پیشرفت شما می شود.پروژه.

منابع وجوه برای پروژه های توسعه عبارتند از: حقوق صاحبان سهام، تامین مالی مستقیم، وجوه استقراضی (از جمله وام های بانکی، وجوه).

هر یک از این منابع مزایا و معایب خود را دارند. در نتیجه، وجوه خود توسعه‌دهنده معمولاً کمترین سهم از کل بودجه تخصیص یافته به پروژه را تشکیل می‌دهد.

منبع اصلی تامین مالی پروژه در مرحله ساخت، وجوه استقراضی و منابع مالی از منابع مستقیم تامین مالی است، در حالی که سهم دومی با پایان پروژه افزایش می یابد. توسعه‌دهنده باید بتواند این منابع را با پیشرفت پروژه ترکیب کند و از وابستگی غیرضروری پروژه به تخصیص وجوه از وام‌ها اجتناب کند و کارمزد وجوه جذب‌شده را به حداقل برساند.

4. سازماندهی موثر فروش (اجاره) یک شی که با مشارکت شرکت های کارگزاری تخصصی ایجاد می شود. افزایش ظرفیت تیم های فروش با استفاده از روش های مختلف سازماندهی فروش شامل: کار از طریق اینترنت، استفاده از شبکه های اجتماعی، فروش میدانی.

اصول

یکی از اصول اصلی توسعه املاک و مستغلات، ایجاد یک تیم قدرتمند از مشاوران است که در مراحل مختلف پروژه - از کار بازاریابی تا اجرای عملیات ساخت و ساز، کار خواهند کرد. جذب چنین متخصصانی ارزان نیست، اما، همانطور که تجربه نشان می دهد، سودآور است.

روشنهر مرحله در توسعه پروژه باید نکات اصلی را برجسته کند که با اجرای موفقیت آمیز آنها می توان انتظار نتیجه موفقیت آمیز کل پروژه را داشت. تحقیقات بازار باید به سوالات زیر پاسخ دهد:

• در کدام بخش از بازار در حال حاضر جاهای پر نشده ای وجود دارد و آیا در آینده نیز باقی خواهند ماند؛
• سطح قیمت ممکن برای فروش منطقه ساخته شده چقدر است؛
• پیش‌بینی سودآوری پروژه چیست؛
• چه سطحی از رقابت در یک بخش خاص؛
• خطرات احتمالی و راههای کاهش آنها.

تحقیق در بازار املاک و مستغلات به شما این امکان را می دهد که تعادل موجود عرضه و تقاضا را در بخش های مختلف پیدا کنید و از این طریق مکان های پر نشده ای را که در آنها کمبود مناطق خاصی وجود دارد شناسایی کنید.

مطالعه قیمت فروش و قیمت ساخت و ساز به شما امکان می دهد بخش هایی را بیابید که بازده پروژه توسعه در آنها حداکثر خواهد بود.

در مطالعه باید توجه زیادی به پیش‌بینی این ویژگی‌ها شود، زیرا وضعیت بازار دائماً در حال تغییر است. این مطالعه همچنین باید شامل مطالعه کار رقبا، شناسایی نقاط قوت و ضعف آنها باشد.

بازدید

تمایز بین دو نوع اصلی توسعه رایج است: توسعه هزینه ای و توسعه سوداگرانه.

Fee-development نوعی از تجارت ساختمانی است که در آن شرکت توسعه دهنده مالک شیء در حال ساخت نیست، بلکه فقط در توسعه خالص بدون کارکردهای سرمایه گذاری شرکت می کند. این نوع توسعه استکمترین خطر.

توسعه سنتی در بازار ساخت و ساز مدرن روسیه مستلزم مشارکت ضروری وجوه توسعه در جنبه های سرمایه گذاری و ساخت و ساز است.

سهم نقش شرکت ساختمانی در پروژه های سرمایه گذاری از 100 تا 35-40 درصد متغیر است.

توسعه سوداگرانه از گزینه اول دشوارتر است. توسعه دهنده املاک تجاری می سازد و به عنوان بنیانگذار پروژه اقدام می کند. طرح مالی پروژه‌های توسعه بزرگ ترکیبی پیچیده از سرمایه‌های خود توسعه‌دهنده و سرمایه‌های جذب شده است: وام‌های بانکی و پرداخت‌های مستاجران آینده.

سودهای بالا در توسعه سوداگرانه با خطرات بالایی در صورت شکست پروژه همراه است. توسعه سوداگرانه دشوارترین شکل روابط بین شرکت کنندگان در فرآیند سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات است، زیرا املاک، فرآیند ساخت، طراحی و عملیات بانکی بسیار دشوار در یک پروژه ترکیب شده اند.

توسعه دهنده کیست؟

توسعه دهنده شرکتی است که یک شی ایجاد می کند و این فرآیند را مدیریت می کند. مجموع تمام کارهای انجام شده توسط توسعه دهنده یک پروژه سرمایه گذاری پیچیده در زمینه املاک و مستغلات است. در طول اجرای پروژه، توسعه دهنده (معروف به توسعه دهنده) به دنبال به حداقل رساندن ریسک ها و افزایش سودآوری است. در برخی موارد ممکن است فقط به عنوان یک مجری عمل کند و برای کارش هزینه ثابتی از مشتری دریافت کند. اگر توسعه دهندهبه عنوان آغازگر پروژه عمل می کند، سپس مجبور می شود همه خطرات را بپذیرد.

توسعه دهنده یک متخصص املاک و مستغلات است که در ایجاد املاک جدید یا نوسازی املاک موجود، بازاریابی و فروش موفق آنها تخصص دارد. این کارمندان اغلب با شرکای خود کار می کنند تا ریسک و حجم کار را به اشتراک بگذارند، و ممکن است برای شرکت های بزرگی کار کنند که توسعه املاک و مستغلات را در مقیاس بزرگ انجام می دهند یا از توسعه املاک و مستغلات به عنوان یک وسیله سرمایه گذاری در یک مجموعه متنوع استفاده می کنند.

افراد می توانند از دیدگاه های مختلف به حرفه توسعه دهنده نزدیک شوند. توسعه دهندگان ممکن است دارای مدرک تحصیلی در توسعه املاک و مستغلات باشند، یا از فعالیت به عنوان یک مشاور املاک، پیمانکار یا معمار باشند.

کار به عنوان یک توسعه دهنده املاک و مستغلات یک کار بسیار دشوار است. توسعه دهندگان باید بتوانند طیف وسیعی از سناریوهای آینده را ارزیابی کرده و تعیین کنند که آیا آنها قابل اجرا و قابل قبول هستند یا خیر. او می تواند به یک زمین خالی نگاه کند و پتانسیل موجود در آن را ببیند، یا در یک ساختمان ویران گشت و گذار کند و طرحی برای توسعه مجدد و فروش موفق در آینده ایجاد کند.

توسعه دهندگان تمایل دارند در مقیاس بزرگ کار کنند و در ساخت واحدهای متعددی که می توانند هزاران ویژگی را در بر گیرند مشارکت دارند.

تجربه در صنعت املاک و مستغلات بسیار مهم است، زیرا توسعه دهنده باید بازار را به خوبی بشناسد تا بفهمد آیا پروژه موفق خواهد بود یا خیر. توسعه‌دهندگان همچنین به پیوندهایی با دولت‌های محلی نیاز دارند تا به آن‌ها در دیدار کمک کنندپروژه ها از افراد در دفتر که می توانند برای کمک به پیشبرد پروژه راهنمایی کنند تا همکاران برنامه ریزی در شهرداری که این پروژه ها را به جلو می برند.

یک توسعه دهنده خوب نیز بخشی از یک تیم بزرگتر است. توسعه‌دهنده باید با معماران، پیمانکاران، طراحان منظر، سیاستمداران، عوامل املاک و بسیاری دیگر از متخصصان برای هدایت پروژه از ابتدا تا انتها کار کند. توسعه دهندگان باید تیم های خوبی را انتخاب کنند، آنها را به طور موثر سازماندهی کنند و آنها را مدیریت کنند تا نیازهای پروژه و اعضای تیم را برآورده کنند و در عین حال کنترل بر توسعه کلی را حفظ کنند.

بسیاری از توسعه دهندگان حوزه تخصصی خاصی را انتخاب می کنند، مانند املاک مسکونی پیشرفته، املاک تجاری، مستغلات متوسط، مسکن کم درآمد و غیره.

توسعه دهندگان همچنین می توانند مرزهای جغرافیایی پروژه های خود را گسترش دهند. به عنوان مثال، توسعه‌ای که به بازار مسکونی گران‌قیمت در شهر نیویورک گره خورده باشد، لزوماً در مینیاپولیس به موفقیتی نخواهد رسید.

مراحل پروژه

پروژه توسعه املاک مسکونی را می توان به سه فاز تقسیم کرد:

1. مرحله اولیه: در مرحله اولیه، پروژه بر تخصص، تحقیقات و مجوزها متمرکز است. این معمولاً ناسازگارترین بخش در مدت زمان است. سرمایه گذاری در این مرحله بزرگترین و متنوع ترین ریسک ها را به همراه دارد زیرا عوامل ناشناخته زیادی وجود دارد. برخی از مراحل اصلی در این مرحله شامل مراحل زیر است:

• ارزیابی زیست محیطی؛
• امتحان؛
• تحلیل بازار و مطالعه امکان سنجی؛
• تملک زمین یا تضمین حقوق خرید زمین؛
• طرح های سایت، طرح های توسعه و طرح های ساخت و ساز؛
• سازمان تامین مالی ساخت و ساز;
• بهبود زیرساخت.

2. مرحله میانی (مرحله ساخت): شامل ساخت و بهسازی ساختمان ها می شود. از آنجایی که کار پیش از پروژه قبلاً تکمیل شده است، خطرات پروژه در این مرحله به میزان قابل توجهی کاهش می یابد، اما به طور کامل حذف نمی شود. برخی از مراحل اصلی در این مرحله شامل مراحل زیر است:

• افزایش بودجه ساخت و ساز;
• بازاریابی پروژه؛
• پیش اجاره;
• سازمان مدیریت اموال (مگر اینکه در زمان پیش از توسعه انجام شود).

3. مرحله نهایی (عملیات): اولین مرحله از چرخه عمر ساختمان است. اگرچه خطرات مربوط به قبل از توسعه و ساخت و ساز ممکن است تا این مرحله از بین برود، وضعیت مستاجران همچنان در خطر است. برخی از فعالیت ها در مرحله نهایی شامل مراحل زیر است:

• جستجوی خریدار اگر قبلاً انجام نشده است؛
• بازاریابی و لیزینگ دائمی؛
• تعیین استراتژی حفظ؛
• تقویت مدیریت دارایی؛
• دستیابی به ثبات.

و اگر با املاک تجاری سروکار داشته باشیم؟

به منظور سرمایه گذاری به ارمغان بیاوردسود مورد انتظار، باید نگران قرارگیری و ارتقای مناسب آن در بازار باشید. در حال حاضر در روسیه، کار به دلیل این واقعیت پیچیده است که رقابت در این بازار بسیار زیاد است. به همین دلیل، توسعه املاک تجاری بیش از هر زمان دیگری مرتبط است.

توسعه املاک تجاری مزایای زیادی برای سرمایه گذار دارد. موارد اصلی عبارتند از:

• افزایش تدریجی قیمت فضای خرده فروشی، که به آنها امکان می دهد به زودی فضا را با هزینه بالاتر دوباره بفروشند؛
• فرصت کسب درآمد غیرفعال از اجاره؛
• سرمایه گذاری مطمئن با کمترین ریسک.

در هر صورت، شی خود مقداری ارزش دارد، زیرا در صورت نیاز، در هر زمان، می توانید از اجرای آن بودجه دریافت کنید.

کاربرد توسعه در تجارت

با در نظر گرفتن توسعه توسعه املاک خرده فروشی، می توان وظایف اصلی را که در این مورد برای سرمایه گذار تعیین می شود، مشخص کرد.

آنها عبارتند از:

• تحقیق بازار بازاریابی برای شناسایی رقبا و یافتن بهترین گزینه ها برای جذب مشتری به مجتمع تجاری و تفریحی؛
• جستجوی سایت بهینه برای موقعیت مکانی یک مرکز خرید یا تجاری، با در نظر گرفتن جریان افراد؛
• توسعه طرح پیشنهادی برای مکان یابی فضای خرده فروشی (تقسیم به مناطق).

برای مراکز خرید، قیمت اجاره نه تنها به مساحت محل، بلکه به موقعیت مکانی آن نیز بستگی دارد - نقاطی که نزدیکتر به ورودی یا در مکان های جمعیت زیادی از مردم قرار دارند. ارادههزینه بیشتر.

هر از گاهی ممکن است نیاز به جذب سرمایه گذاری اضافی در ساخت و ساز نیز باشد.

اموال انبار

املاک و مستغلات انبار امروز یکی از جذاب ترین بخش های بازار توسعه روسیه است. بازار هنوز تا اشباع فاصله دارد. پیشنهادات اشیاء با کیفیت ناچیز است. تقاضا قابل توجه است. بازگشت سرمایه حدود 15-17٪ است و دوره بازپرداخت ظرف 4-5 سال است. اجرای پروژه های توسعه املاک انبار هم توسط توسعه دهندگان بزرگ و هم توسط توسعه دهندگان متوسط انجام می شود.

نتیجه گیری

بنابراین توسعه یک سیستم روابط اقتصادی، سازمانی، حقوقی و فیزیکی در بازار املاک و مستغلات است. اجرای یک پروژه در این زمینه امکان اعمال نوآوری ها و کسب سودآوری بر اساس سرمایه گذاری آنها را دارد.